Горожане отвернулись от коттеджей

Коттеджные поселки так и не стали способом решения жилищных проблем киевлян. Как и прогнозировала "ДС", из-за жадности девелоперов реальное строительство домов в составе цивилизованных поселков продвигается крайне медленно, а покупать виртуальные проекты в чистом поле по цене столичных квартир горожане не желают. В результате, несмотря на то что количество проектов коттеджных городков под Киевом множится, продажи в большинстве из них гораздо ниже прошлогодних показателей.

Подозрительный эконом-класс
По данным консалтинговой компании SV Development, сейчас реальные продажи ведутся в 39 коттеджных поселках, что в два раза больше, чем в прошлом году. Еще в 37 городках девелоперами пока не получены все разрешительные документы, и продажи здесь начнутся в течение ближайших года-полтора.

Знаковой тенденцией этого сезона стало появление большого количества предложения эконом-класса стоимостью до $350 тыс. Только за последний год число анонсированных проектов увеличилось в несколько раз — с двух до десятка, то есть практически четвертая часть коттеджей представляет самый дешевый класс загородного жилья.

Это поселки "Новобогдановка", "Олимпик Парк", "Княжичи", "Садок вишневий", "Ясногородская поляна", "Ялинка", "Уютный", "Петровская слобода", "Лелечий хутір", "Озерный хуторок", где стоимость готовых таунхаусов с землей в большинстве случаев начинается от $200 тыс. Только в "Новобогдановке" и "Олимпик Парке" в течение ближайших лет предполагается ввести 1860 коттеджей эконом-класса. Для сравнения, в прошлом году заявлялось о планах по строительству около ста домов этого класса.

Тем не менее, несмотря на обилие предложения, киевляне весьма неохотно покупают такое жилье. По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, это вызвано двумя основными факторами: отсутствием в большинстве проектов готовых или почти готовых коттеджей и повысившимися на 15–60% ценами.

Девелоперы проектов самого низкого ценового класса не желают вкладывать значительные средства в непосредственное строительство поселков. В итоге желающим поселиться за городом в основном предлагается купить участок в поле с обязательством компании-заказчика возвести на нем в течение определенного времени коттедж. В то же время, по словам генерального директора АН "Траектория" Сергея Клименко, 65–70% сегодняшних потенциальных покупателей загородной недвижимости ищут себе дом в коттеджных городках, "чтобы жить сейчас".

Кроме того, хотя еще год назад прогнозировалось, что при увеличении количества проектов эконом-класса их стоимость снизится до $600–800 за кв. м, девелоперы новых поселков выставили цены в $1100–1500 за кв. м на этапе инвестирования и $1680–2400 — почти оконченного строительства (киевгорстроевская "Новобогдановка"). Таким образом, самый маленький непостроенный коттедж обойдется покупателю в среднем в $200–300 тыс., а готовый таунхаус из дешевых строительных материалов в поселке "Киевгорстроя" — в $217–514 тыс.

В первом случае покупателю придется ждать еще два-три года, пока купленный и оплаченный заранее дом будет возведен, а также переживать, построят ли его вообще: ведь, как уже писала "ДС", сегодня на рынке коттеджного строительства профессиональных девелоперов лишь 15%, строительных компаний — 35%, а непрофессионалов — 50%. Во втором случае цена явно не соответствует качеству постройки — за $220 тыс. покупатель может рассчитывать не на 100-метровый таунхаус из дешевых материалов, а на дом площадью 280 кв. м, например, в престижных Новых Петровцах, правда, не в коттеджном поселке.

В итоге потенциальные потребители экономного сегмента рынка загородного жилья — киевляне, рассчитывавшие решить свой жилищный вопрос за счет переезда в поселки, отдают предпочтение городской черте (за $200–300 тыс. ныне в столице на вторичном рынке можно купить 100-метровую трехкомнатную квартиру) или же готовым домам в непрофессиональных коттеджных городках или приближенных к Киеву селах.

В результате, по словам начальника департамента продаж и маркетинга компании "Укрторг" Ярослава Цуканова, продажи в анонсированных экономных проектах составляют сегодня не более 20–30% (за исключением строящейся "Новобогдановки"), в то время как год-полтора назад такие проекты продавались полностью.

В ожидании больших денег
Эксперты сходятся во мнении, что по тем же причинам — непрофессионализм и нежелание девелоперов вкладывать большие средства в непосредственное строительство, а также заоблачное повышение цен в течение прошлого года — далеко не все благополучно с продажами коттеджей в городках бизнес- и элит-классов. Из 27 поселков этих классов динамичные продажи сейчас можно наблюдать только в 25–30% проектов.

Как сказал Владимир Степенко, покупатели недвижимости в городках бизнес-класса (столичные семьи с ежемесячным доходом от $3 тыс. на одного человека) готовы потратить на подобное жилье от $350 до 700 тыс., однако не считают целесообразным приобретать дома по нынешней, слишком завышенной стоимости. По этой же цене рынок предлагает им только непостроенные коттеджи, покупать которые они считают рискованным способом вложения средств. Стоимость же готовых строений за последнее время выросла до заоблачных высот.

Например, если полтора года назад за таунхаус в коттеджном городке бизнес-класса "Романово" просили $350 тыс., то сейчас его предлагают за $802 тыс. (цена отдельного особняка в Конче-Заспе). А за коттедж в "Водограе", оценивающийся еще в апреле этого года в $375 тыс., в сентябре просили $485 тыс. Неудивительно, что, по данным экспертов, старые проекты по новым ценам в абсолютном своем большинстве не могут полностью продаться и некоторые из них находятся в прайсах уже более двух лет. Кроме того, по словам г-на Степенко, во многих проектах проблемы с продажами вызваны невыгодным расположением, слабо развитой инфраструктурой, а также изначально неудачной планировкой домов.

В классе элитного жилья, традиционными покупателями которого являются мигрирующие бизнесмены, вновь назначенные чиновники и столичная элита, сейчас и вовсе наблюдается перенасыщение — рынок предлагает свыше 400 домовладений, в то время как ежегодный спрос на этот сегмент эксперты оценивают максимум в 100–200 коттеджей. "В результате богатые имеют очень большой выбор объектов, реализация которых затягивается на несколько лет", — говорит Ярослав Цуканов.

Специалисты сходятся во мнении, что возвращение покупателей на рынок загородной недвижимости в составе цивилизованных коттеджных поселков возможно, если девелоперы наконец-то начнут инвестировать средства в непосредственное строительство домов. До того вряд ли стоит ожидать, что такое жилье станет, как прогнозировалось ранее, альтернативой городской квартире. Хотя ситуация, возможно, изменится после прихода по-настоящему мощных компаний, готовых вложить в свои проекты $200–300 млн.