Чемоданное настроение
Хотя в столице в этом году было введено в строй рекордное количество бизнес-центров, компании все чаще вынуждены охотиться за подходящим офисом по нескольку месяцев
Содержать офис в Киеве не по карману все большему числу бизнесменов. Стараясь урезать расходы, они переселяются в помещения поменьше и все чаще готовы рассматривать вопрос переезда за пределы зоны деловой активности. Но при этом селиться в откровенно "убитых" конторах компании не хотят — требования к качеству ремонта и наличию офисной инфраструктуры только растут. Найти же идеальный офис удается далеко не всем. Ведь в столице увеличивается предложение прежде всего дорогих бизнес-центров.
Офисные бюджеты урезали
С начала весны спрос на офисные помещения в Киеве вырос на 15%. Некоторые риэлторы поспешили связать этот факт с улучшением экономической ситуации в стране, что якобы позволяет компаниям обзаводиться более презентабельными конторами. Впрочем, данный аргумент не выдерживает никакой критики. По всему видно, что говорить об ажиотаже на рынке пока рано.
По данным Украинской Торговой Гильдии (УТГ), большая часть претендентов на новые офисы — это фирмы, съезжающие из старых помещений в поисках более дешевых объектов. Большинство потенциальных арендаторов просят подобрать им небольшие помещения (до 50–100 кв. м). Особым спросом традиционно пользуются офисы, расположенные на первых этажах жилых домов в центре или приближенных к нему районах (Шевченковский, Подольский, Печерский).
Компании, которым особенности их бизнеса не позволяют ютиться в каморках (финансисты, IT-шники, производственные фирмы, фармацевты и пр.), готовы снимать более обширные площади (до 200 кв. м и выше), но в целях экономии все чаще рассматривают варианты вне центра (Святошинский, Голосеевский р-ны, Оболонь).
О масштабных сделках, которые агентства проводили в прошлом году, когда, к примеру, компания ТНК-ВР сняла почти 6 тыс. кв. м в БЦ "Элевен", а Swedbank — около 4,5 тыс. кв. м в БЦ "Риальто", риэлторы сейчас могут только мечтать. Ограниченные бюджеты и неуверенность в будущем отбили у бизнесменов и желание ремонтировать помещения.
Сейчас клиенты отдают предпочтение объектам с ремонтом, так как не готовы вкладывать деньги еще и в их облагораживание. Ранее наблюдалась обратная тенденция: каждый арендатор обустраивал интерьер под себя, поэтому владельцы помещений по привычке предпочитают сдавать их под чистовую отделку.
Отсутствие лишних денег делает более предпочтительной аренду, а не покупку помещений: 90% заказчиков хотят снять офисы и лишь 10% не против их приобрести. Тотальная экономия вывела цену на первое место в списке критериев, на которые ориентируются бизнесмены при выборе объектов.
Самые ходовые сейчас площади по $6–15/кв. м в месяц. Возможность покупки компании готовы рассматривать, если цена не превышает $1,5–1,7 тыс./кв. м. При этом селиться в откровенно "убитых" помещениях фирмы не хотят. Требования к качеству ремонта, наличию парковки и прочим атрибутам респектабельного офиса заметно выросли.
Из-за дорожающих эксплуатационных услуг арендаторы все чаще интересуются и энергоэффективностью здания. Если в базе агентств попадаются объекты, соответствующие этим критериям, они уходят в течение двух-трех дней. Но таковых немного, и в свободном доступе они встречаются нечасто. Самые привлекательные офисы передаются арендаторами из рук в руки или сдаются по знакомству. Особенно эта тенденция характерна для непрофессиональных помещений в жилом фонде. Поэтому оптимальные по соотношению цены и качества площади попали в разряд дефицитных. Некоторые компании безрезультатно охотятся за ними месяцами.
Дорогое пустует
Дефицит недорогих, но качественных офисов сформировался на фоне изобилия свободных площадей. В первом полугодии 2012 г. в столице ввели в эксплуатацию рекордное количество новых бизнес-центров: свыше 140 тыс. кв. м, что больше, чем за весь прошлый год. Открыли свои двери арендаторам БЦ 101 Tower, Premium Center, "Виктория Парк", "Кристалл", "Европа", позиционирующиеся в классах А и В. По данным компании УТГ, на данный момент в Киеве функционируют более 120 объектов этих классов, а их общая площадь достигает 1,4 млн кв. м. И это притом что именно дорогие офисы интересуют потенциальных арендаторов меньше всего.
До конца года дисбаланс на рынке усилится еще больше. На второе полугодие запланировано сдать свыше 200 тыс. кв. м офисных помещений (БЦ Gulliver, "Торонто", "Метрополь", "Топаз", "Мега Сити"), большинство которых позиционируются все в тех же категориях А и В. В итоге 80% общего предложения риэлторов будут занимать именно высококлассные площади. А их вакантность, выросшая с весны на 5% — до 16,5%, до конца года увеличится как минимум до 18%.
Тем не менее девелоперы пока не снижают арендные ставки. С начала года они остаются неизменными и составляют в объектах класса А $30–55/кв. м, класса B — $18–45/кв. м в месяц без эксплуатационных расходов. Последние прибавляют к цене еще $6–10/ кв. м и $2–6/ кв. м в месяц соответственно. Владельцы некоторых новых бизнес-центров даже пытаются сдать помещения на $5–10/кв. м дороже среднерыночных цен. Хотя риэлторы считают существующие тарифы явно завышенными и прогнозируют, что уже к концу года арендные ставки в этом сегменте упадут не менее чем на 10%, поскольку конкуренция за постояльцев будет только усиливаться.
Арендаторы ждут скидок
Помещений класса С и объектов в жилом фонде, на первый взгляд, также сдается более чем достаточно. Их общая площадь в Киеве превышает 1,5 млн кв. м. Но в первом полугодии предложение таких объектов выросло лишь на 2–3%, что явно уступает динамике увеличения спроса на них. Пустующих помещений в данном сегменте меньше, чем среди дорогих офисов, не более 10%.
До конца года этот показатель имеет все шансы снизиться до 8%. Высокий спрос позволяет владельцам площадей держать цены на прежнем уровне: в диапазоне от $8/кв. м до $20/кв. м в месяц, что превышает ожидания потенциальных арендаторов на $2–5/кв. м. Аппетиты собственников офисов в центре еще выше. К примеру, средняя арендная ставка на объекты класса С и офисы в жилом фонде в Печерском районе составляет порядка $23–25/кв. м.
Поэтому, несмотря на обилие табличек с надписью "сдается", здесь пустует больше всего помещений — до 15–17%. На незначительные уступки пока готовы идти лишь владельцы зданий в отдаленных от центра районах. В Дарнице офисы за последние три месяца подешевели на 3% — до $8–16, а в Деснянском районе на 2% — до $9–18/кв. м.
В менее ходовом сегменте продажи офисных помещений скидки более существенные. По данным SV Development, если в прошлом году средняя стоимость квадратного метра составляла $2,1 тыс., то по состоянию на конец августа этого года не превышает $2,08 тыс. При этом больше всего подешевели помещения в центре. В Печерском и Шевченковском районах стоимость квадрата упала почти на $300 (до $3,05 тыс. и $2,5 тыс. соответственно), в Подольском — на $200 (до $2,2 тыс.).
А вот в Святошинском районе офисы на продажу даже подорожали на $100–120/кв. м (до $1,7 тыс./кв. м), что эксперты поясняют тенденцией выселения все большего числа компаний из центра и переезда преимущественно именно в этот район. Но даже нынешние цены как минимум на $200/кв. м превышают ожидания потенциальных покупателей. Поэтому продаются сейчас разве что помещения, собственники которых готовы торговаться.
Скорее всего, уже к концу года владельцы офисов, которые пустуют месяцами, не выдержат "блокады" и начнут снижать как арендные ставки, так и цены продажи. Кроме того, чтобы заполучить постояльцев, им придется за свой счет улучшать качественные характеристики офисов, в частности, потратиться на ремонт, прокладку сетей, установку кондиционеров, а зачастую и закупку мебели.
