Доходный квадрат
Харьковчанка и рекрутер крупной столичной компании Дарья Стус (фамилия изменена) несколько лет собирала деньги для покупки своего жилья в столице. В прошлом году вышла замуж и переехала в квартиру супруга.
"Но деньги все равно хочется вложить в недвижимость. Возможно, родителей заберу в Киев или буду сдавать квартиру в аренду, — рассуждает Дарья на форуме профессиональных риелторов, обращаясь с просьбой помочь советом: во что лучше инвестировать. — Уже думала о депозите, но, учитывая специфику нашего государства и тот факт, что в случае очередного кризиса деньги из банка можно и не забрать, как показал опыт, больше банкам не верю. Лучше, по крайней мере, остаться с подешевевшей квартирой, чем без денег и без жилья".
Подобные умозаключения вполне типичны для тех, кто подыскивает оптимальный способ "заморозки" или приумножения свободных финансовых ресурсов.
"В 2011 году помимо отложенного спроса на жилье со стороны тех, кто покупал его "для себя", мы наблюдали реализацию инвестиционного или спекулятивного спроса: деньги в жилые метры инвестировали те, у которых на руках оказались какие-то сбережения, в т.ч. вследствие оттока депозитных вкладов населения из банковской системы", — обозначает тенденцию Ярослава Чапко, директор по развитию компании Knight Frank (Украина).
Любимый район
По данным компании Knight Frank, при покупке жилой недвижимости в прошлом году традиционно спросом пользовались квартиры на Печерске, в центральной части Шевченковского района, на Оболонских Липках и на Позняках (на эти районы приходится более 60% заявок от покупателей).
В то же время эксперты обращают внимание, что в центральных, "старых" районах почти нет новостроев из-за отсутствия вакантных земельных участков, а к покупке предлагаются квартиры, как правило, в домах старой постройки. На фоне продолжающегося ценового "затишья" на рынке недвижимости, которое одни эксперты называют "восстановлением", другие — "медленным снижением", в прошлом году риелторы отметили еще один яркий тренд — рост цен предложения на квартиры в тех районах, где более активно развивается транспортная инфраструктура.
Так, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины, строительство нового моста и дороги на Левом берегу повысили цены на жилье на массиве Новая Дарница на 4,2%. Впрочем, Сергей Тарковский, ведущий специалист АН "Татьяна", считает, что улучшение транспортной инфраструктуры не влияет на стоимость квадратных метров близлежащих объектов, но повышает привлекательность квартиры для потенциального покупателя.
То есть спрос на такое жилье вырастет, а срок экспозиции уменьшится. А вот по наблюдениям Галины Шпаковской, частного столичного риелтора, наличие станции метро в пешеходной доступности может увеличить цену на квартиру до 20%.
Недооцененную жилплощадь стоит прежде всего искать в нецентральных районах с перспективами улучшения транспортной инфраструктуры. Дело в том, что любые "апгрейды" транспортной системы в центральных районах не могут быть настолько значимыми, чтобы серьезно влиять на цены недвижимости.
То ли дело спальные районы. Эксперты компании SV Development уверены: как только появится метро на Троещину, цены тут вырастут минимум на 20%. Впрочем, начать строительство ветки метрополитена на Троещину обещают в 2012-2013 гг., в то же время власти декларируют и другие намерения по транспортному обустройству города.
В ближайших планах "Киевавтодора" — строительство второй очереди развязки на улице Науки, на пересечении Днепровского спуска Надднепрянским шоссе и трехуровневой развязки на мосту Патона. А активное строительство Куреневско-Красноармейской линии метро будет способствовать повышению стоимости квадратного метра квартир в Голосеевском районе.
Объект желаний
После месторасположения второй фактор, который влияет на цену недвижимости, — характеристики самого объекта и в частности время его постройки, — считают опрошенные "ВД" риелторы.
Что касается вторичного рынка, то эксперты предостерегают от приобретения жилья "старой" постройки, а именно — квартир в хрущевках и сталинках. Самые ликвидные на вторичном рынке — одно- и двухкомнатные квартиры в домах не старше 10 лет.
"Многие такие объекты приобретались в период роста рынка в строящихся домах именно с целью дальнейшей перепродажи в надежде на бесконечный рост цен, соответственно, сегодня владельцы готовы продавать такие объекты с дисконтом, чтобы вернуть инвестированный капитал. Преимуществом такого жилья является уже наличие отделки в квартире, сложившийся контингент проживающих, отсутствие шума из-за постоянных ремонтов и, как правило, обустроенная инфраструктура рядом с домом (детские площадки, стоянки, магазины и т. д.)", — характеризирует привлекательную для инвестиций жилплощадь Ярослава Чапко.
А Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, напротив, считает, что покупка квартиры даже в старом доме может оказаться удачной инвестицией, если сдавать ее в аренду: "Если стартовая сумма предполагаемой инвестиции невелика, то ее удачно можно вложить в малометражные 1-комнатные квартиры, в т. ч. "гостинки", расположенные возле станций метро вне зависимости от района города. Они всегда будут пользоваться хорошим спросом.
В данном случае мы говорим о старом жилом фонде: панельные дома, "хрущевки". При условии приобретения таких квартир по адекватной цене (до $50 тыс.) и косметического ремонта можно рассчитывать на доходность (отношение годового дохода от аренды к цене объекта) не ниже 10%. Опыт показывает, что даже в кризисный период спрос на квартиры данного формата был огромным, вполне реально найти арендатора в течение одного-двух дней", — обосновывает эксперт.
Покупку первичного жилья риелторы традиционно считают более чем рискованным предприятием, даже если говорить об инвестиции в объект со значительной степенью готовности, а не в "котлован" или "фундамент". По данным Госкомстата на начало прошлого года в Украине было более 4,3 тыс. объектов незавершенного строительства, из них около половины — со степенью готовности более 70%.
Одна из главных проблем такой недвижимости — "задержка" сдачи в эксплуатацию "почти" готового объекта на год и более. Из-за этого крайне сложно спрогнозировать, когда инвестиция сможет приносить доход (от сдачи в аренду) или когда можно будет продать квартиру в уже сданном доме.
Но, по мнению Александра Головина, риелтора АН "Абсолют Сервис", купив квартиру на первичном рынке на стадии "котлована", можно получить доход уже менее, чем через год.
"Один из моих клиентов в прошлом году инвестировал $40 тыс. в котлован на Позняках, уже через полгода он переуступил проинвестированную квартиру в этом еще недостроенном доме по цене $55 тыс. Безусловно, вкладывать деньги в котлован рискованно, но с каждым возведенным этажом стоимость жилплощади в этом доме растет. Тут главное — грамотно воспользоваться моментом", — приводит пример г-н Головин.
Плюсы переуступки — инвестору не нужно ждать сдачи дома в эксплуатацию, он может переуступить квартиру на любом этапе строительства по своему усмотрению (например, заметив, что темпы замедляются или у застройщика появляются какие-либо финансовые проблемы). К тому же на начальных этапах строительства экономический интерес застройщика состоит в активном привлечении инвесторов, поэтому и темпы строительства в этот период, как правило, удовлетворительные.
И наоборот — на завершающих этапах строительства у девелопера часто заканчивается финансовый ресурс, в т. ч. вследствие нецелевых трат, экономический интерес пропадает, поскольку к окончанию строительства часто все или почти все квартиры уже раскуплены.
Главный минус переуступки — в договоре инвестирования застройщик, как правило, предусматривает штрафы (в среднем около 5% от стоимости имущественных прав на квартиру). Но, по мнению риелторов, цены на первичное жилье будут медленно расти или же, по крайней мере, оставаться стабильными в силу недостаточных объемов строительства, что создаст дополнительный ресурс для дохода при переуступке.
"Цены на первичное жилье в классах эконом и бизнес вряд ли покажут отрицательную динамику — квартиры пользуются спросом, объемы строительства небольшие, — считает Ярослава Чапко. — В то же время в элитном сегменте ценовая стабильность будет зависеть от ценообразования на новые объекты — как правило, по многих объектам и проектам ценовые ожидания девелоперов немного завышены и переоценен потенциал рынка. Поэтому коррекция цен по отдельным объектам класса элит вполне вероятна. На вторичном рынке цены, вероятнее всего, будут падать на жилье в домах типа хрущевок, панельных малосемеек и т. д., то есть на устаревший жилой фонд", — предполагает эксперт.
МНЕНИЕ . Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине
— На стоимость продажи кв. м. жилой недвижимости в первую очередь влияют такие факторы, как наличие грамотно спланированной концепции (инфраструктуры в доме, жилом комплексе или в ближайшем окружении, квартале), район расположения (центр или окраина) и непосредственно качество строительных и отделочных материалов дома. Наличие торгового центра в пешеходной доступности может являться конкурентным преимуществом, которое скорее будет способствовать увеличению темпов продажи, чем играть роль прямого активатора роста стоимости жилья. Для удорожания стоимости продажи жилья иногда достаточно иметь в инфраструктуре дома магазин удобной покупки, ведь крупный торговый центр ассоциируется с шумом, постоянным скоплением людей и машин, а это как раз те факторы, которые относятся к разряду менее благоприятных.
МНЕНИЕ . Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development
— По моему мнению, расположение квартиры и количество комнат не играют существенной роли, если рассматривать квартиру как объект инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду. Как правило, динамика арендной платы и динамика цен купли-продажи недвижимости непосредственно связаны. Например, в пересчете на квадратный метр самой дорогой окажется однокомнатная квартира, как аренда ее, так и покупка. Арендовать или купить квартиру возле метро стоит дороже, чем на окраине города. В любом случае срок окупаемости инвестиции при сдаче в аренду составит 12-13 лет.
