Дома дождались очереди
Рынок домов в окрестностях столицы пришел в движение — с начала года количество сделок заметно выросло. Но угодить вкусам потенциальных покупателей сложно как никогда. Большинство хочет приобрести компактный и качественно возведенный коттедж не дороже $150–200 тыс., тогда как риэлторские базы переполнены объектами большой площади по более высоким ценам. Переплачивать же даже за идеальную усадьбу киевляне пока не готовы.
Покупатели пришли на готовое
Желание многих киевлян обзавестись собственным домом в пригороде, приведшее к оживлению рынка земельных участков, подвигло к активизации и собственников коттеджей. Большинство потенциальных клиентов предпочитают приобрести надел и строиться самостоятельно. Так как земли по адекватным ценам в наиболее привлекательных местах (выход к реке, лесу) на всех желающих не хватает, жители столицы все чаще рассматривают вариант покупки недостроенного или уже готового объекта.
По словам генерального директора АН Park Lane Галины Мельниковой, по сравнению с 2011 г. спрос на дома вырос, по меньшей мере, на 10–15%. Если в прошлом году в Киевской области ежемесячно реализовывалось по 600–700 коттеджей, то в нынешнем — до 800. Осенью, которая традиционно является "высоким сезоном" на этом рынке, показатели, по расчетам риэлторов, должны приблизиться к 1 тыс. объектов в месяц.
Покупатели охотятся за коттеджами, стоимость которых не намного выше, а еще лучше ниже ожидаемых вложений в строительство с нуля. По сведениям аналитика SV Development Сергея Костецкого, бюджет среднестатистической сделки на сегодняшний день не превышает $150–200 тыс. За такие деньги клиент хочет получить обустроенный дом площадью 120–180 кв. м с участком 8–12 соток в ближайшем пригороде (до 20–30 км от Киева).
Тогда как до кризиса наибольшим спросом пользовались коттеджи в 250–300 кв. м (18–20 соток). Заметно изменились и географические предпочтения жителей столицы. Если ранее большинство мечтало о домовладении по Обуховской трассе, то теперь в списке наиболее популярных лидируют житомирское, бориспольское, броварское, одесское и вышгородское направления, что поясняется как развитием местной инфраструктуры, так и сравнительно широким выбором здесь коттеджей средней ценовой категории.
Покупать элитные объекты стоимостью до $500 тыс. и более готовы немногие. Доля таких сделок в общей структуре продаж домов не превышает 5–7%. Те, кто может позволить себе выложить кругленькую сумму, преимущественно предпочитают строить с нуля. Ведь предлагаемые риэлторами готовые варианты удовлетворяют вкусы состоятельных заказчиков нечасто. Они сетуют на архитектурное несовершенство объектов, использование "устаревших" отделочных материалов и "неправильное" обустройство прилегающей к дому территории и готовы мириться с перечисленными недостатками разве что в случаях, когда усадьба расположена в хорошем месте, а купить там пустующий участок нереально.
Дворцы не предлагать
На первый взгляд, потенциальным клиентам есть из чего выбирать. На продажу выставлено порядка 3,5 тыс. объектов в ближайшем пригороде и около 1 тыс. в самой столице. С учетом домов, расположенных за пределами 30-километровой зоны от Киева, общее предложение по области составляет порядка 50 тыс. объектов. Причем с начала года данная цифра увеличилась почти на треть.
Но большинство таких домов явно не вписываются в представления киевлян об идеальной усадьбе. 30–35% вариантов в риэлторских базах претендуют на статус элитных (цена от $2,5 тыс./кв. м). Только по Обуховской трассе продаются более 500 усадеб площадью 300–400 кв. м. Еще 20% от общего предложения — это старые "убитые" дома, часто без коммуникаций, за которые, тем не менее, владельцы хотят получить по $500–700/кв. м. Хороших коттеджей стоимостью до $200 тыс., расположенных в "правильном" месте, на всех желающих явно не хватает.
Если они появляются в свободной продаже, то уходят в течение недели, тогда как другие продаются месяцами, а то и годами. В базах данных столичных риэлторов до сих пор висят десятки домов, выставленных на продажу сразу после кризиса.
Аналогичная ситуация и с объектами в коттеджных городках. Сейчас под Киевом их насчитывается около трех сотен (больше всего в Обуховском, Киево-Святошинском, Макаровском, Бориспольском р-нах). Но строительство почти 200 городков далеко от завершения, а не менее сотни рискуют пополнить список долгостроев. Такая тенденция настораживает потенциальных покупателей.
Если ранее они готовы были приобретать дома в городках на начальном этапе возведения, то теперь рассматривают этот вариант лишь в случае, если работы выполнены хотя бы на треть. История с "Олимпик-Парком", первая очередь которого уже практически завершена, все коттеджи раскуплены, но из-за скандалов собственников владельцы так и не смогли отпраздновать новоселье, приумножила армию тех, кто наотрез отказывается вкладывать деньги в подобные проекты.
Минусом большинства коттеджных городков является и тот факт, что они планировались еще до кризиса, следовательно, учитывали тогдашние тенденции в спросе. Особняки там под 300 кв. м, участки — 15–20 соток. Хотя стоимость квадратного метра домовладения сравнительно невысока (порядка $1 тыс.), общая сумма, которую нужно выложить, зачастую не по карману среднестатистическому покупателю.
Компактные домики, в частности таунхаусы, наоборот, пользуются повышенным спросом даже в тех случаях, когда качество выполнения строительных работ и планировка объектов оставляют желать лучшего.
Кликните, чтобы увеличить
Будет дешевле
Активизация на рынке купли-продажи домов вселила в их хозяев оптимизм. По данным SV Development, с начала нынешнего года средняя стоимость коттеджей по Киевской области выросла с $966 до $993/кв. м. Особняки в Киево-Святошинском районе подорожали с $1,3 тыс. до $1,5 тыс./кв. м, в Обуховском — с $1,4 тыс. до $1,5 тыс. / кв. м.
Но это скорее цена предложения, чем реальных сделок. По направлениям, где продается больше всего коттеджей, а следовательно, можно точнее отследить суммы, по которым в итоге реализуются дома, статистика другая. К примеру, в Бориспольском и Макаровском районах они с начала года подешевели на $100/кв. м (до $1,2 тыс. и $900 соответственно), в Вышгородском — на $50/кв. м (до $870), в Броварском — на $30/кв. м (до $890).
Скорее всего, собственники объектов, которые не пользуются повышенным спросом у потенциальных клиентов (большая площадь, неудачное месторасположение и пр.), будут соглашаться на торг и в дальнейшем. Такие особняки могут подешеветь за год еще как минимум на 10–15%.
Хозяева ставших дефицитными компактных домов стоимостью до $150–200 тыс. предоставляют скидки все более неохотно, а некоторые и вовсе пытаются повысить цены на 5–10%. Впрочем, эти эксперименты особого успеха не имеют, ведь как только объект дорожает, покупатели моментально теряют к нему интерес.
ОДЕССА. Спасает море
В отличие от других городов-миллионников в Одессе спроса на дома старой постройки практически нет, хотя владельцы согласны отдавать их по бросовым ценам ($500/кв. м). Это поясняется не лучшим состоянием, в котором пребывают как большинство самих объектов, так и инфраструктура в районах массовой частной застройки. В то же время на современные коттеджи покупатели находятся.
Причем это не столько сами горожане, сколько граждане России и Украины, мечтающие обзавестись домиком у моря. "Курортники" охотятся за небольшими домами площадью до 150 кв. м, расположенными как можно ближе к побережью. Их приобретают как для себя, так и с целью последующей сдачи в аренду. В немалой степени продажи активизировала уступчивость владельцев. С начала года дома в Приморском районе Одессы подешевели на $130/кв. м (до $1,6 тыс.), в Киевском — на $100/кв. м (до $1,5 тыс.), Суворовском — на $70 (до $850).
ДНЕПРОПЕТРОВСК. Издержки моды
Ежемесячно в Днепропетровске и пригороде реализуются около 600 домов, что вполовину меньше, чем до кризиса, но на 10% больше, чем год назад. Положительную динамику рынку обеспечивают в первую очередь недорогие объекты старой постройки стоимостью до $50 тыс. Особенным интересом покупателей пользуются объекты, расположенные в радиусе 30 км от городской черты, в частности, в поселке Кировское, селе Новоалександровка и пр.
За такие деньги там можно приобрести старую постройку с косметическим ремонтом площадью 50–70 кв. м и участком в 10–15 соток. Из коммуникаций гарантируется только электричество. Наметился также незначительный всплеск интереса к современным коттеджам площадью 120–200 кв. м, стоимостью до $200 тыс. Но вот элитные особняки, великое множество которых выставляется на продажу, по-прежнему простаивают.
До кризиса в Днепропетровске было модно строить с размахом. Площадь большинства домов, возведенных в последние пять лет, составляет 300–500 кв. м, а их стоимость стартует с $350 тыс. и может достигать $1 млн. Эксперты не исключают, что цены на элитные дома в ближайшее время упадут как минимум на 10–15%.
ДОНЕЦК. Элита распродает особняки
Спрос на дома в Донецке и пригороде с начала года снизился почти на треть. По словам директора местного АН "Жилком" Сергея Тахтарова, потенциальные покупатели интересуются только самыми дешевыми старыми объектами стоимостью до $40 тыс. За такие деньги в окрестностях шахтерской столицы можно приобрести двух- или трехкомнатный дом без коммуникаций и центральной канализации.
Коттеджи средней ценовой категории ($100–150 тыс.) и элитные особняки (от $300 тыс.) практически не продаются. Предложение же, наоборот, стремительно растет. За последние полгода база выставленных на продажу VIP-объектов увеличилась почти вдвое. Их собственники, которые в прошлые годы массово мигрировали в Киев и успели обзавестись там новым жильем, предпочитают избавиться от имущества в Донецке, поскольку сдать его в аренду практически нереально, а оплачивать содержание пустых особняков богачи не хотят.
Несмотря на ужесточающуюся конкуренцию за покупателей, собственники не спешат снижать цены. Более того, если в прошлом году средняя стоимость коттеджа составляла $1 тыс./кв. м, то в этом выросла до $1,1 тыс./кв. м. Но поскольку желающих платить такие деньги немного, то владельцы, безуспешно прождав покупателей по нескольку месяцев, начинают умерять аппетиты.
Сергей Тахтаров говорит, что на элитные особняки, которые выставлялись на продажу за $300–400 тыс., удавалось снизить цену на $40–50 тыс. И это не предел: по прогнозам эксперта, дома средней и высокой ценовых категорий уже в ближайшее время подешевеют как минимум на 15%.
ХАРЬКОВ. Минус $200/кв. м за месяц
Харьковские риэлторы констатируют: спрос на дома в этом году вырос на 10%. Наибольшей популярностью пользуются объекты эконом-класса стоимостью до $60 тыс. За такие деньги реально купить коттедж до 100 кв. м в городской зоне частной застройки (Алексеевка, Холодная Гора), возведенный 10–15 лет назад, или более новый особняк с участком до 15 соток в пригороде.
Данная тенденция не осталась незамеченной продавцами. По данным корпорации "Харьков Риэлтор", всего за месяц недорогие дома на окраинах и в пригороде выросли в цене на $100/кв. м (до $690/кв. м). Коттеджи среднего и VIP-класса, спрос на которые пока оставляет желать лучшего, наоборот, в течение сентября подешевели на $200/кв. м (до $1–1,5 тыс./кв. м).
В агентстве "Проконсул" отмечают, что на рынке есть покупатели, готовые вкладывать деньги в дорогие объекты, но только при условии, что те будут действительно качественными. Но предложение таких особняков небольшое, а цены на них явно не соответствуют качеству. Около половины коттеджей, выставленных на продажу в пригороде Харькова, — это недострои той или иной степени готовности, к большинству из которых у потенциальных покупателей есть претензии (к качеству материалов и работ, планировке и пр.). Поэтому состоятельные харьковчане все чаще покупке дома предпочитают его строительство с нуля.
ЛЬВОВ. Строят сами
Львовский рынок купли-продажи домов практически заморожен. По словам директора АН "Золотая арка" Ирины Яремко, их агентству с начала года удалось провести лишь две сделки по таким объектам. Схожие результаты озвучивают и ее коллеги. Немногочисленные заявки поступают только на недострои стоимостью до $100 тыс. Такие деньги горожане готовы платить за объект без коммуникаций и внутренних работ площадью до 200 кв. м с участком в 5–8 соток, расположенный в пределах Львова или в радиусе 15 км от городской черты.
Наиболее популярное направление — Стрыйское (Сокольники, Брюховичи, Солонка и пр.). Киевская трасса, несмотря на широкий выбор сравнительно недорогих коттеджей (до $80 тыс.), спросом не пользуется из-за расположенной неподалеку свалки и выхода на поверхность подземных вод, дающих стойкий канализационный запах.
Но даже недостроенные дома по бросовым ценам покупаются по остаточному принципу. Львовяне обращают на них внимание лишь в том случае, если не удалось найти подходящего земельного участка под застройку. "У нас всегда предпочитали строить сами, а не покупать уже готовые дома. Ведь нет никакой гарантии, что последние возводились не на продажу: из самых дешевых материалов и без соблюдения технологий", — поясняет Ирина Яремко.
Поэтому, несмотря на то что цены в предложении за год выросли с $700 до $800/кв. м, покупатели имеют все больше шансов выторговать существенные скидки. Даже на недостроях, на которые есть хоть какой-то спрос, продавцы уступают до 10–15%, а на более дорогие особняки реально сбить до 20–30% от заявленной цены.
