• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

ДоСАДный недочет

Каждый третий ребенок практически в каждом втором детском саду — сверх нормы. Проще говоря — лишний. За решение этой проблемы готовы взяться и владель
Реклама на dsnews.ua

Каждый третий ребенок практически в каждом втором детском саду — сверх нормы. Проще говоря — лишний. За решение этой проблемы готовы взяться и владельцы частных дошкольных заведений, и строительные компании. "ВД" выясняла, что становится преградой на их пути. "Сначала люди заселяются, потом инфраструктура подтягивается, — пояснила специфику украинской застройки корреспонденту "ВД" Надежда, специалист по продаже квартир в ЖК "Софиевский", и пообещала, что "детский сад откроется осенью будущего года".

Если верить рекламе, фишка киевского жилого комплекса "Софиевский" — "великолепное сочетание экологии и развитой инфраструктуры". Двухкомнатную квартиру продают по цене $1,1 тыс./кв. м. В эту стоимость заложены не только стены, но и объекты социнфраструктуры. В  числе преимуществ киевского комплекса застройщик анонсирует детский сад и начальную школу. Три пятиэтажки комплекса сданы несколько лет назад и полностью заселены. Еще две 10-этажки сдали в конце 2010 г. Но… для детского сада еще даже яму под фундамент не начали копать.

У закрытых ворот

Проблема дефицита детских садов наиболее остро ощущается в районах-новостройках областных центров. Их возводили уже в независимой Украине, когда рентабельность бизнеса по строительству жилых высоток, ТРЦ и офисов измерялась сотнями процентов. А о детских садах, школах, поликлиниках забывали. Почему? У всех участников процесса свои аргументы.

За создание норм и правил застройки отвечает нынешнее Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ. Анатолий Беркута, проработавший в министерстве 36 лет, из которых последние 19 лет — на посту замминистра, уверен, что действующая в стране законодательная база нормативно оформила все условия для комфортного проживания. В частности, в начале 1990-х годов были утверждены государственные строительные нормы ГСН 360-92, в конце — основные законы "О планировании и застройке территорий", "Об основах градостроительства", "Об архитектурной деятельности".

"Дефицит детсадов — это результат дефицита градостроительной государственной политики. Проекты застройки кварталов и микрорайонов вы­полнялись с учетом социальной инфраструктуры, а лазейки в законодательстве и коррупция в архитектуре как отрасли приводят к невыполнению проектных решений, — убежден Виктор Глеба, архитектор, член президентского совета Национального союза архитекторов, экс-заместитель главного архитектора г. Киева. — Во время ввода жилых объектов в эксплуатацию органы госнадзора и архитектурный главк закрывали глаза на невыполнение показателей обеспеченности населения садиками, школами, спортивными сооружениями… При этом "инвесторы" кварталов и отдельных жилых домов, как правило, не платили за землю, отводя ее у города только на период строительства и накручивая на НДС двойную цену кв. м жилья".

Реклама на dsnews.ua

Выполнение градостроительных норм, согласно ст. 31 Закона "О местном самоуправлении" возложено на местные власти. У  них ответ, как правило, один: "Денег не хватает". Но, как выяснила "ВД", чиновники лукавят.

Сколько стоит сад построить?

Согласно законодательству, все компании, которые возводят в городе объекты, перечисляют в городской бюджет средства на развитие инфраструктуры, осуществляя так называемое долевое участие. Инвестор в рамках градостроительного расчета, который сопровождает каждый проект жилого дома, обязан заплатить за создание всей необходимой инфраструктуры — от дорог и роддомов до мостов и кладбищ.

Размер долевого участия всех заказчиков с 2007 г. по июль 2011  г. составлял в Черкассах 5% от сводного сметного расчета. В Киеве эта сумма была вчетверо больше, но несмотря на это детскими садами жителей районов-новостроек столичные власти обеспечить не смогли.

С июля прошлого года размер паевого участия для нежилых зданий, сооружений составляет 10% общей сметной стоимости строительства объекта, а для жилых домов — 4%. "Закон "О Регулировании градостроительной деятельности" прописан не в пользу местных органов власти. Он значительно уменьшил размер долевого участия. Раньше эта сумма могла достигать и 20%,  — констатирует Михаил Кучук, заместитель председателя КГГА.  — Это значит, что денег на строительство объектов инфраструктуры у местных органов будет намного меньше и возведения садиков придется ждать намного дольше".

Но дело не всегда обстоит именно так. К примеру, возведение офисного центра площадью 25  тыс. кв. м обходится в сумму 150-200 млн грн. Соответственно, на развитие инфраструктуры в городскую казну застройщик отчислит 15-20 млн грн. По оценкам строительных компаний, этого вполне достаточно, чтобы построить детский сад.

"В Украине проблема в том, что вносимые инвесторами средства долевого участия проваливаются в один большой общий карман городского бюджета и не имеют адресного распределения",  — поясняет Георгий Духовичный, архитектор, вице-президент Киевской организации Национального союза архитекторов Украины (подробнее — см.  блиц-интервью, стр. 24).

Чтобы узнать, сколько средств поступило от застройщиков в местные бюджеты и сколько пошло на строительство садов, "ВД" отправила запросы городским властям девяти областных центров — Киев, Донецк, Винница, Севастополь, Ривне, Тернополь, Черкассы, Одесса и Чернигов. Но ответ к обозначенному сроку нам прислали только… из Черкасс.

Как сообщили "ВД" в мэрии Черкасс, за 2007-2010 гг. от долевого участия в развитие инфраструктуры города поступило почти 4, 2 млн грн. "Средства от долевого участия заказчиков в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Черкассы на строительство детских садов и поликлиник не направлялись, — сообщили "ВД" в горисполкоме г. Черкассы. — С  2002 по 2011 гг. в городе новые детские сады не строились".

Первым делом — инфраструктура

В развитых странах подобная проблема не стоит так остро по нескольким причинам. Во-первых, там сначала строят объекты инфраструктуры, а уже потом — жилые дома. "Регулирование застройки происходит за счет коэффициентов плотности, высотности, индексов налогообложения, наличия в объекте общедоступных благ, выполнения социальных обязательств и услуг от имени государства, — говорит Виктор Глеба. — Инвестор или девелопер не сможет продать объект без социокультурной инфраструктуры. Вспомните, в чем суть гостиничных "звездочек" — в количестве услуг на единицу жилой площади номера. И в цивилизованном мире дело обстоит именно так. В бедных кварталах нет и не будет развитой социальной инфраструктуры, а дорогое жилье имеет эту инфраструктуру в стоимости 1 кв. м полезной площади".

Кроме того, там давно создана и строго соблюдается градостроительная документация, в которой четко прописано расположение объектов социнфраструктуры. Год назад подобная перспектива появилась и у Украины — в феврале был принят названный революционным Закон "О регулировании градостроительной деятельности". Он предписывал всем городам до 1 января 2012 г. разработать и утвердить детальные планы территорий и зонинги  — градостроительную документацию, в которой города были бы прорисованы до мелочей. Но… как истинные "хозяева своего слова", в конце года нардепы взяли его назад и отодвинули срок на год. А за это время городские власти продолжили хаотично распоряжаться землей в ручном режиме.

"Принятие местными властями решений по планированию и застройке территорий имеет характер принятия индивидуальных решений, без учета нормативов застройки и интересов населения. Это фактически застройка в ручном режиме, — констатирует Игорь Денисюк, заместитель директора департамента градостроения и архитектуры Минрегионразвития, строительства и ЖКХ. — К сожалению, большинство таких решений основывается на собственных самоуправляемых полномочиях местных властей, принятии решений в пользу инвесторов, игнорирование интересов жителей. Отсутствует перспектива развития территорий, систематизированный подход при решении таких вопросов". Но вместо этого власти сосредоточились на возврате арендованных зданий садов в систему об­разования, отданных ранее в аренду коммерческим структурам. "В 2010 г. было возвращено около 300 детсадов, а открылось четыре новых садика, — рассказала Тамара Панасюк, замдиректора департамента общего среднего и дошкольного образования МОН. — В прошлом году эта работа активизировалась, за 10 месяцев около 400 садов снова приняли детвору, кроме того было сдано 15 садов-новостроек". Действия эти правильные, да только вот одна загвоздка: переполнены свыше 8 тыс. садов.

Всех в сад

В высотных новостройках выходом мог стать сад домашнего типа, который разместился бы в нескольких квартирах первого этажа. Но лояльность к застройщикам у нас сочетается с достаточно высокими требованиями к частным детским садам, за счет которых многие страны решают проблему устройства детей. За рубежом подход и требования к частным детским садам намного лояльнее, чем у нас. К примеру, в США и Германии, в отличие от Украины, наличие кухни не является обязательным условием для частного дошкольного учреждения, а еду дети приносят из дома.

По словам работников частных детских садов, спрос на их услуги сейчас очень высок. На конец 2010 г., согласно официальной статистике, в стране работало 373 частных дошкольных учреждений, которые посещали 12,5 тыс. детей. Но эксперты уверяют, что в реальности их количество больше как минимум вдвое, просто многие работают без официальных документов. "Некоторых родителей настораживает отсутствие лицензии, но, несмотря на это, свободных мест у нас сейчас нет, — говорит Ольга Прудникова, администратор садика домашнего типа "Счастливое детство". — За счет частных заведений можно значительно снизить дефицит мест в детсадах, ведь многие родители готовы платить за комфорт".

Большинство участников этого рынка не имеют финансовой возможности для приобретения помещений для садиков, потому львиная доля берет их в аренду. Один из таких детсадов домашнего типа уже второй год размещается в переоборудованном арендованном частном доме площадью 200 кв. м. Если арендовать помещение, то вложения в открытие домашнего садика на 15-20 детей составят порядка $2 тыс. — это деньги на покупку мебели, игрушек, учебных пособий. А окупятся они за два года.

Создание семейных детсадов, которые посещают дети из двух-трех семей, может решить проблему в западных регионах, где отмечается достаточно высокая рождаемость. По данным МОН, в среднем на 100 мест в Ивано-Франковской области приходится 127 детей, в Волынской  — 125, а в Закарпатской — 123 ребенка.

Значительно помочь в решении проблемы готовы и сами застройщики — вместо внесения суммы долевого участия они согласны строить объекты инфраструктуры.

Сеть частных детских садов "Украинский сувенир" работает в столице с 1993 г. Пять лет назад, когда они рассматривали вопрос расширения, одна из строительных компаний предложила построить детский сад "под ключ" за $5 млн. Эта сумма была неподъемной, даже на условиях кредитования. Поэтому они продолжили арендовать помещения групп в муниципальных садах и в квартире.

"Развитию частных детских садов помогло бы льготное кредитование. Мы готовы приобрести в кредит несколько квартир на первом этаже жилого дома, но процентная ставка должна быть не выше 6%", — говорит Нина Орловская, директор частного учебного заведения "Украинский сувенир".

Решить проблему дефицита детских садов можно было бы и на условиях выдачи частным заведениям долгосрочных кредитов на покупку помещений по схемам, аналогичным программам молодежного кредитования или программе "Доступное жилье". Но о подобных схемах работы участники рынка пока только мечтают.

"Проекты строительства городской инфраструктуры должны быть более инвестиционно привлекательными и с учетом уровня финансовых, законодательных, политических рисков, и с точки зрения доходности, — считает Наталья Доценко-Белоус, адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры". — В ряде случаев важен не размер доходности, это может быть и 6-10% для инфраструктурных проектов, но гарантия его долгосрочного характера, что характерно для концессионных проектов, реализуемых в течение около 30-50 лет. Следуя опыту европейских стран, это может быть достигнуто посредством внедрения механизмов государственно-частного партнерства при реализации инфраструктурных проектов".

Впрочем, больших преференций застройщикам не нужно. Они согласны построить детский сад и передать его в коммунальную собственность города в том случае, если город выделит компании интересный участок под строительство. Причем, застройщики готовы построить детсад за сумму вдвое меньшую, чем озвучивают в отчетах городские власти — стоимость сданных в этом году столичных садов власти оценили в 40-50 млн грн.

"Эта схема выглядит простой и понятной, но вряд ли она у нас приживется. В ней нельзя заработать на завышенной стоимости работ, материалов, нет откатов. Она не способна удовлетворить личные финансовые интересы чиновников, а потому окажется нежизнеспособной", — поделился на условиях анонимности сотрудник мэрии одного из областных центров.

Недетские цифры

Количество дошкольных заведений в Украине начало резко сокращаться с начала 1990-х, когда в стране начался демографический спад. Из 24,5  тыс. учреждений к 2005  г. работали только 15 тыс. Остальные были закрыты, сданы в аренду, перепрофилированы или попросту разобраны. В Киеве из 805  садов к 2010 г. было закрыто 126.

Затем с ростом рождаемости остро встала проблема дефицита мест. По данным на конец 2010 г. (это самые свежие официальные статистические данные, которые "ВД" предоставили в МОН), из 15,6  тыс. детских дошколь-ных заведений почти половина — 8,3  тыс.  — переполнены. Причем, почти в 5 тыс. дошкольных заведений наполняемость групп на 30% превышает норму. Во многих городах родители записываются в очередь на место в садике сразу после выписки ребенка из роддома. И это не анекдот, а современные реалии.

53,2 млн грн. потрачено на строительство детского сада на столичном массиве "Позняки". Такова, согласно смете, стоимость строительно-монтажных работ дошкольного учреждения площадью 2,2 тыс. кв. м. Заведение, расположенное в одном из микрорайонов-новостроек столицы, где дефицит мест в детсадах наиболее высок, рассчитано на 14 групп, которые смогут посещать 260 детей. По­строенный детсад можно назвать примерно-показательным. В нем создана хорошая медицинская база — медицинский блок с изолятором, процедурный кабинет, фитокомната, комната физиотерапии. Кроме того, главной достопримечательностью садика можно считать бассейн, который очищается ультрафиолетом и полностью фильтруется за 30  мин. Не меньшей гордостью заведения станет и зимний сад.

Наталья Ковалевская ("Власть денег" N4, 27.01.2012 г.)

ДеПо - интернет-ресурс издательства "Картель". Републикация авторских статей и интервью, размещенных на портале ДеПо, запрещена. Читайте подробные Правила  републикации.

    Реклама на dsnews.ua