Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Дворцы в мегаполисе

Вторник, 17 Апреля 2012, 15:01
Следуя за растущим спросом, столичные девелоперы реализовывают новые проекты в сегменте жилой элитной недвижимости и возобновляют строительство ранее

Следуя за растущим спросом, столичные девелоперы реализовывают новые проекты в сегменте жилой элитной недвижимости и возобновляют строительство ранее приостановленных объектов.

Большое внимание уделяется сейчас соответствию жилья всем критериям премиум-категории.

Многие новые проекты имеют свою изюминку: некоторые застройщики специализируются на реконструкции исторических зданий, кто-то украшает территорию возле дома цепью фонтанов, кто-то оборудует великолепные смотровые площадки.

Инвестиции в будущее

Элитное жилье — это не только респектабельность, престиж, комфорт и удобство, но еще и выгодное вложение средств, ведь стоимость квартир премиум-класса из года в год растет.

Этот сегмент довольно узок, и из-за ограниченного предложения объекты класса А пользуются спросом вне зависимости от того, что происходит на рынке в целом. Элитный сектор наиболее стабилен, он развивается по собственному сценарию и не подвержен влиянию кризиса.

Интерес девелоперов к элитным проектам постоянно растет. Анонсирована реализация ряда новых построек, началось развитие пока малоосвоенного для Украины формата элитного жилья — доходных домов, а также возведение вторых очередей проектов категории люкс.

Но имеющееся предложение не может полностью удовлетворить растущий спрос на дорогостоящее жилье. Лидерами по количеству элитных объектов в Украине по-прежнему являются крупные районы больших городов: Киева, Львова, Донецка, Днепропетровска. Здесь проводится интенсивная застройка, и с каждым годом количество участков уменьшается.

При возрастающем спросе на элитное жилье девелоперы вынуждены будут обратить внимание на менее развитые районы, которые в перспективе могут стать престижными.

Из-за уменьшения количества свободных площадок многие фирмы с большим опытом работы проводят реконструкцию старых зданий, чтобы впоследствии сделать из них объекты категории А.

Директор департамента по продажам компании Independence Владислав Мишук констатирует, что хотя, на первый взгляд, предложений в сегменте элитной недвижимости более чем достаточно, но далеко не все проекты элит-класса соответствуют заявленному уровню.

Поэтому в последнее время на рынке элитной недвижимости наблюдается недостаток качественного предложения. Начальник центра продаж ЖК "Бульвар Фонтанов" Светлана Касамара среди основных тенденций рынка отмечает появление новых объектов или возобновление строительства ранее приостановленных, открытие продаж в строящихся домах.

По сравнению с 2010 г. реализация элитного жилья увеличилась на 1–2%. Для такого узкого сегмента это немало. Причем цена квадратного метра растет: за последние полтора года на 3–5%. Особым спросом пользуются квартиры среднего метража — порядка 140–170 кв. м.

По словам Светланы Касамары, несмотря на то что жилье данного класса априори дорогое, спрос на него остается стабильным. Более того, тенденция, отмеченная еще в 2011 г., имеет свое продолжение — предложение не успевает за спросом.

Причина здесь не только в небольшом количестве готовых объектов, но и в том, что не во всех строящихся домах премиум-класса открыты продажи во время строительства. Зачастую жилье этой категории начинают реализовывать лишь тогда, когда дом находится на финальной стадии возведения и покупатель может оценить качество и уникальность объекта.

Кроме того, недостаточное предложение связано с тем, что объекты элитного класса не отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилью этого сегмента.

Владислав Мишук прогнозирует, что в ближайшее время элитные проекты будут продолжать строиться, но сдаваться в год будет не более 20–30 тыс. кв. м. Эти данные касаются только жилья, соответствующего по всем параметрам заявленному классу.

Критерии престижа

Поскольку элитная недвижимость стоит дороже обычной, то и требования к ней предъявляются повышенные. Эксклюзивный ремонт, современные инженерные коммуникации, а также использование в строительно-отделочных работах качественных материалов остаются еще недостаточными условиями, чтобы вписаться в категорию А.

Несмотря на то что разговоры о необходимости классификации элитной недвижимости ведутся профессионалами уже давно, до сих пор не существует четкого ее определения.

С одной стороны, это позволяет недобросовестным застройщикам и риэлторам называть элитными объекты бизнес-класса. С другой — и сами покупатели зачастую готовы считать элитной недвижимость более низкой категории, ведь сегмент этот в Украине достаточно молод. Дорогое жилье делится на категории А, В, С.

Последняя — самая дешевая и весьма условно может считаться элитной. Как правило, это дома с улучшенной планировкой, которые находятся в экологически чистых районах и имеют вблизи развитую инфраструктуру.

Светлана Касамара рассказывает, что еще в 2006 г. Украинская строительная ассоциация разработала классификатор жилья, аналогичный российскому. Он условно принят девелоперами и застройщиками, но не на уровне законодательства. Среди критериев, по которым недвижимость относят к элит-классу, — удачное расположение: преимущественно в центральной части города или в престижном районе.

Немаловажно наличие больших зеленых зон или парков, развитой инфраструктуры. Зачастую в элитных домах или по соседству присутствуют бассейн, прачечная, фитнес, SPA, салон красоты и т. д. Объекты созданы по индивидуальным авторским проектам. Внутренний дизайн и роскошный внешний вид здания выделяют его из общей массы новостроек.

В строительстве применяются инновационные технологии с использованием экологически чистых и сертифицированных материалов. Обслуживание дома проводит собственная или нанятая профессиональная управляющая компания. Уровень сервиса на уровне дорогой гостиницы вплоть до заказа завтрака в квартиру. Особое внимание уделяется безопасности, охране, видеонаблюдению. Разумеется, работает консьерж.

Сейчас в Киеве представлено порядка 20 объектов премиум- класса. Наиболее известные и соответствующие этому сегменту, по оценке экспертов, клубный дом "Арт Холл", жилой комплекс "Бульвар Фонтанов", клубный дом "Диамант", Ambassador House, жилой комплекс "Граф Толстой", Royal Tower, H Tower, Fresco Sofia, Riviera Riverside.

Цена комфорта

Владислав Мишук говорит, что наибольшим спросом пользуется первичная элитная недвижимость. Все, что продается на вторичном рынке, — это постройки до 2008 г. С того времени цена упала на 20%, но в основном владельцы этих квартир не готовы продавать по такой цене. Что касается загородной недвижимости — это другой образ жизни: не замена, а дополнение к жилью в городе. Деловая элита столицы всегда будет искать соответствующее своему уровню жилье в центре.

Светлана Касамара соглашается, что, выбирая жилье премиум-класса, покупатели отдают предпочтение недвижимости на первичном рынке. Как ни парадоксально, но стоимость жилья на первичке на порядок ниже, чем на вторичке, что немаловажно при покупке изначально дорогой квартиры.

Кроме того, при приобретении жилья из первых рук, от собственника-девелопера, гарантируется юридическая чистота при регистрации прав собственности. И еще один немаловажный плюс: в новой квартире покупатель может сделать ремонт и планировку по собственному вкусу.

Цена жилья в элитных домах в четыре-пять раз выше, чем в типовых. На первичном рынке квартиры премиум-класса предлагаются от $2,5 тыс. до $15 тыс./кв. м. Средняя стоимость по рынку — $7,5–$8 тыс. за квадрат.

По словам Светланы Касамары, в каждом объекте компании UDP (сюда входит ЖК "Бульвар Фонтанов") имеются свои программы лояльности для существующих и потенциальных клиентов. Что касается скидок при покупке жилья, то получить их вполне реально. На рынке абсолютно нормальной считается скидка в размере 3% при условии 100%-ной оплаты.

По оценке руководителя отдела маркетинга Stolitsa Group Руслана Земляного, цена квадратного метра жилой недвижимости классов премиум и де-люкс за последний год демонстрировала относительную стабильность. Это относится исключительно к тем немногим объектам, которые по своим параметрам соответствуют заявленному классу.

Покупатели недвижимости класса премиум и де-люкс очень требовательны, и каждый параметр может оказаться при выборе принципиальным. К числу наиболее важных, по данным Stolitsa Group, относятся близость к историческому центру (месторасположение и вид из окна), социальный статус и даже имена будущих соседей.

Имеют значение строительные характеристики здания и планировочные решения квартиры, техническая и социальная инфраструктура здания. Самые взыскательные покупатели зачастую приходят к варианту постройки индивидуального дома как единственного варианта реализации своих требований к стилистике интерьера и придомовой территории в сочетании с соблюдением эффективности технической инфраструктуры и организации эксплуатации своей "крепости".

В компании Independence к принципиальным критериям при выборе элитной недвижимости относят месторасположение объекта, его небольшой масштаб, степень закрытости, клубности и, безусловно, качество строительства. Покупатели элитной недвижимости ценят свое время, любят хороший сервис, который это время экономит.

Безусловно, у каждого покупателя — особенно дорогостоящей недвижимости — есть свои личные предпочтения и требования. Кому-то нужны паркоместа под всю солидную коллекцию авто, другим важно наличие панорамных окон, а третьи мечтают жить рядом с парком. Но все это, как и цена, факторы второстепенные.

Эксперты сходятся во мнении, что стабильно популярны исторические здания, в которых есть возможность провести реконструкцию. Это очень принципиальный и, что особенно важно, не допускающий тиражирования параметр, подчеркивающий эксклюзивность предложения: дом со своей историей, легендой. В качестве примера успешной реализации подобного проекта можно назвать жилой комплекс "Софиевские врата" от Stolitsa Group.

Светлана Касамара рассказывает, что главной визуальной изюминкой жилого комплекса "Бульвар Фонтанов" являются именно фонтаны: динамические, статические, скульптурные, плавающие, с подсветкой и музыкой. Они будут работать днем и ночью и, конечно, в выходные и праздничные дни как некое феерическое шоу.

Для них разработаны специальные программы, которые со временем можно менять. Комплекс "Бульвар Фонтанов" строится в Печерском районе Киева. Под строительство отведено 4,06 га. На них будут расположены четыре жилых дома, детсад, детские и спортивные площадки, теннисный корт, футбольное поле, а также столь необходимые для комфортной полноценной жизни круглосуточные супермаркет и аптека, а также химчистка, бутики, кафе и рестораны с летними террасами. Высокая система безопасности обеспечивается с помощью самых прогрессивных систем видеонаблюдения и охраны.

Компания Independence предлагает квартиры в элитном клубном доме "Арт Холл" на улице Воровского, в центре Киева. В проекте всего 68 квартир площадью от 90 до 220 кв. м. Имеются также двухуровневые пентхаусы площадью до 350 кв. м. Инфраструктура включает трехуровневый паркинг на 82 места, функциональные подсобные помещения, бутик, салон красоты, кафе, отделение банка.

Настоящее украшение проекта — полностью закрытая от посторонних терраса для прогулок и отдыха, включающая детскую площадку. Она же служит и прекрасной смотровой площадкой.

Особое внимание уделяется охране дома, обеспечению комфорта. Для этого проект будет оснащен элементами системы "умный дом". Стоимость на данных этапах стартует от 28 тыс. грн./кв. м. У клиентов есть возможность воспользоваться аккредитивным способом расчета.

Полная прозрачность

Покупка любой недвижимости — исключительно ответственное мероприятие, а элитной и подавно. Без профессионального юридического сопровождения здесь не обойтись.

Специалисты изучают имеющиеся документы и предоставляют клиенту заключение, содержащее характеристику возможных рисков, порядок налогообложения и все сопутствующие затраты, связанные с приобретением элитной недвижимости. Предлагаются пути оптимизации расходов, определяются этапы заключения сделки с учетом индивидуальных пожеланий клиента.

Как правило, при сопровождении сделок покупки элитной недвижимости юристы предлагают услуги по подготовке всего комплекта документов: проектов договора на покупку, доверенностей, заявлений о согласии на отчуждение имущества, наличие/отсутствие запретов на отчуждение недвижимости, получение необходимых справок, выдержек и т. д.

Среди наиболее распространенных проблем, связанных с правовым сопровождением покупки элитной недвижимости юрист юридической фирмы "Пузанов и Партнеры" Ирина Коваленко называет затягивание сроков строительства. На сегодняшний день очень мало компаний-застройщиков, которые укладываются в предусмотренные договором сроки.

Покупатель должен знать, что при нарушении условий договора, в том числе и условий о сроке сдачи объекта, он имеет право потребовать выплату предусмотренных договором штрафных санкций.

Также клиенты при инвестировании в строящиеся объекты сталкиваются с проблемой ненадлежащего качества строительства и/или отделки. Например, договором может быть оговорено, что сантехника, плитка и пр. должны быть определенной торговой марки, возможно, даже определенного цвета.

Но при получении квартиры выявляется абсолютное несоответствие оговоренным ранее условиям. В таком случае покупатель имеет право не принимать объект и требовать заменить тот или иной элемент отделки на указанный в договоре.

Если вы приобретаете недвижимость, необходимо проверить техпаспорт на наличие перепланировки/реконструкции и правильности ее оформления. Иначе есть возможность столкнуться с неприятными сюрпризами. К примеру, на такую недвижимость нельзя оформить наследство или получить залог и т. п.

Иногда бывает, что на квартиру наложен запрет на отчуждение имущества. Это проверяется нотариусом при оформлении сделки путем получения выдержек из соответствующих Единых государственных реестров. При наличии ареста на имущество купить его нельзя. А вот при наличии залога или жилья в ипотеке приобрести его можно, однако необходимо получить согласие залогодержателя.

Ирина Коваленко также рекомендует проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества, таких, как залог, арест. Продавец должен быть дееспособным и иметь правоуставливающий документ на недвижимость, оформленный надлежащим образом и зарегистрированный в органах государственной власти.

Кроме того, если продавец состоит в браке, необходимо получить разрешение второго из супругов. Если приобретается квартира или дом, нужно уточнить, нет ли прописанных там лиц, а особенно обратить внимание на прописку несовершеннолетних детей. Если они прописаны, нужно получить от продавца положительное заключение опекунского совета.

При покупке элитной недвижимости стоит обратиться к юридическим компаниям, которые имеют успешную практику подобных сделок, и воспользоваться их рекомендациями. Ведь во многом именно от юристов зависят успех сделки и отсутствие проблем в будущем при эксплуатации жилья.

Длительность процедуры по подготовке необходимой документации зависит от наличия проблемных вопросов по той или иной недвижимости, но, как правило, подготовка всего пакета документов занимает около месяца.

Юридические компании предлагают различные системы оплаты услуг. Это может быть либо процент от суммы сделки, либо почасовая система расчета.

Справка

По информации аналитического центра агентства недвижимости Park Lane, в январе 2012 г. объем капиталовложений в элитную недвижимость столицы (стоимостью от $300 тыс.) составил $2,725 млн. Доля элитного сегмента в общем количестве сделок — 4,3%. От общей суммы капиталовложений доля средств, вложенных в январе в элитную недвижимость, составила 14%.

В основном покупали жилые объекты: квартиры и дома. Квартиры — это комфортабельные апартаменты от трех комнат площадью от 125 кв. м в центре Голосеевского, Шевченковского и Печерского районов, а также несколько объектов на Оболони (просп. Героев Сталинграда, ул. Тимошенко).

Практически все заключенные сделки в элитном сегменте превышали $400 тыс. Самым дорогостоящим объектом, реализованным в январе, стала квартира премиум-класса в Печерском районе столицы, в доме 2005 г. постройки, площадью 210 кв. м с авторским дизайном, стоимость которой составила $820 тыс. ($3900/кв. м).