Европеизация строительства: быть или не быть
Тема европеизации строительной отрасли Украины, предложенная редакцией нашего издания к обсуждению, для одних участников рынка оказалась не совсем простой, для других - не интересной из-за растянутости во времени, "размытости" и, по их мнению, неэффективности. Но есть и такие, кто видит реальные изменения.
И все же, реформы строительной сферы начались, а наработки прошлых лет в 2017-м оформились в законы. Улучшат ли они условия работы для застройщиков, станут ли заслоном для коррупционных действий, повысят ли качество объектов и гарантируют ли инвесторам спокойный сон - эти и другие вопросы остаются пока открытыми. Для выводов нужно время.
Дорога к старту
Заняться вопросами интеграции в Европу в Украине пытались с начала 2000-х. В течение 2001-2005 гг. эта обязанность была возложена на Минэкономики, которое в то время назавалось Министерство экономики и по вопросам евроинтеграции. Хотя - дело дальше вывески особо не продвинулось. Параллельно был создан госсовет, после него - координационное бюро. А после помаранчевой революции ввели должность вице-премьера по вопросам евроинтеграции, правда, через год ее упразднили, но потом она снова появилась.
В 2007-2010 годах работа по подготовке Соглашения об ассоциации с ЕС активизировалась. В 2014-м, после подписания Соглашения, для Украины в евроинтеграционном процессе наступил момент, когда из внешнеполитического вопроса он начал свой переход в практическую плоскость - решению конкретных задач.
Для строительной отрасли это означало, в первую очередь, имплементацию сотен европейских нормативных актов. Ожидалось, что после установления общих с Европой правил, эта область экономики станет более прозрачной и, соответственно, более эффективной и качественной.
Гармонизация градостроительного законодательства началась на самом деле еще в 2011 году, когда был принят закон "О регулиовании градостроительной деятельности", а вот с гармонизацией процессов - сложнее, комментирует соучредитель ЖСК "Строительное объединение-3" (ЖК "Милые квартиры") Андрей Зеленый.
"Принятие закона реально оживило строительный рынок, но его дух и буква оказались превратно истолкованы многими застройщиками, архитекторами и даже контролирующими структурами. Закон дал возможность застройщикам начинать и завершать строительство декларативным путем, но и возложил ответственность за принятые решения и выполненные работы на должностных лиц стройфирм. Некоторые восприняли это как вседозволенность... Увы, совковый менталитет победил. В результате - ряд проблемных объектов, и с лета 2017 года процедуры существенно усложнены", - говорит он.
Продуктивные 2016-2017-е
Анализируя изменения в отрасли в последние годы, управляющий партнер АК "Прайм" K.A.C. Group, адвокат Татьяна Кузьмич отмечает активное реформирование национального законодательства в сфере градостроительной деятельности, его гармонизацию с европейскими стандартами.
"Рынок не стоит на месте: появляются новые материалы, подходы, технологии, меняется общественный запрос в сфере энергоэффективности, экологии пространства.
А строительные ГОСТы давно устарели, не соответствуют как европейским стандартам, так и духу времени. Только за 2016 год, по данным Минрегионстроя, отменили 55 нормативов, а 184 перевели в категорию добровольных.
В конце 2016 года Минрегионстрой объявило общественности о проведенной инвентаризации в нормативно-правовом поле отрасли и сотрудничестве с BRDO по разработке новаций на 55 рынках собственной подведомственности. Так, пересмотру подлежали 150 нормативов строительной отрасли", - напоминает она.
В конце 2016-го профильное министерство утвердило План деятельности по подготовке проектов регуляторных актов, который дополнялся на протяжении 2017-го. Проекты регуляторных актов проходят экспертизу на предмет соответствия директивам ЕС. С начала года на текущий момент издано более 200 приказов в различных сферах министерской компетенции.
Отдельно Татьяна Кузьмич выделила Закон №1817 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины для улучшения условий ведения строительной деятельности", вступивший в силу 10 июня. Документом классификация объектов строительства по категориям сложности от 1 до 5 сменилась разделением на уровни последствий - незначительные, средние и значительные (СС1, СС2, СС3). В законе изложены четкие описания групп, и злоупотреблять занижением класса последствий будет практически невозможно, уверена юрист.
"Себестоимость квадратного метра, как известно, очень сильно зависит от стоимости земельного участка. Очевидно, что чем выше здание, тем прибыльнее оно на выходе. Таким образом, малоэтажное строительство в городах-миллионниках и сателлитах столицы, вероятно, будет окончательно вытеснено монополистами с длинными проектами и хорошей производственной базой", - прогнозирует Татьяна Кузьмич.
Также Минрегионстрой разработало и лоббирует законопроект, в котором заложены новые принципы формирования отчислений застройщика сумм в бюджет паевого участия - так называемые "взносы" в развитие населенного пункта. Если ранее отчисления привязывались в процентном отношении к сметной стоимости проекта строительства, то сейчас базой начисления будет служить нормативная денежная оценка по земельному участку, отведенному под строительство.
"Такой подход также интересен для строителей крупных объектов, где стоимостные показатели, приходящиеся на пятно застройки, растворяются в общем объеме квадратных метров", - объясняет эксперт.
Напомним, что в этом году вступил в действие закон "Об энергетической эффективности зданий", которым вводится механизм конкретной ответственности, персонификации и стимулирования мероприятий по повышению энергоэффективности зданий.
На рассмотрении в Верховной Раде находится законопроект № 6403. Из позитивного эксперты отмечают то, что в случае его принятия любая застройка будет осуществляться только в соответствии с генпланом города и детальными планами территорий, а решение о застройке того или иного участка будет приниматься с учетом мнения общественности. В то же время, документ удорожит окончательную стоимость жилья. Еще один законопроект №6033 "О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев" предлагает действенные механизмы решения проблемы долгостроев.
Комментируя вопрос защиты прав инвестора, CEO Arricano Михаил Меркулов напомнил, что верховенство права и защита собственности - это фундамент цивилизованного общества, состоящего из состоятельных граждан.
"В нашей географии власть гражданам состоятельными стать пока не сильно дает, привычка отбирать за ровно 100 лет еще не отпускает. И пока иностранному инвестору не вернут SkyMall, не будет в Украине притока инвестиций. Память инвесторов намного лучше, чем о ней думают наши чиновники", - напоминает он.
Акценты на ньюансах
Развивая тему европеизации, Татьяна Кузьмич также отметила, что деятельность отрасли тесно соприкасается с иностранными субъектами хозяйствования: нерезидентные компании, тестирующие наш рынок, готовы давать инновационные продукты и технологии, применение которых пока невозможно по причине собственно устаревших норм. Яркий пример - проектирование строительных конструкций по Еврокодам, которые потихоньку начинают осваивать украинские проектировщики. Вступление в силу европейских норм на проектирование строительных конструкций открывает также внешние рынки для наших проектантов: Еврокоды работают, однако наравне с ними на переходной период продолжают действовать национальные. Такой подход дает свободу выбора и грамотно стимулирует развитие перспективой, подчеркивает эксперт.
"Представляя иностранные компании, я обратила внимание на большое количество объектов недвижимости, выкупленных иностранцами. Речь идет о приобретениях как инвестиционной, так и подготовительной с целью для реализации дальнейших проектов. В ближайшее время также ожидается нормативное послабление в части сбора по регистрации иностранных представительств. Сейчас сумма составляет $2500 и нерезиденты, которые не определились с дальнейшим присутствием на рынке, зачастую пользуются нашими представительскими продуктами, экономя на создании собственных представительств", - рассказала управляющий партнер АК "Прайм" K.A.C. Group.
На особенность развитие биржевых компаний в Украине, у которых европейскость - на генном уровне, акцентировал внимание Михаил Меркулов. По его словам, она заключается в полной прозрачности, что для Украины пока нетипично, и в повышенной ответственности менеджмента за результат.
"Ведь если украинскому акционеру еще понятны местные трудности, курсовые колебания, падение платежеспособного спроса, то акционерам на Лондонской бирже дела до твоих проблем нет. И если ты не даешь ожидаемый результат, они продают твои акции и покупают акции другой высокорисковой компании с активами, например, в Африке или Азии. Для успеха компании неважно, это биржевая компания, европейская, южноукраинская, ТОВ или ПРАТ. Важно - на что компания нацелена: на удовлетворение потребностей своих клиентов (что повышает доход акционеров) или на удовлетворение фантазий своего персонала (за счет клиентов и за счет акционеров). Все первые станут в итоге биржевыми и самыми европейскими, а названия последних мы скоро забудем", - подчеркивает эксперт.
Об отличиях условий работы для украинских и европейских строителей упомянул и Андрей Зеленый. Так, для Европы характерно медленное оборачивание капиталов, там благодаря экономической и политической стабильности финансовыми ресурсами "играют в долгую", а ставки банковского кредитования ниже в разы. Украинский же застройщик вынужден реализовывать короткие проекты и закладывать в маржу все возможные риски и растущее увеличение фискальной нагрузки. Украинский инвестор боится вкладывать деньги на длительный срок, поскольку результаты таких инвестиций не предсказуемы.
"Нам нужны как европейская стабильность, так и европейские кредиты, например под 3-5% годовых. А самое главное - необходимо европейское верховенство закона. Проблемой украинского строительного рынка остается неравенство условий для стройфирм, связанных с местной властью и не связанных", - акцентирует внимание застройщик.
В целом евроинтеграционные процессы и дерегулирование положительно влияют на рынок и обещают, судя по принятому бюджету, профит уже в следующем году, уверена Татьяна Кузьмич. Директор компании "Альянс Новобуд" Сергей Караванский считает, что пока внедрение норм и стандартов ЕС в строительную сферу на данный момент "не нашли обширного применения".
Хорошей новостью в данном контексте, по мнению Михаила Меркулова, является то, что мир становится настолько прозрачным, благодаря новым технологиям, что контроль информации уже тяжелее и тяжелее удерживать.
"А когда мы, потребители, делимся друг с другом информацией, что "этот кефир, извините, не фонтан", то на полках остаются только качественные товары, а в креслах только те чиновники, которые живут на зарплату. И это необратимый процесс", - подитожил CEO Arricano.
