Издержки хранения

В этом году вместо запланированных 150 тыс. кв. м новых хранилищ в эксплуатацию введут в лучшем случае чуть более 90 тыс. кв. м. На 2013 г. девелоперы вообще не анонсировали ни одного крупного объекта и собираются строить склады исключительно под заказ потенциальных арендаторов и покупателей. Конец бума на логистическом рынке поясняется нежеланием бизнесменов переплачивать за хранение товара. Но, по мере того как количество пустующих складов уменьшается, их владельцы не теряют надежды убедить постояльцев быть щедрее.

Усушка и утруска

Хотя стоимость аренды складов в Киеве остается неизменной уже почти три года, предпринимателям все сложнее платить по счетам. Многие лихорадочно ищут способ сократить расходы на хранение и активно мониторят рынок в надежде найти площади подешевле. Столичные риэлторы рассказывают, что с начала года количество запросов на подбор хранилищ выросло как минимум на треть.

Особенно активны фармацевты, дистрибьюторы продуктов питания и напитков, продавцы одежды, обуви и бытовой химии. Большинство просит найти небольшой склад — до 300–500 кв. м — в пределах городской черты или в 5–10 км от нее с удобными подъездными путями и погрузочно-разгрузочной техникой. Еще в прошлом году эти же заказчики искали площади по 500–700 кв. м. Желание ужаться в объемах поясняется как общим снижением продаж, что делает бессмысленным раздувание складов, так и попыткой бизнесменов сэкономить. Ценовой "лимит" в заказах на подбор хранилищ упал с прошлогодних $6–7/кв. м до $5–5,5 /кв. м.

Исключение составляют разве что заявки компаний, претендующих на специализированные склады, — для хранения химической продукции, лекарств или продуктов, для которых требуются холодильные камеры. Они традиционно дороже — арендные ставки стартуют с $8–10/кв. м и могут достигать $15–18/кв. м. Тем не менее общее желание сэкономить прослеживается и в этом сегменте.

Как ни странно, особым интересом у прижимистых предпринимателей пользуются новые логистические комплексы. Они все чаще предпочитают их старым необустроенным складам в городских промзонах (больше всего их на Выдубичах, в Святошине, Дарнице, на Окружной), хотя последние заметно дешевле — цены стартуют с $3–4/кв. м. Парадокс объясняется просто.

В современных хранилищах предусмотрена стеллажная система складирования товара. "Среднестатистический бокс позволяет "возводить" до шести "этажей" продукции. В большинстве же старых складов до сих пор используется напольная система, соответственно, арендатору, чтобы уместить свои запасы, приходится снимать почти вдвое больше квадратных метров, что увеличивает сумму в общем счете за хранилище", — говорит руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости компании DTZ Федор Арбузов.

Кроме того, владельцы новых комплексов, чтобы набрать арендаторов, зачастую готовы предоставлять скидки, которые могут достигать 10–15% от изначально объявленных тарифов, а также дают время на переселение, в течение которого плата не начисляется.

Крупные компании, которые не могут себе позволить уменьшить объемы складов (торговые сети, импортеры и пр.), все чаще отказываются от арендованных площадей и строят собственные хранилища. За последние пару лет такими комплексами обзавелись большинство импортеров рыбы ("Санта Бремор", "Глобал Фиш", "Аляска" и др.), несколько фармацевтических компаний и аптечных сетей ("Оптима Фарм", "Биокон", "Фалби").

Сейчас девелоперы сооружают ряд объектов для продуктовых сетей. Себестоимость квадратного метра сухих складов не превышает $4/кв. м, а морозильников — $7–8/кв. м, что позволяет компаниям не только экономить на хранении, но и неплохо зарабатывать, сдавая лишние площади сторонним фирмам.

Арендаторов возьмут измором

На первый взгляд, арендаторам есть из чего выбирать. Общее предложение современных складов в Киеве составляет порядка 1,4 млн кв. м. Еще как минимум столько же сдается в старых хранилищах. Но бум на логистическом рынке, который не стихал даже на волне кризиса (на протяжении 2009–2011 гг. было введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м), неожиданно пошел на спад.

"Собственники старых складов, расположенных в городских промзонах, все чаще предпочитают не возиться с арендаторами, а продавать площади оптом. Интерес к таким объектам демонстрируют девелоперы, планирующие строительство торговых или офисных центров, ведь найти пустующие участки в пределах городской черты все сложнее. Так что общее предложение непрофессиональной складской недвижимости сокращается", — утверждает аналитик агентства SV Development Сергей Костецкий. Снизили обороты и строители новых логистических комплексов.

По состоянию на сентябрь вместо обещанных в начале года 150 тыс. кв. м складов в эксплуатацию ввели всего 64 тыс. кв. м (комплексы "Ворзель", "Транс Вест" в селе Мила и "Киевщина" на Окружной). До конца сезона рынку в лучшем случае удастся выйти на отметку в 96 тыс. кв. м, что почти на 40% меньше запланированных показателей. Точно известно о переносе сроков ввода в эксплуатацию комплекса "Буча" площадью 33 тыс. кв. м. Не исключено, что о замораживании объектов до лучших времен объявят и другие девелоперы.

На следующий год пока не анонсировано ни одного нового хранилища — инвесторы будут достраивать уже начатые проекты, суммарная площадь которых не превышает 60 тыс. кв. м. И это несмотря на то, что у многих девелоперов есть не только свободные земельные участки под Киевом, но и готовая проектная документация на строительство комплексов.

Федор Арбузов поясняет инертность потенциальных инвесторов снижением доходности складов. "Арендные ставки с начала финансового кризиса упали почти вдвое, в итоге сроки окупаемости объектов выросли с пяти до десяти лет", — отмечает эксперт. Девелоперов устроила бы средняя арендная ставка в $10/кв. м. Но пока для рынка это запредельная сумма.

В текущем году некоторые собственники попытались повысить ставки на $0,5–1/кв. м. Несмотря на, в общем-то, небольшую надбавку, эксперимент провалился: подорожавшие помещения пустовали полгода, пока владельцы не пошли на попятную. Так что арендаторов будут брать измором, и, пока они не расщедрятся, девелоперы намерены строить новые склады разве что под заказ.

Клиенты у них будут, ведь, по словам Сергея Костецкого, найти свободный участок площадью хотя бы 2 га неспециализированной компании, задумавшей сооружение собственного хранилища, крайне сложно. Среди потенциальных заказчиков новых объектов эксперты называют продуктовые сети, крупных фармдистрибьюторов и продавцов удобрений, которые чаще всего сталкиваются с нехваткой специализированных хранилищ.

Впрочем, это не означает, что девелоперы откажутся от идеи поднять цены. Общая вакантность складов стремительно снижается. Если в первом квартале 2012 г. этот показатель составлял 13,8%, то во втором упал до 10,7%, а в третьем — до 9%. До конца текущего года доля пустующих хранилищ может сократиться до 5–6%, а в 2013 г. — до 2–3%. Это может привести к подорожанию лучших помещений как минимум на 15–20%.

Впрочем, не факт, что арендаторы смогут платить по завышенным тарифам. Если страну действительно накроет новая волна кризиса, компании, наоборот, вынуждены будут уменьшать расходы на хранение.