Кредитование первички: верные шаги
Как утверждают эксперты, отношения в этом треугольнике становятся более доверительными.
Типовые предложения застройщиков
Возможность приобрести квартиру в новом доме в рассрочку - популярный маркетинговый инструмент застройщиков. На рынке действуют два типа рассрочки по выплате стоимости жилья. Краткосрочный - приобретение на этапе строительства, выгодное более низкой итоговой стоимостью, чем цены на жилплощадь в уже сданном доме. И долгосрочный, при котором полную стоимость квартиры можно выплатить в течение 2-10 лет. Этот тип рассрочки более популярный.
Так, по условиям покупки жилья в ЖК "Рыбальский" в рассрочку первый взнос составляет от 5%, а остаток можно вносить в течение трех лет. "Как правило, застройщики дают рассрочку до ввода дома в эксплуатацию. Мы же попытались создать максимально комфортные и выгодные условия для покупателя: он может внести практически любую сумму, которой обладает на момент покупки, а сумма, которую необходимо будет платить на протяжении трех лет, четко зафиксирована. В компании действуют два типа рассрочки, есть возможность застраховать свои риски как в гривнях, так и в долларах. Процент, который начисляется на остаток, намного меньше, чем при банковском кредите", - рассказал руководитель направления продаж жилой недвижимости Riverside Development Владимир Васильев.
В других своих жилищных комплексах - New York Concept House Chicago Central House и Einstein Concept House - компания предоставляет беспроцентную рассрочку. Происходит только привязка к доллару, а стоимость квадратного метра не увеличивается. Если же у покупателя возникла непредвиденная ситуация, существует возможность расторжения договора и возврата денег. Риски для покупателя при такой рассрочке минимальные и связаны только с его платежеспособностью. По данным компании, рассрочкой воспользовались в ЖК "Нью-Йорк" 42% покупателей, ЖК "Чикаго" - 22%, ЖК "Рыбальский" - 15%, а вот в ЖК "Эйнштейн" все оплачивают сразу, воспользовавшись скидками застройщика. "Многие выбирают рассрочку, чтобы уменьшить риски в случае заморозки стройки, поскольку на рынке присутствуют ненадежные застройщики. Но чем больше доверие к девелоперу, тем меньше людей при наличии полной суммы для покупки квартиры выбирают рассрочку", - объясняет Владимир Васильев. Еще одно конкурентное преимущество компании - возможность для покупателей делать ремонт и жить в своих квартирах, даже не погасив платежи по рассрочке.
А вот клиентам ЖК "Карат" в пригороде Киева предоставляют беспроцентную рассрочку на два года при первом взносе от 20%, а также на шесть месяцев при первом взносе от 50%. Такие предложения заинтересовали около 40% любителей загородной жизни. "Банки сейчас очень мало кредитуют жилье, да и получить его сложно, необходимо много документов. Но самое главное - это высокий процент по кредиту и залог, ведь банки практически не принимают в залог строящееся жилье, и если семья покупает свою первую квартиру, ей предложить нечего. С рассрочкой все намного проще: дополнительного залога не нужно, и от застройщика она обычно беспроцентная", - заверяет член совета директоров Конфедерации строителей Украины, руководитель девелоперской компании "Акрополь" Дмитрий Войцех.
Факторы, отрицательно характеризующие рассрочку как вид покупки, назвали в инвестиционной компании InCohome. По словам управляющего партнера Юрия Сокольницкого, клиент, который не вносит всю сумму сразу, лишается скидки, часто получает привязку к твердой валюте, должен рассчитывать на стабильный заработок в течение ближайших нескольких лет, что в реалиях украинской экономики сложно спрогнозировать. Кроме того, только после 100%-ной оплаты квартира переходит в собственность покупателя.
За 2016 г. InCohome через программу рассрочки оформила более 380 сделок по покупке недвижимости на девяти крупных объектах, реализованных совместно с ПСГ "Ковальская" и СГ "Фундамент" в Киеве. В то время как через банковскую ипотеку не было проведено ни одной покупки в этих комплексах. Тем не менее в InCohome считают банковскую ипотеку хорошей альтернативой рассрочки.
Новые старые возможности
По мнению Юрия Сокольницкого, доступную ипотеку сегодня могут предложить банки с высокой долей государственной формы собственности. В то же время коммерческие финучреждения учтут риск девальвации в уровне ставок кредитования.
Как объяснила директор департамента розничного банкинга Укргазбанка Ольга Щербина, на стоимость ипотечных кредитов влияют два основных фактора: стоимость привлекаемых ресурсов и наличие программ компенсации со стороны государства. "Если говорить о первом факторе, то основными игроками тут могут быть либо госбанки, привлекающие ресурс по более низким ставкам из-за более высокой надежности, либо банки с иностранным капиталом, у которых средняя стоимость ресурсов ниже рыночной.
По второму фактору предложить более доступную ипотеку сможет любой банк, который присоединится к государственным программам, направленным на доступное жилье", - объяснила она.
Среди инструментов, которые могли бы существенно повлиять на развитие рынка ипотечного кредитования, эксперт назвала возобновление и открытие новых госпрограмм поддержки ипотечного кредитования, взаимодействие банков и застройщиков (компенсация кредитной ставки за счет уменьшения стоимости квадратного метра и программ ФФС, ФОН и др.), а также создание фондов ипотечного строительства на государственном уровне с жестким регулированием деятельности, позволяющим накапливать средства при групповом инвестировании
Известно, что в феврале Укргазбанк запустил программу ипотечного кредитования, подписав договор о сотрудничестве с корпорацией "Укрбуд". Заявили о намерениях внедрения ипотечного кредитования и в Приватбанке. Как отметил Юрий Сокольницкий, это важные шаги на рынке многоэтажного жилого строительства.
"Квадратный треугольник"
Как рассказали в Укргазбанке, кредиты для покупателей жилья от "Укрбуда" предоставляются почти в 40 объектах корпорации, а сама корпорация была выбрана генеральным партнером неслучайно. "Это одна из самых старых строительных компаний в Украине с безупречной репутацией надежного застройщика, который сдает в эксплуатацию объекты высокого качества и в установленные сроки. Мы заинтересованы в сотрудничестве с новыми надежными и открытыми компаниями, такими как "Укрбуд", имеющими высокий уровень социальной ответственности и так же, как и мы, прилагающими максимум усилий по удешевлению кредитов, что способствовало бы более активному развитию рынка доступного жилья в Украине", - отметила Ольга Щербина.
Действительно, партнерам удалось создать максимально выгодные условия кредитования: размер первичного взноса составляет от 30% стоимости жилья, срок кредитования - до 20 лет, а процентная ставка - от 10% годовых. Как отмечают финансисты, ставка как минимум вдвое ниже по любым другим существующим на сегодня программам. При этом кредит погашается равномерными частями на фактическую сумму задолженности без каких-либо штрафных санкций за досрочное погашение.
По словам строителей, привлечение ипотечного кредита под небольшой процент может стать достойной альтернативой рассрочке от застройщика. "При рассрочке клиент выкупает определенное количество квадратных метров, на невыкупленные метры цена не фиксируется, а стоимость квадратного метра растет по мере приближения срока ввода в эксплуатацию дома, - объясняет Ольга Щербина. - Если же клиент берет кредит, то он уже не зависит от цен, а выкупает сразу 100% и фиксирует стоимость квадратного метра по нынешней цене. Кроме того, рассрочка имеет ограничение по сроку, то есть нужно погасить всю сумму до конца строительства. В случае с кредитом срок погашения не ограничивается датой ввода в эксплуатацию дома". Такие условия предоставляются всем клиентам Укргазбанка, берущим кредиты на покупку жилья в новостройках "Укрбуда", - как уже сданных в эксплуатацию, так и строящихся.
"Благодаря взвешенной политике управления рисками и репутации надежного банка нам удается привлекать средства клиентов в банк по более низким ставкам, постепенно снижая их уровень, при этом сохранять высокий запас ликвидности. Удешевление привлекаемого ресурса позволяет снижать кредитные ставки", - объясняет директор департамента розничного банкинга Укргазбанка.
Предупрежден - значит, принял взвешенное решение
В то же время в Укргазбанке обращают внимание на несколько рисков, о которых должен знать покупатель, приобретая недвижимость в кредит.
Во-первых, риск от строительной компании, которая может не достроить объект по разным причинам.
Во-вторых, юридические риски, которые могут возникнуть при получении права собственности по причине сложностей ввода в эксплуатацию объекта, связанные с разрешительными документами на землю, подключения к коммуникациям и пр.
В-третьих, рыночные риски, с которыми можно столкнуться в случае приобретения жилья в рассрочку от застройщика при повышении стоимости квадратного метра и, соответственно, повышения стоимости жилья.
В-четвертых - риски платежеспособности, которые могут возникнуть при снижении дохода заемщика. Во избежание этого банк рекомендует брать кредит на более длительный срок, что уменьшит размер платежа. А если не смогут платить, то вовремя обратиться в банк за получением реструктуризации, чтобы избежать штрафных санкций за нарушения условий кредитного договора.
В-пятых - риск недооценки средств. Он возникает, когда клиент планирует взять в кредит сумму, достаточную для покупки жилья, но не учитывает сумму, необходимую на ремонт.
В то же время в Укргазбанке констатируют: большинство их клиентов, берущих кредит, стараются погасить долг в сжатые сроки, а доля проблемных кредитов финучреждения очень низкая. "У многих людей складывается ошибочное представление о банке, который якобы спит и видит, чтобы отобрать жилье у заемщика. На самом деле дело обстоит скорее наоборот. Банку абсолютно невыгодно отбирать залоговое жилье, поскольку это несет существенные затраты: судебные издержки, сложности с реализацией, резервирование и пр. Банк заинтересован найти компромисс с заемщиком", - объясняет Ольга Щербина. Идя навстречу заемщику, Укргазбанк предлагает реструктуризировать кредит на максимально выгодных условиях для заемщика. По нашему опыту, в 99% случаев такой компромисс удается найти. Поэтому в финучреждении ожидают, что сниженная ставка позволит обзавестись жильем многим украинским семьям, у которых раньше не было такой возможности.
После финансового кризиса 2008 г. банки приобрели колоссальный практический опыт принудительного взыскания просроченной кредитной задолженности с должников. В результате кредитные договоры доведены банками до совершенства, а у заемщиков практически нет шансов внести изменения в такой договор.
Кроме того, заемщику как будущему владельцу недвижимости необходимо понимать, что его кредитные обязательства в любом случае будут обеспечены ипотекой (предмет ипотеки - квартира, для покупки которой будет выдан банком кредит).
В итоге заемщик получает к подписанию два договора: кредитный и ипотечный, в который он (заемщик) не может внести изменения.
Однако есть несколько основных условий кредитного и ипотечного договоров, на которые все-таки следует обратить внимание и настаивать на их внесении в договор: порядок и способ уплаты основного тела кредита (как, когда, каким способом, график платежей, возможность досрочного погашения), как и когда банк перечислит деньги застройщику.
Далее, изучить моменты, когда и в каких случаях возникает задолженность по кредиту, по процентам по кредиту. В каких случаях возникают штрафы (процентная составляющая и фиксированные штрафы). Соответственно, следующий вопрос - в каком порядке зачисляется платеж заемщика (обычно в обратном порядке: штрафы, проценты, а потом основное тело кредитного договора).
Заемщику следует обратить внимание на сроки исковой давности, прописанные в договоре (не увеличены ли они "по согласию сторон").
Кроме того, очень внимательно нужно изучить условия договора, которые регулируют вопрос принудительного взыскания долга (досудебный и судебный порядки) и полного исполнения обязательств по кредитному договору (какие документы подтверждают исполнение обязательств перед банком, кто и когда их выдает).
Отдельное внимание также необходимо уделить договору ипотеки, поскольку в случае невыполнения должником обязательств перед банком последний зачастую запускает процедуру принудительного взыскания предмета ипотеки.
Как результат, внимание заемщика должно быть сфокусировано на правах и обязанностях сторон (право изменять объект ипотеки - технические характеристики объекта, право прописывать детей).
Отдельного внимания заслуживает вопрос досудебного урегулирования отношений между ипотекодателем и ипотекодержателем. Речь идет о возможности банка осуществлять принудительное взыскание на предмет ипотеки (способы взыскания и механизмы такого принудительного взыскания).
