• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Недосягаемый формат

Классические многофункциональные центры давно популярны во всем мире. Но в нашей стране таковых пока нет
Реклама на dsnews.ua

Классические многофункциональные центры давно популярны во всем мире. Но в нашей стране таковых пока нет. До кризиса амбициозные фирмы, сумевшие получить большие земельные участки, планировали реализовать ряд подобных дорогостоящих проектов, инвестировав в каждый из них от $450 млн до $1 млрд.

Теперь же столь капиталоемкий формат для них стал неподъемным. Изменился и спрос на недвижимость, так что строительство некоторых объектов в составе МФК (например, бизнес-центров) вообще потеряло смысл.

Погнались за трендом

Классические многофункциональные комплексы должны включать объекты разного целевого назначения (жилье, торговля, развлечения, офисы, гостиницы, сдаваемые в аренду апартаменты, склады). У нас же таковыми зачастую называют банальные супермаркеты с зоной развлечений или же офисные здания с магазинами и сервисными предприятиями, которые не могут работать независимо друг от друга.

До экономического кризиса крупные украинские девелоперы пытались угнаться за мировыми тенденциями и построить в столице и ряде крупных городов настоящие МФК. Для Киева к началу 2008 г. было разработано более десятка масштабных проектов площадью от 100 тыс. до 1 млн кв. м.

Самый крупный из них — комплекс компании HCM Group, который должен был появиться на 15 га в промзоне между улицами Новоконстантиновской и Фрунзе на месте авторемонтного завода и мебельного комбината.

Там предполагалось разместить офисы, выставочные павильоны, жилье, торговый и развлекательные центры (1 млн квадратов), которые обошлись бы инвестору в $1 млрд. Примерно столько же на тот момент стоило строительство МФК "Вырлица" (824 тыс. квадратов), который компания "XXI Век" запроектировала на территории в 30 га вдоль проспекта Бажана (возле станции метро "Вырлица"). В Днепропетровске Alef Estate приступила к реализации двух МФК: "МОСТ-Сити центр" (120 тыс. кв. м) в квартале, ограниченном ул. Глинки, Коцюбинского, Харьковской и Плеханова, и "Брама" (227 тыс. кв.м) в районе Центрального моста через Днепр. В Одессе фирма Hanner запроектировала МФК "Зеленый театр" общей площадью 43 тыс. кв. м по ул. Маразлиевской, 1.

Реклама на dsnews.ua

Всего до 2012 г. в Украине планировалось ввести в эксплуатацию порядка 4 млн кв. м площадей данного формата. Застройщики говорили, что он хоть и дорог, но позволяет владельцам диверсифицировать риски, поскольку различные функции дополняют друг друга, увеличивая спрос. Когда квартиры проданы, апартаменты сданы, а привлекательность торговой составляющей несколько снижается, начинают давать максимальный доход гостиницы.

Арендные ставки в МФК на 10-30% выше, чем монопроектах (супермаркетах, офисных центрах). А срок окупаемости, как ранее подсчитали девелоперы, составлял от 7 до 20 лет (в зависимости от того, сколько времени и в какой очередности будут проводиться работы). Разноплановые объекты также позволили бы с максимальной выгодой освоить купленные или полученные во временное пользование большие земельные участки.

"В мировой практике именно реализация многофункциональных проектов дает возможность извлечь из дефицитной и дорогой земли как можно больше прибыли. Различные объекты можно размещать в такой конфигурации, чтобы предельно увеличить плотность застройки", — рассказывает управляющий партнер компании "Диалог-Классик" Артем Новиков.

Безденежье разрушило мечты

Воодушевленные столь блестящими перспективами застройщики активно вели переговоры с финансистами о предоставлении кредитов и привлекали зарубежных соинвесторов, но когда грянул кризис, их планы рухнули. Из-за недостатка средств примерно 90% проектов были заморожены, а остальные реализуются лишь частично.

Например, на 3 га по ул. Златоустовской в Киеве, где в 2007 г. предполагалось строительство МФК площадью 267 тыс. кв. м за $450 млн, включающего жилье, офисы, торговую часть и гостиницу, может появиться разве что ТРЦ и то непонятно в какие сроки. Компания "К.А.Н Девелопмент" отказалась от намерений возвести МФК в районе Лыбидской пощади — там строится ТРЦ Ocean Plaza.

В практически завершенном МФК Guliver на Спортивной площади девелоперы полностью отказались от невостребованных апартаментов (жилье, которое сдается в аренду) и заменили его офисами.

Параметры объектов меняются не только из-за нехватки денег, но и по причине резкого снижения спроса на различные виды недвижимости. Например, если ранее столичный рынок ежегодно потреблял 400-500 тыс. кв. м новых офисов, то сегодня девелоперам с трудом удается заполнять лишь 200 тыс. кв. м выводимого на рынок предложения.

Уровень доходности в этом сегменте в сравнении с 2008 г., снизился в разы, а следовательно, увеличился срок окупаемости объектов и возводить их сейчас нецелесообразно. Поэтому застройщики, которые не отложили полностью реализацию МФК, ограничиваются только торговыми составляющими. Но им и тем компаниям, которые временно свернули работы, в любом случае придется переделывать теряющие актуальность проекты под сложившиеся на рынке условия.

Пользователям больших участков целесообразно строить комплексы, сочетающие жилье и ТРЦ. На сравнительно компактных наделах можно также возводить торгово-развлекательные центры или же гостиницы категории 3, 4 звезды, которых в Киеве явно не хватает. А классические многофункциональные комплексы в Украине в ближайшее время вряд ли появятся.

Чужие гиганты

Формат МФК (mixed-use) родом из США. В 1964 г. в Чикаго был построен легендарный Marina-Sity высотой 180 м (60 этажей), в котором разместилось 600 квартир, рестораны, театр, офисы и паркинг. Он выполнен в форме кукурузных початков и является памятником архитектуры. Одним из крупнейших МФК Америки является Victoria Gardens (Калифорния).

Этот гигант включает в себя 1 млн кв. м торговых площадей и 200 тыс. кв. м офисных, культурный центр и театр. Вся эта инфраструктура предназначена для обслуживания жильцов около 500 малоэтажных жилых домов.

Самым высоким МФК в мире является Бурдж-Халифа, насчитывающий 163 этажа (828 м). Введенный в эксплуатацию в январе 2010 г. в новом деловом центре в Дубае (ОАЭ) небоскреб обошелся владельцам в $1,5 млрд. В нем есть отели, квартиры, офисы и торговые центры. Жилье на момент открытия продавалось по заоблачным ценам — $43 тыс. за квадрат.

В ОАЭ находится и самый современный mixed-use Yas Island, Abu Dhabi's Mixed Use Mega-Project стоимостью $39 млрд, включающий семь гостиничных комплексов, гольф клуб, фешенебельный яхт-клуб, первый тематический парк Ferrari и даже трассу Формулы-1, а также огромный молл.

Активно строятся mixed-use и в Москве. В деловом центре "Москва-Сити" реализуются проекты "Федерация" (свыше 400 тыс. кв. м), Imperia Tower (287 тыс. кв. м), "Евразия" (207 тыс. кв. м), "Меркурий СитиТауэр" (158 тыс. кв. м). Уже сдан в эксплуатацию "Центр Международной Торговли" площадью около 200 тыс. кв. м, который включает в себя два офисных здания, 4-х звездочную гостиницу "Международная", апартаменты для долгосрочного проживания, торговую галерею, супермаркет, выставочный комплекс и рестораны.

    Реклама на dsnews.ua