Негаражное хранение

В столице стремительно растет число пустующих подземных паркингов. Обедневшие киевляне пытаются избавиться от купленного в лучшие времена, а сейчас явно лишнего имущества. Но найти покупателей или хотя бы арендаторов им непросто, несмотря на готовность двигаться в цене. Эта тенденция уже привела к удешевлению паркингов в текущем году на 15–35%. Судя по всему, это далеко не предел.

Неудачно припарковались

Киевляне массово избавляются от мест в подземных паркингах жилых домов. По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, только с начала года предложение таких объектов выросло как минимум на 10%. В базах агентств на сегодняшний день насчитывается несколько сотен паркомест. Но реальное количество выставленных на продажу стоянок в несколько раз больше.

Многие риэлторы предпочитают не связываться с неходовым и при этом сравнительно недорогим имуществом, на котором можно заработать не более $300–700. Поэтому владельцы пытаются пристроить площадки для авто самостоятельно, размещая объявления в интернете или неподалеку от самих паркингов.

Причин, заставляющих собственников лихорадочно искать покупателей, несколько. До сих пор на рынке велика доля тех, кто до кризиса приобрел по два-три места в надежде выгодно их перепродать. Как утверждает директор по продажам группы компаний Independence Владислав Мишук, до 2008 г. доля спекулятивных сделок достигала 20%. Потенциальных инвесторов привлекала высокая доходность таких объектов. Они дорожали даже быстрее, чем квартиры, — на 30–40% в год.

"Скажем, купив паркоместо на этапе строительства в элитном доме за $20–30 тыс., через пару лет владелец мог продать его уже за $100 тыс.", — поясняет эксперт. Но с началом экономических сложностей покупателей на рынке поубавилось, поэтому многие владельцы не могут избавиться от ставшего неликвидным имущества уже не один год, хотя цены обвалились едва ли не вполовину и сейчас варьируются от $15–16 тыс. в домах эконом-класса до $50–70 тыс. в элитных комплексах.

Если ранее хозяева могли хотя бы сдавать площадку для авто в аренду, что позволяло не тратиться на оплату охраны, электричества и прочих эксплуатационных расходов (100–400 грн. в месяц в зависимости от уровня дома), то теперь есть проблемы и с поиском постояльцев.

Автовладельцы либо оставляют транспорт во дворе, либо пользуются услугами платных стоянок, что гораздо дешевле аренды паркоместа. Разовая ночевка машины на стоянке обойдется в 10–20 грн. в зависимости от района. Снять же место в паркинге жилого дома можно не дешевле $100–150 в месяц на окраине и $300 поближе к центру.

Активизировались и те, кто в свое время приобрел машиноместо для себя, но теперь остро нуждается в деньгах и готов хранить авто в менее комфортных условиях.

Ценовой откат

Покупателей, наоборот, становится все меньше. Владимир Степенко говорит, что за этот год спрос на паркоместа сократился в среднем на 5–7%. Тех, кто приобретает квартиру на вторичке и готов потратиться еще и на место в паркинге, не более 4–5% от общего числа клиентов. Особо беспокойные владельцы, опасающиеся оставлять машину во дворе, все чаще предпочитают месту в крытом паркинге отдельный гараж.

Особенно эта тенденция характерна в эконом-сегменте. В спальных районах, где расположены такие дома, много гаражных кооперативов. Предложение выставленных на продажу объектов в них за последнее время заметно выросло, а цены упали на треть. В зависимости от местонахождения гараж реально приобрести за $5–15 тыс., тогда как стоимость паркоместа стартует с $15–16 тыс.

У тех, кто живет в домах бизнес- и премиум-класса, вариантов для хранения авто меньше, но и они все чаще отказываются от паркомест. Сложности с поиском покупателей заставляют продавцов снижать аппетиты. Хотя в этом году цены в предложениях формально не изменились, реальные покупатели могут рассчитывать на дополнительные скидки, которые, по словам Владимира Степенко, нередко достигают 15–35% от первоначальной стоимости.

И это далеко не последние цифры. Риэлторы прогнозируют, что предложение паркомест будет расти, а спрос на них еще больше снизится, что заставит продавцов опускать прайсы. В течение ближайшего года места в паркинге имеют все шансы подешеветь на 10–15%.

Деньги есть только на квартиру

Все сложнее распродать паркоместа и застройщикам. Даже в тех домах, где уже реализованы все квартиры, паркинги остаются полупустыми. Место для авто без проблем можно приобрести практически во всех не только строящихся, но и уже сданных в эксплуатацию комплексах. В компании "Гранит" "ДС" сообщили, что у них не занято 20% автомобильных мест. У некоторых фирм этот показатель достигает 35–40%. Причем в сегменте новостроек прослеживается та же тенденция, что и на вторичном рынке.

"Проще всего реализовать паркоместа в дорогостоящих объектах. Среди покупателей так называемого "социального" жилья стоянки особым спросом не пользуются", — отмечает начальник управления отдела продаж ПАО "ХК "Киевгорстрой" Сергей Неклюдов. В компании Independence (реализует жилье в комплексах "Арт-Холл" и "Престиж-Холл") говорят, что в элитных объектах доля непроданных паркомест не превышает 10%, но рассчитывают, что они будут выкуплены уже в первый год после заселения дома. Ведь даже состоятельные киевляне, приобретая квартиру, не спешат тратиться еще и на место для авто, предпочитая сначала сделать качественный ремонт, а уже потом решать вопрос со стоянкой.

Инертность потенциальных покупателей заставляет застройщиков снижать цены. На волне кризиса стоимость парковок в новостройках упала на 40–50%. В прошлом году некоторые компании, уловив тенденцию увеличения спроса на жилье, предприняли попытку пересмотреть прайсы и на паркоместа, повысив их на 10–15%. Но эксперимент оказался неудачным, и застройщики дали задний ход.

Правда, сейчас скидки чаще всего преподносятся как акционные предложения. К примеру, в "Киевгорстрое" рассказывают, что опустили минимальные цены до $10 тыс. за место, заложив часть себестоимости паркинга в стоимость квартир, которые намного проще реализовать. До 100 тыс. грн. паркоместо можно приобрести в ЖК "Солнечный" (Голосеевский р-н), "Будинок на Пчілки" (Дарницкий р-н), отдельных новостройках на Виноградаре и Позняках.

Впрочем, проводить массовые распродажи застройщики не планируют, ссылаясь на высокую себестоимость строительства паркингов. "Она вдвое выше, чем наземные работы. К тому же в них большие потери площадей, которые нельзя продать: на каждую машину приходится не менее 36 кв. м, тогда как площадь паркоместа всего 16–18 кв. м (остальное — проезды между рядами, выезды и пр.)", — говорит Владислав Мишук.

Его коллеги не исключают, что, если тенденция снижения спроса на стоянки сохранится, уже в ближайшее время они откажутся от строительства подземных парковок в домах эконом-класса, заменив их более дешевыми наземными площадками.