Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Новая система регистрации прав собственности позволит увеличить взятки

Пятница, 21 Октября 2011, 12:08
С 1 января 2012 г. начнут действовать новые правила регистрации прав собственности и объектов недвижимости. Юристы говорят, что регистрация земли и не

С 1 января 2012 г. начнут действовать новые правила регистрации прав собственности и объектов недвижимости. Необходимость их корректировки Минюст пояснял желанием упростить эти процедуры. Юристы же уверяют, что регистрация домов, квартир и земельных наделов может, наоборот, усложниться и подорожать.

Поклонение бюрократии

На сегодняшний день права собственности, отягощения и ограничения на право пользования земельными участками регистрируют органы земельных ресурсов, а право собственности на недвижимое имущество (кроме земли) — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Нотариусы отвечают за Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимости, Госреестр ипотек и Госресстр сделок регистрируют договоры купли-продажи, пожизненного содержания, аренды, управления имуществом и др.).

Решение о создании в Украине единой системы госрегистрации имущественных прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости было принято еще в 2004 г. (Закон «О госрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений»). По нему право ведения реестра передавалось органам земельных ресурсов. Однако объединенная регистрационная система так и не была создана. И инициативу перехватил Минюст: в 2010 г. упомянутый закон был принят в новой редакции, передававшей ведение единого реестра в ведение Министерства юстиции. К тому времени министерство уже создало Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Реестр сделок, Реестр запретов на отчуждение и Реестр ипотек.

С 1 января 2012 г. регистрацию всех имущественных прав на недвижимость, включая землю, будут осуществлять органы юстиции, а именно — Государственная регистрационная служба. На нее, к слову, возложены также полномочия по регистрации юридических и физических лиц-предпринимателей, чем сегодня занимаются местные администрации. Кроме того, регистраторы службы будут регистрировать периодические издания и общественные организации.

Нерешенным оставался лишь вопрос о том, кто будет вести земельный кадастр — реестр земельных участков. Чтобы удовлетворить запросы обоих органов, связанных с предоставлением сопутствующих любому реестру платных административных услуг, а также неформальных платежей за ускорение любых процедур, было принято решение оставить кадастр за органами земельных ресурсов, а регистрацию прав на участки передать Минюсту.

Квартирный вопрос

На сегодняшний день своеобразную функцию «единого окна» при любых операциях с недвижимым имуществом выполняют БТИ: производят техническую инвентаризацию объектов (проверяют, соответствует ли реальная жилая и нежилая площадь изначальному проекту, нет ли перепланировок, достроек и пр.), а также регистрируют права собственности на имущество. Каждый раз, когда владелец квартиры или дома меняется либо имущество передается в залог банку, необходимо проводить новую техническую инвентаризацию и получать технический паспорт с актуальными параметрами помещения. Предоставление этой услуги влетает собственникам в копеечку (около 300–400 грн. по официальному тарифу). Если же они желают ускорить процедуры, приходится доплачивать по отдельным прейскурантам.

После того как права собственности станут регистрироваться в Укргосреестре, необходимо будет лишь получать изъятия из реестра имущества. Новый закон не предусматривает инвентаризации имущества каждый раз, когда оно переоформляется. Безусловным риском такого порядка является возможность «слепой» продажи объектов недвижимости от одного владельца другому. Формально по техпаспорту планировка квартиры может быть одной, а фактически площадь в лучшем случае будет больше, но может и уменьшиться.

Для того чтобы новый порядок заработал, необходимо принять новый закон об учете и технической инвентаризации имущества. Такой документ уже был принят Верховной Радой в текущем году. Однако Президент вернул его в парламент на доработку, посоветовав демонополизировать сферу инвентаризации имущества. Например, в земельной сфере процедуру, аналогичную инвентаризации, — разработку проекта и землеустроство — осуществляют частные компании, лицензируемые Госземагентством.

Глава государства предложил по такому же принципу дать возможность инвентаризировать недвижимое имущество частным коммерческим фирмам, которые получали бы лицензии в Минрегионстрое или Госархстройинспекции. По словам руководителей одного из региональных БТИ, между собой эти организации уже приняли принципиальное решение максимально затягивать процессы реформирования и фиксировать все недостатки новой системы. Результаты этой «подрывной работы» можно будет увидеть уже в январе, когда закон вступит в силу.

Однако неурегулированность статуса БТИ до принятия соответствующих поправок или новой редакции документа — не главная проблема переформатирования системы. Законом «О госрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусмотрено, что от БТИ в Укргосреестр должны быть переданы документы о регистрации прав собственности на недвижимость. Но не указано, каким образом новый орган получит бумажные архивы БТИ, содержащие данные о правах собственности (владения имуществом) с довоенного времени.

Юристы предполагают, что в Укргосреестр будет, скорее всего, передан только электронный реестр, который ведется с 2002 г. В БТИ же неофициально подтверждают, что будут делать все, чтобы передать Минюсту минимум информации.

Сложившаяся ситуация откроет огромные перспективы для мошенников и нечистых на руку чиновников. «Согласно законодательству бумажные носители доминируют над электронными. Многие пожилые люди не регистрировали свои права собственности с момента получения свидетельства о таком праве сразу после приватизации полученных при Советском Союзе квартир. Соответственно, данных о таких владельцах у Укргосреестра не будет. И бумажные файлы на каждую конкретную такую квартиру или дом будут формироваться по факту обращения этих граждан.

Однако закон предусматривает, что одним из правоустанавливающих документов для регистрации права собственности на имущество является решение суда, устанавливающее такое право. Узнать о том, что бабушка не зарегистрировалась в реестре, мошенник сможет, просто запросив извлечение из него. А подделав решение суда, ее квартиру можно будет оформить на себя», — говорит «ДС» ведущий юрист ЮК «Морис Груп» Владимир Рак. Несмотря на то что возможность признавать права собственности по фиктивным решениям судов есть и сегодня, с 1 января 2012 г. это упростится.

Естественно, обманутые собственники смогут обжаловать решения регистраторов в суде, предъявив свои реальные документы на право собственности. Но только до того момента, как в Укргосреестре будет создан бумажный файл на объект под именем нового владельца. После этого обжалование значительно усложнится: согласно законодательству более свежий документ по своему значению превалирует над старым.

Дела земельные

Схема регистрации земельных участков с введением нового порядка регистрации прав лишь усложнится. На сегодняшний день гражданин, желающий получить надел, обращается в сельсовет с просьбой о его выделении. После принятия решения о землеотводе лицензированный землеустроитель разрабатывает проект участка. Затем документы передаются для регистрации надела в Госземагентство и Государственный земельный кадастр.

Право собственности удостоверяется госактом на землю. Поскольку время его выдачи законодательно не оговорено, процедура может занять от нескольких месяцев до года, и быть связана с множеством коррупционных платежей и бюрократических проволочек.

По новому порядку в перечне участников цепочки появляется еще и Укргосреестр. Он должен выдавать документы на право собственности на участок в течение 14 дней. Однако количество взяток, считают юристы, благодаря увеличению числа органов регистрации только увеличится. Вопрос передачи данных от органов земельных ресурсов новой структуре также остается открытым, поскольку в отличие от остального недвижимого имущества, которое более или менее учтено и проинвентаризировано, многие земельные участки не только не получили кадастровые номера, но даже не размечены на картах. Каким образом будет формироваться информация о таких наделах, непонятно, поскольку в отличие от реестров недвижимого имущества, работы с земельными участками Минюст не проводил. И хотя базы данных кадастра и Укргосреестра будут интегрированы, путаницы вряд ли удастся избежать.

Еще больше опасений у юристов вызывает концентрация разнообразной информации об имуществе граждан под одной крышей. «По большому счету при желании такими данными можно легко приторговывать. Представьте, как удобно: вы пришли и узнали о том, какие участки покупает ваш конкурент, какие юридические лица создает, с какими общественными организациями связан, каким недвижимым имуществом владеет.

«Единое окно» по предоставлению таких данных за коррупционное вознаграждение — большое искушение», — говорит один из столичных правоведов. Наказание регистраторов за нарушения в работе системы, включая неправомерное распространение информации или задержки с выдачей готовой документации, которое ограничивается лишь штрафами до 1700 грн., является в этой ситуации слабым утешением.

Алексей Набожняк ("Деловая столица", N42, 17.10.2011 г.)

ДеПо - интернет-ресурс издательства "Картель". Републикация авторских статей и интервью, размещенных на портале ДеПо, запрещена. Читайте подробные Правила  републикации.