Новостройки под ключ: классовые нюансы
Заходи и живи
Квартиры в новостройках с отделкой под ключ на сегодняшний день пользуются спросом у покупателей с разными финансовыми возможностями и вкусовыми предпочтениями. Зачастую застройщики готовы предложить клиенту несколько вариантов отделки, исходя из его запросов и бюджета. К примеру, в ЖК Campus от Standard Development можно купить квартиру с дизайнерским ремонтом и полным комплектом сантехники. А компания ДБК-4 в своем ЖК The Lakes предлагает квартиры с экономным вариантом ремонта: чистовая отделка во всех помещениях, кроме санузла.
Спрос на квартиры под ключ был всегда, подчеркивает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, но не было предложения. "Сегодня большинство покупателей приобретают жилье, как говорится, за последние деньги, поэтому квартиры с ремонтом пользуются хорошим спросом на текущем рынке", - добавляет он.
Действительно, более актуальны варианты готовых к заселению квартир в эконом-сегменте, реже - в сегменте комфорт, в частности смарт-квартир. Гене-ральный директор Riverside Development Андрей Вавриш объясняет это тем, что застройщик своими силами может существенно снизить стоимость ремонта. Для людей, которые покупают недорогие квартиры, стоимость жилья и скорость заселения часто являются ключевыми факторами, поскольку позволяют сэкономить время и деньги на аренду съемного жилья.
По мнению заместителя генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ Алексея Говоруна, квартиры с ремонтом пользуются спросом прежде всего у покупателей, которые ценят время. "В силу своей ментальности они предпочитают сосредоточиться на других, более важных задачах, нежели самостоятельно выполнять или контролировать процесс обустройства нового жилья. Также, как правило, заинтересованы в покупке недвижимости под ключ люди, принимающие решение о расширении, но у которых есть временные ограничения, например, в сентябре детям необходимо пойти в школу, что не позволяет растягивать процесс ремонта. В эту категорию в последнее время вошла часть переселенцев из восточных регионов", - отмечает он.
Еще один плюс для покупателя, на котором акцентируют внимание эксперты, в том, что стоимость ремонтных работ, производимых компанией-застройщиком, обойдется дешевле по сравнению с самостоятельным выполнением отделки.
В то же время для жилья бизнес-класса эти факторы уже не работают. Поку-
пателям нужен более широкий диапазон возможностей по осуществлению планов относительно квартиры мечты.
"В сегментах бизнес-класса и выше отделка под ключ не настолько актуальна, они больше пытаются реализовать свое мнение и свое решение в конкретно взятом объекте. То есть если мы в объекте бизнес-класса делаем готовые ремонты в квартирах, то этим самым мы больше ограничиваем спрос, нежели его стимулируем", - считает Андрей Вавриш. Девелопер практикует перепланировки по желаниям клиента еще на стадии строительства, предоставляя каждому жителю возможность получить консультацию и заказать дизайн-проект на свой вкус.
И все же предоставление полного спектра ремонтно-отделочных работ выгодно отличает квартиры застройщиков бизнес- и комфорт-классов в конкурентной среде, уверен генеральный директор BD Holding Юрий Кватерчук. Хотя иногда такой ремонт можно встретить на объектах, участвующих в государственных программах, где наличие ремонта обусловлено определенными требованиями.
Девелопер, продающий квартиру под ключ, повышает таким образом ликвидность продукта, получает дополнительный доход и конкурентные преимущества, привлекая покупателя девизом "заходи и живи".
Риски и хлопоты
Казалось бы, обе стороны такая опция устраивает. В то же время в очередь за ней покупатели не выстраиваются, как и далеко не все застройщики спешат предлагать жилье под ключ.
По данным АН "Город", на старте около 60% покупателей жилья в новостройках предпочли бы квартиру с отделкой, но к моменту сделки их количество уменьшается до незначительной величины. Большинство покупателей недорогой недвижимости сталкиваются, по сути, с выбором без выбора в плане дизайна, используемых стройматериалов и планировки.
Доля квартир с полноценным ремонтом на рынке первичного жилья в Киеве, по данным компании "Интергал-Буд", составляет всего 5-10%. В то же время количество реализуемых квартир с подготовкой под чистовую отделку (со штукатуркой стен и стяжкой полов) - около 60%. Хотя сам застройщик предлагает покупателям квартиры с готовым полноценным ремонтом и сантехникой в более 40% своего строящегося жилья.
Не строит квартиры под ключ, к примеру, "Киевгорстрой", давая возможность каждому покупателю сделать ремонт самому в зависимости от вкусовых предпочтений и финансовых возможностей.
Не видят в этой услуге экономической целесообразности в BD Holding. "Мы в свое время, проанализировав рынок жилья класса эконом, отказались от этой опции в пользу минимального набора ремонтно-отделочных работ. Вы же понимаете, что оштукатуренные стены, качественная сантехника и межкомнатные двери, ламинат на полу прямо пропорционально влияют на стоимость квадратного метра. В нашем случае, когда для клиента важнее низкая стоимость квадратного метра, а интерес на услуги ремонта под ключ не превышает 3-5%, экономической целесообразности развивать это направление нет", - объяснил генеральный директор BD Holding Юрий Кватерчук.
Эксперты также упоминают такие высокие риски для застройщиков, как увеличение цикла вывода данного продукта на рынок на 50-100%, необходимость предоставить гарантийный ремонт по проделанным работам (на ремонт, бытовую технику). Организация работ, выбор подрядчиков, контроль - лишь дополнительные хлопоты для застройщика, который предпочитает концентрироваться на своей главной компетенции - строительстве.
"Для застройщика это сложный и кропотливый бизнес, требующий людей с другой квалификацией. Поэтому не каждая компания может на постоянной основе организовывать такой продукт. Однако рынок сложный, продаж мало, застройщики вынуждены конкурировать со вторичным жильем, это и вынуждает их создавать такой продукт, как квартиры с отделкой", - анализирует Михаил Артюхов.
Безусловно, для застройщика строительство квартир под ключ - это дополнительный маркетинговый инструмент, работающий на привлечение аудитории, отмечают в ТММ. Но поскольку сегодня 85% покупателей приобретают жилье эконом-класса, добавочная стоимость ремонта относительно цен на рынке может отталкивать покупателя от выбора такого предложения.
"Несмотря на то что ремонт от застройщика с точки зрения экономии времени намного выгоднее, а по финансовым затратам находится на одном уровне, у покупателей может сложиться ложное представление, что они смогут сделать отделочные работы быстрее", - добавляет Алексей Говорун.
Цена вопроса
По данным "Интергал-Буда", стоимость ремонта от застройщика составляет $100 за кв. м, что существенно дешевле, чем самостоятельное проведение отделочных работ. Некоторые специалисты по отделке под ключ практикуют европейское цено- образование - оплата составляет какой-то процент от стоимости реализации проекта, обычно 5-10%. Расценки на услуги дизайнера интерьеров варьируются от 250 грн до 1000 грн за кв. м и выше в зависимости от перечня услуг, сложности проекта, бюджета и других факторов. Услуга авторского надзора оплачивается отдельно - в среднем 300-400 грн за кв. м.
Застройщик за выше обозначенную сумму предлагает покупателю разные дизайны квартир по цветовой гамме и наполнению. В стоимость включены ламинат в комнате и коридоре, плитка в ванной, кухне и на балконе, на стенах - обои под покраску. В квартирах сделана разводка проводки, установлены розетки и выключатели, оборудованы выводы под освещение.
В ТММ советуют при подписании договора купли-продажи квартиры под ключ требовать приложение с перечнем отделочных работ, применяемых материалов и устанавливаемого оборудования с максимальной конкретизацией технических характеристик и производителей. При подписании акта приема-передачи квартиры необходимо удостовериться в соответствии заявленных параметров и фактической реализации.
В целом проаудировать качество ремонта можно, обратившись к техэксперту, говорит Михаил Артюхов. И хотя эта услуга у нас еще не развита, найти специалистов все же можно.
Закрепиться на рынке
Несмотря на то что общее количество квартир под ключ пока невелико, эксперты уверены, что практика полной или частичной отделки жилья закрепится, а доля квартир, готовых к проживанию, на рынке увеличится.
Как подчеркивают в ТММ, общество все дальше уходит от советского подхода, когда все было принято делать самостоятельно. Сейчас предпочтительнее передавать выполнение сложных работ специалистам. "Поэтому спрос покупателей на квартиры под ключ будет расти. Кроме того, уже сейчас наиболее востребовано жилье с максимально высокой степенью готовности. С улучшением экономической ситуации в стране возникнет класс людей, доход и темп жизни которых будут побуждать приобретать квадратные метры уже с отделкой", - уверен Алексей Говорун.
В "Интергал-Буде", прогнозируя увеличение доли продаваемых квартир с ремонтом в ближайшие несколько лет, отмечают, что ремонт будет дорожать из-за повышения цен на строительные материалы.
"Рынок диктует стратегию для застройщиков. Если есть продажи без ремонта, то и нет необходимости предлагать квартиры с ремонтом. По моему мнению, интерес к квартирам под ключ будет расти", - подытожил Михаил Артюхов.
