Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Обвала нет и не будет. Почему ценам на жилье снова прочат рост

Понедельник, 17 Декабря 2018, 07:55
Участники рынка первичной жилой недвижимости рассказали о том, как прошел 2018 г. и чего они ожидают от 2019-го.

За три квартала 2018 г. объемы принятого в эксплуатацию жилья в Киеве составили 616 тыс. кв. м, или около 60% от объемов января-сентября 2017-го, в Киевской области - 976 тыс. кв. м, что на 16% меньше, чем за девять месяцев прошлого года. Несмотря на отрицательную динамику введенного в эксплуатацию жилья в столичном регионе, строительный рынок растет, о чем свидетельствуют объемы выполненных строительных работ: в Украине этот показатель вырос за три квартала на 6,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По объемам выполненных строительных работ среди регионов лидирует Киев. В январе-октябре предприятиями столицы выполнено работ на сумму более 22,7 млрд грн, но это все равно почти на 4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Как отмечают эксперты, рынок новостроек достаточно активен. Росту спроса на жилье способствуют программы лояльности и финансовые инструменты - рассрочка от застройщика, партнерские программы ипотечного кредитования с банками. Наибольшим спросом пользуются квартиры от $30-100 тыс., в этом ценовом сегменте работают 80% застройщиков столицы. Хотя за последние полтора года количество сделок до $50 тыс. заметно возросло. При этом увеличилась стоимость жилья - в среднем на 20%, и в зависимости от класса колеблется от 18 тыс. грн до 56 тыс. грн за квадратный метр.

"В 2018 году окончательно разрушен миф о том, что квартиры будут дешеветь, - отметил Андрей Зеленый, соучредитель ЖК "Милые квартиры". - Они подорожали. Покупателям недвижимости это радости не принесло, и не только потому, что стало дороже, а и потому, что лучше и качественнее, увы, не стало". На увеличение стоимости квадратного метра оказали влияние, прежде всего, подорожание стройматериалов и строительно-монтажных работ (в среднем 20-25%, что дало прирост к цене квадрата до 10%), инфляционные скачки (около 10% к стоимости 1 кв. м), общее замедление темпов застройки в столице, увеличение реальных зарплат и фискальной нагрузки.Еще одна тенденция уходящего года - ужесточение конкуренции между застройщиками. "Столичные застройщики пытаются вернуть себе покупателя, который массово обратил свои взоры и деньги на новостройки Киевской области, где, по данным Госстата, третий год подряд объемы строительства на треть выше, чем в Киеве", - отмечает Андрей Зеленый. Эксперт добавляет, что в ход идет снижение цены, хотя при этом у застройщиков падает и без того низкое качество и растет плотность застройки, а также использование админресурса и "силы закона" - например, запрет строительства домов выше двух этажей в пригороде. "Чтобы это явно не указывало на недобросовестную конкуренцию, новые законы и ГСН преподносят как направленные на наведение порядка на строительном рынке и как приводящие наши нормы в соответствие с европейским законодательством", - считает он.

Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу группы компаний Royal House, выделила среди основных тенденций уходящего года комплексную застройку, увеличение количества жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса, что привело к общерыночному повышению цены за квадратный метр. "Эти тенденции будут актуальны и в следующем году", - уверена она.

В то же время концепция "город в городе" диссонирует с другой распространенной тенденцией, отмечает Андрей Зеленый: когда в существующей архитектурной среде, между хрущевками, буквально впихивают 26-этажный жилой дом.

Еще одна тенденция - рост популярности услуг управляющих компаний. "Сейчас цена заменилась ценностью. Это вызвано тем, что современный покупатель ценит свое время и готов платить за дополнительный комфорт и услуги", - отмечает Руслана Грабко.

В следующем году основные направления рынка будут во многом схожи с тенденциями 2018-го. Как прогнозируют участники рынка, продолжится рост цен - на 5-15% в гривневом эквиваленте при условии стабильной социально-экономической ситуации в стране.

"Экспертам, несколько лет подряд пророчившим обвал рынка недвижимости, падение цен и коллапс из-за перепроизводства жилья, передаю большой привет от реального сектора, где снова, как до 2008 года, на этапе котлована продается от 50 до 90% квартир", - комментирует Андрей Зеленый.

Отрасль по-прежнему развивается благодаря внутренним резервам компаний и частных инвесторов-покупателей. Если ситуация в экономике и с кредитованием останется неизменной, то рынок и далее будет демонстрировать небольшой рост в столице и пригороде, а также в областных центрах, где есть крупные промышленные предприятия. В связи с внедрением новых ГСН относительно этажности в зависимости от плотности населения и требований к площади застройки может резко уменьшиться количество точечной застройки, поскольку стоимость строительства в существующих кварталах может оказаться неоправданно высокой. Как следствие, застройщики будут больше сосредотачиваться на проектах формата "город в городе". Они уменьшат количество смарт-квартир, но при этом будут предлагать более интересные условия рассрочек на полноразмерное жилье.

Что касается введения военного положения, то паника улеглась за несколько дней, а рынок начал работать в новых условиях. Поскольку две трети квартир покупается в строящихся домах, то будущее рынка зависит от финансового положения застройщика. Как отмечает Иван Кудояр, консультант по недвижимости, у многих компаний денежного запаса без постоянных финансовых вливаний хватит на два-три месяца оперативного строительства. Поэтому, если военное положение продлится более полугода и будут ограничиваться свободы граждан, то убывающий покупательский спрос и нехватка оборотных средств смогут заморозить до трети строящихся объектов через шесть-восемь месяцев. Если же по прошествии 30 дней его не продлят, то рынок пройдет этот период без каких-либо заметных последствий.

Игорь Оверко
Директор строительной группы "Синергия"

Украинцы все чаще выбирают новострои, несмотря на снижение стоимости вторичного жилья

Согласно последним исследованиям 2018 г. цены на рынке вторичной недвижимости продолжают падать. Так, за последний год эта отметка достигла 4,8%. К примеру, стоимость квартиры в хрущевке в Киеве площадью 45 кв. м в начале 2018 г. превышала 1 529 тыс. грн, сегодня же ее стоимость составляет не более 1 306 тыс. грн.

Снижение стоимости вторичного жилья обусловлено серьезной конкуренцией на рынке недвижимости Украины, навязанной квартирами в новостройках.

Рост потребительского спроса на новостройки объясняется следующими факторами:

• Доступность - жилье в новостройках стоит значительно дешевле, нежели вторичные квартиры.
• Ценовые предложения - покупка недвижимости - это выгодное вложение. На этапе строительства есть возможность приобрести недвижимость значительно дешевле, чем после сдачи в эксплуатацию, разница может составить более 75 тыс. грн.
• Рассрочка - застройщики предлагают рассрочку без переплат. Например, СГ "Синергия" предоставляет рассрочку до двух лет без переплат, при первом взносе от 30% в национальной валюте или в долларах США.

Украинцы все чаще выбирают покупку жилья в новостроях, даже несмотря на объективное повышение цен со стороны застройщиков, связанное с увеличением себестоимости строительства.
Особой популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Однокомнатные квартиры выбирают для проживания молодые пары, которые только создают семьи. Также это хорошее предложение для родителей. Отдельно нужно выделить инвесторов, покупающих однокомнатные квартиры с целью сдачи в аренду и сохранения капитала. Так, ежемесячный пассивный доход от сдачи в аренду может составлять от 8 тыс. до 11 тыс. грн. Окупаемость такой инвестиции составляет три-четыре года.

Зачастую двухкомнатные варианты выбирают молодые семьи и семьи с детьми. Ведь для них это отличная возможность обзавестись своим жильем по разумной цене. Кроме того, в новостроях можно перепланировать квартиру из двухкомнатной в трехкомнатную, ведь, согласно стандартам строительства, двухкомнатные квартиры имеют общую площадь от 50 до 70 кв. м. К примеру, в ЖК "Синергия 3+" квартира общей площадью 51 кв. м стоит около 520 тыс. грн, в ЖК Green Side - приблизительно 598 тыс. грн. Аналогичные варианты под ремонт на рынке вторичного жилья Киева и Киевской области стоят более 1 529 тыс. грн., и это при одинаковом расстоянии к веткам метрополитена.

Все эти факторы позитивно сказались на росте популярности новостроек, из-за чего рынок динамично растет из года в год.

На рынке столичной недвижимости также произошли значительные изменения и сдвиги. В этом контексте особой популярностью начали пользоваться пригороды Киева, в которых отсутствуют главные недостатки мегаполиса.

Наиболее популярным местом для жизни является курортный город Ирпень, который находится в 10 минутах от Киева. Причиной такой популярности Ирпеня стала его уникальная экология, огромное количество парков, лесов и зеленых зон, к которым с уважением относятся застройщики, сохраняя и облагораживая их. Кроме того, стоит отметить развитую инфраструктуру города: достаточное количество садов и школ, качественные новые дороги, обустроенные зоны отдыха, комфортные транспортные сообщения.

Лидеры строительного рынка придерживаются стандартов при строительстве своих объектов, так как уверены, что жилье должно подняться на новый уровень.

Двор-парк. Дворы в жилых комплексах создаются как комфортная среда для детей и их родителей, а также место, где могут собираться и общаться все жители района. В таких дворах много зеленых насаждений, игровых площадок, уютных скверов и скамеек для прогулок. Это важно для развития и хорошего самочувствия.

Квартальная застройка. Кварталами домов формируются линии улиц, в которых легко ориентироваться. Что еще важно, кварталы безопаснее благодаря ограничению автомобильного движения.

Разновысотная застройка. Строительство домов с пониженной этажностью позволяет солнцу проникать во дворы и квартиры, что особенно важно для хорошего самочувствия жителей. Высотные же доминанты домов создают архитектурное разнообразие.

Современные подъезды созданы для удобного входа мам с колясками или маленькими детьми и для велосипедистов. Вход в подъезд сквозной - с одной стороны можно подъехать к нему, чтобы разгрузить покупки, а с другой - выйти во двор без машин. Так дети и мамы с колясками могут идти гулять, минуя проезжую часть.

Панорамные окна, благодаря которым улица хорошо просматривается с любой точки комнаты, а в квартире - больше света и воздуха. Все пространство с такими окнами приобретает новый масштаб.

Детские сады и площадки. Для детей любого возраста и их родителей создаются современные игровые и спортивные площадки для игр и развития.

В процессе развития Ирпеня значительную роль сыграла строительная группа "Синергия", которая построила жилье для тысяч молодых семей. Это более 27 домов, введенных в эксплуатацию, и 18 новых объектов недвижимости в процессе строительства. Жилые комплексы от СГ "Синергия" пользуются высоким спросом на рынке недвижимости Киевской области. Компания первой на рынке внедрила вышеперечисленные стандарты при проектировании и строительстве своих комплексов.

Такое высокое доверие со стороны потребителя на рынке является результатом восьми лет имиджа бренда как надежного и ответственного застройщика Киевской области.

Именно благодаря такому подходу к своей работе в этом году СГ "Синергия" победила во Все-украинской народной премии IBuild, которую ежегодно проводит Конфедерация строителей Украины (КБУ), как "Лучшая региональная строительная компания 2018 года", а также в ежегодной премии "Украинский строительный олимп" 2018 г. в номинации "Лидер рынка жилья Киевской области" за динамичное развитие и успешное строительство современного доступного жилья и социальных инфраструктурных объектов в ближайшем пригороде столицы. Кроме того, ЖК Green Side стал одним из победителей народной премии Realt Golden Key 2018 как жилой комплекс с лучшим соотношением цена-качество в Киевской области.

Павел Подраный
Директор по продажам DIM group

Мы стремимся строить комфортные и красивые жилые комплексы

Экономическая и политическая ситуация в Украине в 2018 году была относительно стабильной. Это положительно отразилось на активности инвесторов и, соответственно, на объемах продаж.

В 2018 году рынок недвижимости трансформировался. Из-за стремительного увеличения предложений на рынке при ограниченном спросе многие девелоперы закладывали в проекты что-то новое, инновационное, чтобы привлечь внимание и интерес инвесторов. Сегодня инвестора интересуют не только квадратные метры квартир, а еще и дополнительные преимущества, такие как: стиль жизни, который обусловлен концепцией жилого комплекса; элегантные входные группы; панорамное остекление из высококачественных материалов, благодаря которому квартира становится светлее и уютнее; автономные котельные на крыше дома; зарядные станции для электромобилей. Кроме того, преобразилась и архитектура домов. Ярким тому примером служат жилые комплексы DIM group, которые отличает уникальная современная архитектура.

Стоит отметить, что если раньше инвестор обращал внимание лишь на минимальную стоимость, то на сегодняшний день благодаря тому, что девелоперы вносят в проект дополнительные опции, акцент при выборе жилья сместился в плоскость качества. Более качественное жилье представлено в бизнес-классе, но основной сегмент покупателей может позволить себе приобрести квартиру в комфорт-классе, который по качеству лишь немного уступает бизнесу. Поэтому основная масса сделок приходится на комфорт-класс - такая себе золотая середина и правильное соотношение цены и качества.

Если говорить о стоимости квадратного метра, в некоторых классах она существенно изменилась. Так как инвестор стал более требовательным, отдавая предпочтение более качественному жилью и продуманным концепциям, стоимость квадратного метра в комфорт-классе выросла из-за увеличившегося спроса. В бизнес-сегменте стоимость квадратного метра практически не изменилась. Лишь в некоторых эксклюзивных проектах стоимость квадратного метра выросла по причине отсутствия аналогов на рынке недвижимости столицы.

Предновогодние акции, которыми традиционно богат декабрь, позволяют приобрести жилье по максимально выгодной цене. А с учетом не сильно привлекательных процентных ставок по депозитам, инвестиции в жилье становятся наиболее эффективным вложением денежных средств.

В следующем году девелоперский холдинг DIM group планирует начать реализацию ряда интересных проектов. Мы стремимся строить комфортные и красивые комплексы для жизни, создавая полноценные жилые кварталы с собственной инфраструктурой, парками и ландшафтной зоной, с "дворами без машин", чтобы люди хотели тут жить.

Олег Майборода
Генеральный директор «Укрбуд Девелопмент»

Об итогах 2018 года в строительстве жилой недвижимости: какие прогнозы сбылись, какие тенденции появились или укрепились, как повлияла на рынок политическая и экономическая ситуация в стране, какое настроение у покупателей.

Оглядываясь на уходящий год, можно выделить одну ключевую тенденцию, которая определяет развитие рынка жилой недвижимости сегодня и будет определять его в дальнейшем. Тенденция эта касается и ценовой политики, и формата жилья, и конкуренции - всего того, что формирует нынешний облик сферы жилого строительства. Это тяготение основных девелоперов к созданию не просто домов, а комфортного жилого пространства. Еще один важный фактор - это энергоэффективность и инновации, которые позволят экономить на коммунальных платежах. Рынок, по крайней мере столичный, сегодня очень тесный, и его главные игроки всеми силами борются за внимание клиента. И единственно верный инструмент в этой борьбе - совершенствование того продукта, который они создают.

Современный дом самой своей концепцией кардинально отличается от того, что строилось еще буквально 5-10 лет назад. Сегодня это не просто стены и крыша. Это внутренняя инфраструктура, комфортное придомовое пространство, архитектура, безопасность, обслуживание, энергоэффективность, современные технологии и многое другое. Это сам стиль жизни в новом доме. Поэтому те девелоперы, которые хотят развиваться, пытаются, оставаясь конкурентными в цене квадратного метра, предложить клиенту больше, чем конкуренты. В результате в выигрыше остаются не только покупатели жилья, имеющие широкое и максимально доступное, насколько это возможно, предложение, но и украинские города, в которых формируется принципиально новое, современное и комфортное жилое и публичное пространство.

Впрочем, различного рода экспертами раз за разом поднимается вопрос - а будет ли все это новое прекрасное жилье востребовано клиентом? Может ли ограниченный в непростые времена уровень спроса на рынке соответствовать предложению? Потенци-альным мыльным пузырем нас пугают уже не первый год, но жизнь все расставляет на свои места. Новые дома продолжают строиться и заселяться, украинцы продолжают покупать новое жилье, а одна из основных экономикообразующих отраслей бурно развивается.

Приведу немного цифр. В этом году квартир от корпорации «Укрбуд» в Киеве купили на 10% больше, чем в прошлом. Продажи паркомест выросли на 20%, нежилых помещений - и вовсе в 2,5 раза. Понятно, что речь идет об одном из лидеров, и у других динамика может быть вовсе не такой положительной. Но разве стали бы девелоперы браться за новые проекты, если бы они не были востребованы? Ведь инвестор у большинства игроков один - украинцы, покупающие новое жилье и активно вкладывающиеся в него даже на самых ранних этапах строительства.

В 2018-м «Укрбуд» начал четыре новых проекта в Киеве - это жилые комплексы SOLAR CITY, LA MANCHE, SKY AVENUE и GENESIS, и мы видим их высокую востребованность в своей динамике продаж. В ближайшее время планируем приступить к строительству еще одного - Art House в Голосеевском районе. Большинство проектов относятся к комфорт-классу. Спрос определяет предложение, а доступные сегменты и средние площади квартир по-прежнему наиболее популярны. Но клиент становится требовательнее, потому во всех этих проектах отражена та самая тенденция формирования комфортного жилого пространства, которое принципиально отличает новый дом от старого. Кроме того, в разработке находится и несколько проектов бизнес- и премиум-класса.

Мы планируем реализовать в новых ЖК концепцию «двор без машин», когда все подъездные пути и зоны парковок вынесены за пределы дворового пространства. Во всех них будут комплексное благоустройство, уникальная архитектура, внутренняя инфраструктура, безопасность, подземные паркинги и, по умолчанию, система умного дома CLAP, которая в том числе поможет экономить на коммуналке до 40% и является элементом комплексной системы безопасности во всех наших проектах. Все согласно девяти стандартам комфортной жизни от «Укрбуд».

Без постоянного совершенствования не будет развития. Но есть и вторая важная задача рынка на ближайшие годы - всеми средствами реализовать колоссальный отложенный спрос, который сегодня существует. Чтобы приблизиться к среднеевропейскому метражу жилья на человека, только в Киеве нужно построить почти 60 миллионов квадратных метров жилья. Это то, что будет создаваться долгие годы, но нужно людям уже сегодня. И все основные игроки должны быть нацелены на то, чтобы дать возможность приобрести новое жилье всем тем, кто пока просто не может себе этого позволить.

Конечно, цена квадратного метра зависит не только от девелоперов. На ней остро отражается социально-экономическая обстановка в стране. Не последнюю роль играет курс иностранных валют, от него зависит себестоимость многих строительных процессов: от производства материалов и комплектующих до оплаты труда и энергообеспечения стройплощадки. Но даже в периоды неопределенности люди выбирают недвижимость как самое надежное вложение средств. Это проверено временем.

Само собой, ключевую роль должно играть государство, благосостояние граждан зависит в первую очередь от него. Но мы, в свою очередь, совершенствуем программы рассрочки, банки-партнеры предоставляют выгодные условия кредитования - в связке с выполнением своих обязательств все это поможет реализовывать отложенный спрос на жилье.

Тем не менее именно цена квадратного метра всегда будет иметь ключевое значение. Какой она будет в 2019 году, сейчас загадывать сложно. Это зависит от большого количества факторов. Если в начале этого года цены росли незначительно, то во второй половине уже более активно. В целом при средней цене по Киеву в прошлом декабре 21,6 тыс. грн/кв. м год рынок заканчивает на цене в 23,4 тыс. грн/кв. м. И этот рост, вероятнее всего, продолжится как минимум в таком же темпе. В то же время мы стремимся удовлетворить запросы любого клиента - цены в домах комфорт-класса от «Укрбуд» стартуют от 16,5 тыс. грн/кв. м.

Поэтому один совет остается актуальным уже долгое время. Если вы хотите купить новое жилье, то лучший момент для этого -декабрь-январь. Дешевле не будет, а это период самых щедрых акций и скидок. Больше того, покупка жилья - это прекрасная инвестиция, которая по уровню прибыльности не сравнится ни с одним банковским вкладом. Как показывает опыт, жилье в украинских городах со временем становится только дороже, к тому же его цену на вторичном рынке принято привязывать к текущему курсу доллара. При этом первичное жилье реагирует на курс не сразу, а с заметным интервалом, а о грядущем повышении цен девелоперы всегда предупреждают заранее.

И если купить недвижимость накануне или в период девальвации гривни, то вы быстро и не прилагая никаких усилий повысите его рыночную капитализацию. А если вложиться в строящийся объект на раннем этапе, когда застройщик предлагает минимальную цену за метр, то за два-три года вы получите к капитализации еще 30-60% в зависимости от объекта.

Но поскольку строительство - дело не самое быстрое, то важно довериться только такому девелоперу, который даже в сложных условиях точно сможет закончить начатое. А для этого стоит обратить внимание на тех, кто уже достойно прошел через непростые для страны времена. Если девелопер выстоял в кризис 2014-2015 годов, когда гривня упала в цене в три раза, достроил свои объекты, а инвесторы, вложившиеся до курсовых скачков, не переплатили, - это хороший признак надежности компании. Построенные дома и счастливые новоселы - лучшая гарантия того, что и с вашим жильем тоже все будет в порядке.

Больше новостей о финансах, бизнесе и промышленности читайте в рубрике Экономика