Откроют карты
К апрелю 2014 г. все населенные пункты должны рассекретить свои генпланы и разместить их на веб-сайтах. Правительственные чиновники уверяют, что такая открытость градостроительной документации сделает прозрачным процесс выделения земли под застройку.
Однако на самом деле эта инициатива обречена на провал, поскольку треть населенных пунктов вообще не имеют генпланов, а подавляющее большинство "актуализированных" документов существуют только в бумажном варианте и их необходимо сначала перевести в электронный вид.
Избавиться от грифа
Рассекречивание генпланов планируется завершить к концу первого квартала следующего года. Летом Министерство обороны Украины сняло гриф "Для служебного пользования" с большинства военных карт, которые используются для создания генеральных планов.
Теперь аналогичный жест должно сделать Государственное агентство земельных ресурсов Украины — убрать ограничения с крупномасштабных карт и планов, которые являются основами градостроительной документации.
"Это давно надо было сделать. Можно зайти в Google и без проблем увидеть всю информацию, которая почему-то считается секретной", — говорит партнер юридической фирмы GORO legal Дмитрий Овсий.
Но со снятием грифа "Для служебного пользования" не все так просто. Право рассекретить генпланы имеют только проектные институты, которые их разрабатывали. И заниматься этим они будут лишь после обращения властей городов, поселков и сел, которые должны оплатить эту работу за счет местных бюджетов.
Если руководство населенных пунктов найдет деньги на рассекречивание, то проектировщики пересмотрят генпланы и дадут заключение, какие текстовые и графические части можно публиковать, а какие нельзя.
Однако представители проектных институтов вопросы снятия грифа "Для служебного пользования" комментируют неохотно. К примеру, в Украинском государственном НИИ проектирования городов "Гипроград" вообще отказались разговаривать об этом с "ДС".
В харьковском институте "Укргорстройпроект" заявили о своей готовности снять грифы ограничения доступа с ранее разработанной градостроительной документации. По словам главного инженера института Юрия Сабины, такая работа уже ведется: в октябре этого года проектанты рассекретили генплан города Новый Роздол Львовской области.
Нечего показать
Рассекреченные генпланы местные власти должны разместить на своих веб-сайтах. Однако по большому счету выкладывать в интернет нечего. Из 30 тыс. городов, поселков и сел Украины 9 тыс. (то есть третья часть) не имеют градостроительной конституции. "В основном без генеральных планов остаются сельские населенные пункты, которые не в состоянии оплатить работу проектных институтов", — объясняет Дмитрий Овсий.
А это достаточно дорогое удовольствие: стоимость разработки генплана для города с населением до 10 тыс. человек может составить 200 тыс. грн., 50–60 тыс. человек — 500 тыс. грн., до 100 тыс. человек — более 1 млн грн. Государство регулярно обещает помочь деньгами, но регионам в лучшем случае перепадают копейки.
Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ попросило предусмотреть в госбюджете на 2014 г. 120 млн грн. на разработку градостроительной документации, с тем чтобы выделить эти деньги местным властям на условиях софинансирования из региональных бюджетов.
В каких пропорциях будет осуществляться финансовая помощь со стороны государства, пока не обсуждается, да и вероятность такой "щедрости" ничтожно мала.
Местные власти, которые отчитались перед столичными чиновниками о наличии обновленной градостроительной документации, тоже не спешат выкладывать ее в интернет. На сегодняшний день только 74 населенных пункта разместили генпланы на веб-сайтах.
Дело в том, что некоторые города и поселки не разрабатывали новую градостроительную документацию, а подкорректировали старую, изменив в ней пару-тройку цифр и поменяв местами несколько предложений. В Минрегионстрое признают, что 70% генпланов существуют только на бумажных носителях топографической основы.
"Многие "актуализированные" генпланы были разработаны еще в 60–70-х годах прошлого столетия. При всем желании разместить эти документы в интернете не получится, сначала их надо оцифровать", — говорит руководитель Восточноукраинского центра общественных инициатив Владимир Щербаченко.
И опять-таки платить за эту работу придется из местных бюджетов.
Тем не менее правительственные чиновники такие досадные мелочи стараются не замечать, повторяя как мантру, что открытость генеральных планов сделает невозможной хаотичную застройку населенных пунктов. В теории это верно.
"Доступность генпланов позитивно повлияет на развитие рынка земли и недвижимости. Потенциальные инвесторы получат возможность ознакомиться с этим документом, что позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем", — считает юрист ЮФ "Антика" Наталия Гайдай.
Однако далеко не всегда местные чиновники заинтересованы в том, чтобы выставить генплан на всеобщее обозрение.
"Любая закрытость информации создает почву для коррупции, злоупотреблений и торговли секретными данными ограниченным кругом лиц. Если генпланы будут опубликованы в открытых источниках, то и платить за доступ к этому градостроительному документу не придется", — объясняет старший юрист адвокатского объединения Arzinger Станислав Герасименко.
В ручном режиме
Однако генпланы — это далеко не вся градостроительная документация, которая интересует потенциальных инвесторов. "Девелоперы смотрят генпланы только для того, чтобы не попасть в зеленую зону, где строительство в принципе запрещено.
Более ценная информация для инвесторов содержится в других градостроительных документах — детальных планах территорий (ДПТ) и планах зонирования, содержащих все ограничения для каждого земельного участка", — отмечает партнер юридической фирмы "ОМП" Николай Орлов.
И дело тут не только в любопытстве потенциальных застройщиков. Согласно требованиям Закона "О регулировании градостроительной деятельности" именно наличие у населенного пункта детального плана территории или зонинга, которые разрабатываются на основе генплана, дает местным властям право выделять земельные участки под строительство. Но эта документация является экзотикой для подавляющего большинства населенных пунктов.
Главная причина — ее дороговизна. Планы зонирования и ДПТ обходятся в 15–18 тыс. грн. за 1 га площади. Это достаточно большие расходы для местных бюджетов. К примеру, для Харькова (площадь около 35 тыс. га) зонинг обошелся бы более чем в 500 млн грн. Даже областным центрам выделить из своих бюджетов подобную сумму на разработку градостроительной документации достаточно проблематично. А райцентры и села оплатить такой заказ просто не в состоянии.
Чтобы не парализовать земельный и строительный рынки, Верховная Рада разрешила до 1 января 2015 г. передавать коммунальные и государственные земли в собственность или пользование физическим и юридическим лицам без планов зонирования или ДПТ.
Причем до этого парламентарии уже дважды отсрочивали это требование — сначала до 1 января 2012 г., а затем до 1 января 2013 г. Теперь с разрешения ВР местные власти получили законное основание и дальше вручную управлять отводом земли, без учета градостроительной документации.
Информация на продажу
По идее оцифрованные генпланы, планы зонирования и детальные планы территорий должны быть перенесены в электронные кадастры. Но поскольку землеустроительная и градостроительная документация, мягко говоря, несовершенна, то и Государственный земельный кадастр, который работает в Украине с начала этого года, содержит множество грубых ошибок.
По словам бывшего заместителя главного архитектора столицы Виктора Глебы, не единичны случаи, когда границы землепользования не совпадают с административными границами населенных пунктов, участки накладываются на соседние или вообще отсутствуют и т. п.
Судя по всему, не лучшего качества будет и градостроительный кадастр Украины, который начали формировать месяц назад. Теоретически эта информационная база позволит инвесторам получить все необходимые данные о возможностях использования того или иного участка.
Ее прототип — геоинформационный веб-портал градостроительного кадастра Киева, который начал работу 1 июля этого года, наглядно продемонстрировал свою бесполезность. По сути, на примитивные электронные карты наложены данные из земельной и градостроительной документации, которые не соответствуют реальной информации о земельных участках, объектах инфраструктуры, зданиях и сооружениях, зеленых зонах и т. п.
Тем не менее столичные чиновники намерены получать прибыль от использования градостроительного кадастра. На сайте в открытом доступе будет выкладываться лишь несколько незначительных слоев информации, интересной разве что любопытным школьникам и пенсионерам.
А вот более подробные данные можно будет получить только за деньги. По словам заместителя директора столичного департамента градостроительства и архитектуры Андрея Вавриша, стоимость "специализированной" информации будет определять Кабинет Министров.
Не исключено, что брать деньги станут и за выписку из градостроительного кадастра (сейчас этот документ выдается бесплатно). Она необходима для получения разрешения местных властей на разработку землеустроительной документации. Если по столичному шаблону будет сделан градостроительный кадастр Украины, то, по сути, он превратится в бизнес-центр по продаже информации.
