Экономика

Почему элитное жилье становиться все востребованней

Если еще пару лет назад состоятельные украинцы активно скупали элитную недвижимость за границей, то в последнее время они переориентировались на Украину

Премиального сектора недвижимости экономические неурядицы вроде бы и не касаются. "За последние полтора года сделок на рынке недвижимости в целом стало примерно в 2-2,5 раза меньше. И если раньше премиум-сегмент занимал 6-8%, сейчас 6-13% всех продаж. Это объясняется вводом в эксплуатацию новых домов и жилых комплексов в премиум-сегменте на первичном рынке", - рассказала "ДС" аналитик компании Best&Seller Ирина Луханина. И хотя сегодня в большей мере наблюдается бум проектов эконом класса, "рынок жилой недвижимости премиум-класса тоже развивается, хоть и менее динамичными темпами. Если говорить о спросе на жилую недвижимость премиум-класса, то он, безусловно, есть и он стабильно растет", - заявила "ДС" заместитель управляющего директора компании DTZ Украина Яна Литвинчук. Пример  тому - интерес покупателей к жилому комплексу   Skyline от американского девелопера Amstar и другим объектам такого класса.

И если цены на жилье эконом-класса снижаются (к примеру, в столице с начала года, по данным компании City Development Solutions, падение составило 4,1%), то стоимость квартирах класса комфорт и бизнес выросла на 8,8% и 6,4% соответственно. Аналогичная тенденция прослеживается и на "вторичке". К примеру, по данным компании "Харьковское агентство недвижимости", по сравнению с ценами годичной давности стоимость жилья на вторичном рынке в сегменте "эконом" снизилась на 10%. В то же время бизнес-класс подорожал на 21%. "Удешевление класса "эконом" и удорожание класса "бизнес" отчетливо говорит о том, что недорогим и не очень качественным объектам "вторички" все сложнее выдерживать конкуренцию с более качественными предложениями вторичного и, особенно, первичного рынков.

Появилась категория покупателей, которая уже сегодня принимает решение продать свое жилье эконом-класса, на вырученные деньги приобрести квартиру в новостройке. То есть, сегодня качество объекта недвижимости приобретает все большее значение по сравнению с ценой", - сообщила "ДС" руководитель компании "Харьковское агентство недвижимости" Светлана Якимова.

Но при этом эксперты отмечают отток с элитного сегмента инвестиционных покупателей. Сегодня примерно 60% премиальных квартир покупают для собственного проживания и около 40% - это спекулятивные покупки.

Госслужащие хотят роскоши

Если еще пару лет назад состоятельные украинцы начали активно скупать элитную недвижимость за границей, то в последнее время многие покупатели переориентировались на Украину. Владельцами апартаментов премиум-класса все чаще становятся крупные чиновники и топ-менеджеры государственных корпораций. Понятно, что госслужащие при покупке жилья сферу своей деятельности не афишируют, поэтому точных данных о количестве таких новоселов у риелторов нет. Значительную категорию покупателей составляют бизнесмены. "Это состоятельные люди из Киева, а также из Одессы, Днепропетровска и других крупных промышленных городов, которые приехали делать бизнес в столицу", - рассказала "ДС" Ирина Луханина.

Хотят жить в "уникальных" домах и иностранцы, в основном - из ближнего зарубежья. Но они отдают предпочтение зданиям с историческим прошлым. Например, европейцы тяготеют к покупкам квартир в старом жилфонде вокруг Крещатика - на улицах Заньковецкого, Городецкого. Назвать элитным такое жилье с большой натяжкой - даже если уровень ремонта квартиры и отделки отвечает требования премиум-класса, то такие характеристики, как степень комфорта проживания, социальное окружение, инфраструктура явно далеки от стандарта.

Не площадь, а комфорт

Впрочем, в Украине критерии премиум-сегмента очень размытые, каждый застройщик определяет классность собственного объекта на свое усмотрение. Единой классификации такого жилья, к сожалению, нет. Отсюда такой огромный разброс в ценовой вилке - от $2,5 до $8-10 тыс. и выше за квадратный метр. Причем, нынешнее премиальное жилье и элитные жилые комплексы, построенные в Украине начале-середине 2000-х годов, это две большие разницы.

Современные комплексы бизнес-класса сегодня могут спокойно конкурировать с жильем премиум, которое было построено 10-15 лет назад. Если в 2000-х годах элитными считались некоторые здания, построенные в столице на улицах Старонаводницкой, Щорса, Январского восстания, Кропивницкого и Грушевского, то по сравнению с нынешними новостройками эти дома уже опустились на уровень ниже. "Показательный пример - старые элитные дома и новый жилой комплекс Skyline по ул. Евгения Коновальца (бывшая ул. Щорса). Видно, что во втором случае специалисты поездили по миру, собрали лучшие решения и теперь воплощают их в своих новых объектах", - говорит Ирина Луханина.

Если проекты, построенные в начале-середине 2000-х годов, были, как правило, типовыми, без инфраструктуры и основным их конкурентным преимуществом было месторасположение, то сейчас ситуация изменилась. "Девелоперы стремятся максимально заинтересовать покупателей, поэтому современные жилые комплексы премиум-класса обладают развитой внутренней инфраструктурой и отличаются высоким качеством внутренней отделки мест общего пользования", - рассказывает Яна Литвинчук.

Теперь площадь квартиры не играет столь большой роли при определении элитности жилья. Если раньше квартиры по 250-300 кв. м автоматически назывались премиальными, то теперь к высокому сегменту могут относиться квартиры меньшей площади - по 150-200 кв. м и даже "малыши" по 60 "квадратов". "Раньше просто искали большую квартиру в престижном месте. Сегодня на первый план выходит качество проекта и постпродажное обслуживание (круглосуточная охрана и консьер-сервис). Покупатели научились ценить собственный комфорт", - говорит директор City Development Solutions Ярослава Чапко.

Репутация как гарантия

Приобретение квартиры, существующей только на бумаге, обходится на треть дешевле, чем на готовое жилье. Но существует риск остаться без денег. Обычно элитные квартиры начинают покупать, когда готовность объекта достигает 90% и более. "На сегодняшний день квартиры в объектах премиум-класса продаются хорошо и спрос на них стабильный. Предпочтение отдается квартирам в уже построенных жилых комплексах, или же девелопер должен иметь очень хорошую репутацию на рынке", - говорит Яна Литвинчук. В Украине работает три международных девелопера, причем только один из них - американская компания Amstar, которая одновременно работает еще в 9 странах и уже более 25 лет реализует проекты в сфере недвижимости по всему миру, включая США, Европу и Западную Азию, в Киеве ввела в эксплуатацию и жилой комплекс премиум-класса Skyline. "Это объект нового поколения, где все сделано по самым высоким стандартам. Клиент понимает, что это готовый продукт, а не просто квадратные метры, которые ему предлагают приобрести по какой-то баснословной цене", - говорит Ярослава Чапко.

Одно из последних веяний на рынке жилья элитного класса - привлечение мировых звезд для работы над проектом. К примеру, над созданием внешнего вида жилого комплекса Skyline работала немецкая студия дизайна M2R (портфолио которой включает главный офис L'Oreal Colombia, vip-терминал лондонского аэропорта Хитроу и другие объекты).

Идею лобби и клубной комнаты разработало и воплотило американское архитектурное бюро JFA (гольф-клуб Heritage в США, отель-бутик Radisson Wine Resort в Грузии).

Эксперты говорят, что интересные архитектурно-планировочные решения привлекают к проекту дополнительное внимание и делают его более конкурентоспособным среди объектов аналогичного класса. Несмотря на то, что внешний вид здания не является основным фактором при выборе квартиры, оригинальный визуальный облик может стать настоящей "фишкой" жилого комплекса. К тому же новостройки с привлекательными фасадами стоят на 10-15% дороже, чем аналогичные по качеству дома, но без примечательной архитектуры.

Еще один модный тренд на рынке премиальной недвижимости - полностью оформленные квартиры. "В последнее время в Украине все больше покупателей жилья на первичном рынке хотят приобрести квартиру с готовым ремонтом", - рассказывает Ирина Луханкина. Новоселы прекрасно понимают - если они покупают бетонные стены, то на хорошую отделку уйдет, как минимум, 60% стоимости жилья, множество времени на выполнение всех ремонтных работ, а также на согласование и контроль работ подрядчиков.. Впрочем, в элитных новостройках такие усилия можно минимизировать. К примеру, для оформления интерьера апартаментов в жилом комплексе Skyline была приглашена команда SergeyMakhnoArchitects - 40 специалистов во главе с Сергеем Махно, входящим в ТОП-5 дизайнеров и архитекторов Украины, а технический надзор осуществляла международная компания Thomas and Adamson. Но остается и простор для творчества - покупатели, которые хотят испробовать себя в роли дизайнера, могут приобрести базовые апартаменты, которые готовы к внутренней отделке.

"Рынок жилья премиум-класса в Украине и далее будет развиваться по пути перенимания европейского опыта. Поэтому мы ожидаем появления все больше интересных проектов, как в сегменте жилья городского типа, так и в сегменте загородной недвижимости", - говорит Яна Литвинчук. Эксперты прогнозируют, что премиальный сектор недвижимости в Украине будет активно развиваться в сторону высокотехнологических решений, которые позволяют дистанционно управлять имуществом.