Подключились к прибыли
Со следующего года новые квартиры могут подорожать на 10–20%. Такие последствия прочат строители от вступления в силу закона, изменяющего правила подключения новостроек к коммуникациям. Документ принят парламентом и уже направлен на подпись Президенту. Не исключено, что под шумок девелоперы заложат в стоимость не только увеличившиеся издержки, но и собственную дополнительную прибыль.
Законодательные изменения, предложенные главой комитета Верховной Рады по вопросам ТЭК Николаем Мартыненко (законопроект №9011), должны были уменьшить взяткоемкость процесса подключения новостроек к сетям газо- и электроснабжения. Однако во время доработки документа в парламенте он изменился почти до неузнаваемости. Так что конечная версия закона, наоборот, расширила возможности дополнительных заработков коммунальных монополистов.
Согласно документу стоимость стандартного подключения новостройки (находящейся в непосредственной близости от основных коммуникаций) к электрическим и газовым сетям будет рассчитываться по универсальной методике, которую должен разработать Кабмин совместно с Нацкомиссией регулирования электроэнергетики. А вот плату за нестандартное подключение будет устанавливать электро- или газоснабжающая компания, которая сможет включить в смету какие угодно затраты. Ведь проверить обоснованность расчетов застройщик не сможет.
Прокладывать необходимые коммуникации монополист станет за счет предоставленной застройщиком возвратной финансовой помощи, которую электро- или газоснабжающая компания должна будет вернуть ему в течение 10 лет. Необходимые средства коммунальщики смогут собрать, к примеру, заложив соответствующие издержки в тариф на оплату своих услуг.
Положения о финпомощи вызвали бурную реакцию и застройщиков. Ведь в законопроекте они выписаны очень нечетко. В частности, не предусмотрена ответственность монополиста за невозврат денег, а также не прописаны условия, при которых стройкомпания может отказаться от принудительной выдачи ссуды.
"Положение документа о такой ссуде является неконституционным. Поскольку формулировки закона предполагают чуть ли не безакцептное списание денег со счетов клиента в пользу поставщика услуг, а это прямое нарушение права собственности и права фирмы-застройщика распоряжаться своим имуществом. Его может ограничить в этих правах только суд", — говорит партнер ЮК "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль. К тому же, по словам советника ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Натальи Доценко-Белоус, в условиях хронического безденежья естественных монополистов возвратная финансовая помощь может вполне стать безвозвратной.
Еще одной малоприятной новацией для стройкомпаний в случае подписания закона Президентом станет увеличение размера обязательных взносов на развитие территорий, предусмотренных законодательством. По ныне действующим правилам, если застройщик прокладывает коммуникации за пределами строительной площадки, он имеет право на скидку при оплате взноса на развитие территории в размере потраченной на это суммы.
Поскольку так называемый паевой взнос составляет от 4 до 5% цены всего проекта, то и сумма скидки зачастую является существенной. Однако законопроект предлагает не распространять такую скидку на самые затратные составляющие: прокладку электро- и газовых коммуникаций. Таким образом, из крупных сегментов инженерной инфраструктуры в перечень будет включаться только компенсация на подключение водопровода и телекоммуникационных сетей.
Едва ли не единственной положительной для строителей новацией станет предусмотренная в законе обязанность коммунальщиков публиковать на собственных веб-сайтах в бесплатном доступе данные о мощностях и резервах своих сетей. Ведь сейчас, пользуясь неосведомленностью заказчиков, монополисты зачастую обязывают их прокладывать новые коммуникации, даже когда для подключения нового дома бывает достаточно и имеющихся сетей.
Однако здесь могут возникнуть вопросы не только относительно коммерческой тайны (закон предусматривает, что монополист должен обнародовать и список уже подключенных к сети потребителей), но и безопасности. Ведь, имея доступ к выкладкам по коммуникациям, злоумышленник сможет в два счета оставить без света и воды целые города. Каким образом решить эту проблему, пока неясно. Скептики предполагают, что монополисты будут до последнего оттягивать публикацию указанных данных на своих интернет-страничках. Тем более что ответственность за отсутствие такой публикации законом не предусмотрена.
В случае подписания Президентом закон вступит в силу 1 января 2013 г., и его положения будут распространяться на стройки, начатые после 1 июля 2013 г. Застройщики уверяют, что дополнительные затраты вынуждены будут включать в стоимость новых квартир и офисов. По подсчетам главы Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе, они могут подорожать на 10–20%. Хотя не исключено, что, прикрываясь новыми издержками, компании заложат в новые цены и свою дополнительную прибыль, чтобы хоть как-то нивелировать снижение заработков из-за сокращения спроса на новостройки.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Наталья Доценко- Белоус, Советник ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" О международном опыте решения проблемы подключения зданий к инженерным сетям:
В европейских странах и в России проблема подключения домов к сетям и оплаты его стоимости решается через механизм концессии. Инвестор берет в управление весь имущественный комплекс компании-монополиста и сам прокладывает сети к вновь построенным зданиям. Вернуть эти вложения можно будет за счет стоимости коммунальных услуг, которые в последующем концессионер станет предоставлять конкретному дому.
Таким образом, покупатель не переплачивает за стоимость новых сетей при покупке квартиры или офиса, а равномерно возвращает инвестиции концессионеру в течение восьми–десяти лет. Застройщик получает конкурентные преимущества, потому что цена на его здание изначально не завышена, покупатель платит за коммуникации незначительную сумму сразу и небольшими частями постепенно. Концессионер — стабильную прибыль. Однако эта схема работает при двух условиях. Во-первых, все поставщики услуг должны быть коммунальными или государственными компаниями. У нас же это зачастую частные предприятия. Во-вторых, граждане должны быть готовы к повышению тарифов, которые будут учитывать стоимость подвода коммуникаций. О такой готовности говорить тоже рано.
Монополист всегда прав
Сейчас подключение новостроек к коммуникациям для девелоперов является одной из главных проблем. Монополисты — поставщики газа, воды, электроэнергии, тепла и других коммунальных услуг — требуют от них за свой счет прокладывать новые коммуникации, которые затем становятся собственностью коммунальщиков. Это требование мотивируют недостаточной мощностью имеющейся инфраструктуры. Поскольку реальное положение дел монополисты держат в строжайшем секрете, строители вынуждены верить им на слово и тянуть новую водопроводную трубу, строить электро- или газовую подстанцию, даже если в этом нет потребности.
По словам генерального директора строительной компании ТММ Николая Толмачова, затраты на подключение объекта к внешним сетям в зависимости от его местоположения могут достигать 30% от всех затрат на возведение новостройки. "Эти расходы в полном объеме не компенсируются. Потом их приходится включать в себестоимость квадратного метра жилья в том или ином объекте. В результате они ложатся на плечи конечного покупателя квартиры или офиса", — уточняет он.
Согласно Хозяйственному кодексу местный совет или компания-монополист должны компенсировать девелоперу стоимость проложенных им коммуникаций. Однако Кабмин до сих пор не утвердил необходимых для этого подзаконных актов, которые бы регламентировали порядок компенсации, формулу расчета стоимости такого подключения. Сегодня коммунальщики рассчитывают тарифы на присоединение к сетям на свое усмотрение.
"Минимизировать затраты можно только путем доверительной беседы с руководством облэнерго, горгаза, горводоканала, подкрепленной чемоданом "аргументов". Тогда монополист может выдать реальные технические условия (с минимальными инвестициями в подключение) или предложить врезаться в сети менее расторопного соседа, который решил полностью выполнить требование коммунальщиков и тянет новую трубу там, где в ней нет потребности", — рассказывает о тонкостях общения с монополистами один из столичных правоведов.
В феврале 2011 г. в Закон "О естественных монополиях" была внесена норма, согласно которой за систематическое предоставление недостоверной информации о технических условиях подключения Нацкомиссия регулирования электроэнергетики может оштрафовать монополиста на 170 тыс. грн. Однако эта норма никак не отразилась на устоявшихся взаимоотношениях коммунальщиков и девелоперов.
