Повод для торга
Киев метит в европейские торговые столицы. Только в текущем году в городе появится восемь новых ТЦ, а общее предложение торговых площадей превысит 1 млн кв. м. Судя по озвученным девелоперами планам, к 2015 г. эта цифра увеличится вдвое. Но угроза перенасыщения рынка пока не заставила владельцев торговых центров снизить арендные ставки. Более того, наиболее раскрученные объекты продолжают дорожать, что вызвало недовольство у ритейлоров, которые все чаще переходят от попыток договориться к открытому противостоянию.
Модный приговор
У столичных ритейлоров сдают нервы. Владельцы торговых центров так часто повышают арендные ставки, что от попыток договориться с ними мирно торговцы перешли к открытым "военным действиям".
В начале августа порядка трех десятков магазинов (среди них OGGI, Karen Miller, River Island, Monton, Pierre Cardin, G-Star Raw, Carlo Pazolini, Walker, Baldinini, Esprit и пр.) провели часовую забастовку в ТЦ "Глобус", закрыв на это время двери для покупателей. Торговцы потребовали снижения арендных ставок, которые на сегодняшний день достигают $150–200/кв. м, и улучшения состояния зон общего пользования (склады, подсобные помещения).
Как утверждают бастующие, с начала года плата за помещения выросла на 10%, тогда как посещаемость торгового центра, наоборот, снизилась на 5–7%. В Ассоциации ритейлоров Украины отмечают, что у некоторых магазинов в "Глобусе" стоимость аренды площадей достигает 50% от оборота, тогда как нормой считается цифра в 10–15%.
Руководство ТЦ назвало забастовку провокацией и пообещало в ближайшее время провести переговоры с недовольными. Впрочем, эксперты сомневаются, что забастовщики добьются своего, ведь пока спрос на помещения в "Глобусе" стабильно высокий: существует своего рода лист ожидания из претендентов на свободные площади.
Так что не исключено, что им придется либо смириться с высокими ценами, либо сменить прописку. Подобный прецедент уже был.
В прошлом году несколько магазинов (Tally Weijl, Рimkie и Oasis и др.) выселились из ТЦ "Глобус", поясняя это завышенными арендными ставками. Тогда торговцы утверждали, что доля отчислений за помещения съедает 40% их оборота. Как видно, с тех пор аппетиты девелоперов только выросли.
Не отстают от коллег и другие ТЦ. По данным арендаторов, открывшийся не так давно Ocean Plaza пытается пересмотреть условия работы с магазинами. В образце нового договора, который роздали им для ознакомления, меняется формула начисления арендной платы, в частности, владельцы предлагают включить в нее коммунальные расходы, которые сейчас оплачивают сами.
В магазинах подсчитали, что это грозит им увеличением расходов на 20–30% (до $200–250/кв. м в месяц) и делает бизнес нерентабельным. Весной некоторые ритейлоры уже подумывали о съезде из модного торгового центра, жалуясь, что тот не оправдывает их ожиданий по посещаемости и уровню продаж (они оказались на треть ниже запланированных).
Но тогда руководство потребовало от них либо уведомлять о выселении за полгода, либо выплатить неустойку (арендную плату за шесть месяцев), так что массового закрытия магазинов так и не произошло.
Аналитики считают, что в ближайшее время не исключены конфликты и в других торговых центрах, поскольку, несмотря на то что денег у киевлян больше не становится и, соответственно, продажи в бутиках не растут, самые раскрученные ТЦ (Dream Town, "Караван", Sky Mall и пр.) продолжают повышать тарифы.
Если в среднем по Киеву арендные ставки на торговую недвижимость составляют $50–100/кв. м в месяц, то в наиболее престижных объектах доходят до $200–250/кв. м. Некоторые торговые центры дополнительно взимают с торговцев процент от продаж, который варьируется от 2–4% для якорных арендаторов до 15–17% – для бутиков.
Этот тариф вводился в кризисное время, когда девелоперы снизили базовые арендные ставки. И хотя с тех пор плата за помещения вернулась к докризисному уровню, дополнительные платежи владельцы ТЦ так и не отменили.
Предпродажная подготовка
Девелоперы уверены: ритейлоры зря жалуются на жизнь. Руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский говорит, что бизнес на торговле продолжает оставаться одним из самых выгодных. По его данным, в первом полугодии этого года потребительский рынок в целом по стране вырос на 11%, а на долю киевских продавцов пришлось 20% общего выторга.
В UTG подсчитали, что, вложив в открытие магазина от $200 тыс., инвестор может вернуть эту сумму уже за два-три года. Причем лояльность потенциальных покупателей к торговым центрам из года в год только растет. Если несколько лет назад на рынках отоваривались 15–16% горожан, то сейчас эта цифра не превышает 4%.
В итоге посещаемость столичных ТЦ достигла 930 чел. на 1 тыс. кв. м. Самые высокие показатели (30–40 тыс. чел. в будние дни и 60 тыс. чел. в выходные) наблюдаются в Ocean Plaza, Dream Town, Sky Mall, "Караван". А это привлекает в торговые центры все новых и новых арендаторов. В этом году в Киеве появились продавцы новых ТМ (Happylon, Collezioni, Z-Generation, Petit Bateau, Bebe, Yamamay, Armani Jeans и др.). До конца года на наш рынок планируют выйти турецкая сеть Penti, итальянские Glossip, Versace Collection, американская BCBG, российская Hadley и пр. Увеличивают количество торговых точек и старожилы.
Сами продавцы поясняют свое перемещение по торговым центрам столицы более прозаической причиной: отчаявшись поймать платежеспособных клиентов в одном ТЦ, они переселяются в другой, что и создает иллюзию движения на рынке. Впрочем, у ритейлоров есть и другой повод перебирать площадками. Предложение торговых площадей в Киеве растет рекордными темпами. Только в первом полугодии было введено в эксплуатацию два новых объекта: "Полярный" (8,6 тыс. кв. м) и ТРЦ Marmelad (5 тыс. кв. м). В результате общая площадь столичных ТЦ увеличилась до 930 тыс. кв. м. До конца года должно открыться еще шесть новых ТЦ общей площадью более 196 тыс. кв. м (Art Mall, "Мануфактура", Gulliver, Silver Breeze, Lifestyle, вторая очередь Marmelad, "Атмосфера").
Насыщенность Киева торговыми центрами к тому времени составит 350 кв. м на 1 тыс. жителей. То есть до показателей Варшавы и Будапешта, на которые так любят равняться отечественные девелоперы, нам осталось совсем немного (400 кв. м на 1 тыс. жителей). Как утверждают в UTG, уже в ближайшие годы Киев не только догонит, но и перегонит восточноевропейские столицы.
До 2015 г. планируется ввести в эксплуатацию более двух десятков новых торговых центров общей площадью около 1 млн кв. м ("Квадрат Вырлица", "Парк Горького", "Лукьяновка", вторая очередь "Городка", "Мега-Сити"). То есть насыщенность города торговыми площадями может вырасти до 700 кв. м на 1 тыс. жителей, что для Киева явно много.
Растущее предложение уже привело к увеличению уровня вакантности ряда торговых центров. Если на конец 2012 г. этот показатель в среднем составлял 0,9%, то по итогам первого полугодия нынешнего года — уже 2,7%. Пока держатся лишь раскрученные ТЦ (Dream Town, "Караван", Sky Mall, "Глобус"), где пустующих площадей практически нет.
Но, учитывая, что новички активно заманивают постояльцев лояльными тарифами (ставки стартуют с $30/кв. м в месяц), удерживать арендаторов им будет все сложнее. Эксперты прогнозируют, что арендные ставки на помещения начнут снижаться со следующего года, а к 2015 г. торговые площади могут подешеветь на 15%.
