Производственный конвейер

С начала нынешнего года спрос на промышленные площадки в Киеве и ближайшем пригороде вырос на треть. Но большинство предпринимателей ищут новые цеха не от хорошей жизни. Поскольку их бизнес идет все хуже, они переезжают в помещения поменьше, пытаясь таким образом сократить издержки. Но сделать это сложнее, чем кажется на первый взгляд. Хотя предложение превышает спрос впятеро, выбирать особо не из чего: объекты либо проблемные, либо выставляются по явно завышенным ценам.

Цеха на колесах

Столичные производственники массово меняют прописку. По словам руководителя фирмы "Агентство промышленной недвижимости" Виталия Демянюка, с начала года спрос на покупку и аренду помещений под цеха вырос на треть, а до конца сезона динамика может составить 40%. Для сравнения: в прошлом году риэлторы фиксировали увеличение количества сделок на 20%.

Бум на рынке поясняется несколькими причинами. За последний год заметно оживились предприятия пищепрома. В этот бизнес приходит все больше малых компаний, специализирующихся на изготовлении выпечки и полуфабрикатов. На сегодняшний день именно они являются основными претендентами на производственные площадки: доля таких фирм в общей базе "промышленных" клиентов превышает 50–60%.

Пищевики ищут небольшие объекты (до 500–700 кв. м) с централизованным водоснабжением и канализацией, свежим ремонтом, расположенные в пределах столицы или в ближайших пригородах: Броварах, Вишневом, Вышгороде, Ирпене. Причем многие не против купить помещение при условии, что его стоимость не превышает $300/кв. м.

Производственные предприятия других отраслей (мебельные, оконные, швейные и пр.) задумались о переезде не от хорошей жизни. Бизнес у них идет все хуже и хуже. Фирмы, рассчитывавшие уже в нынешнем году окончательно победить кризис, так и не дождались запланированного улучшения. А поскольку население только беднеет, шансы нарастить продажи в ближайшее время весьма призрачны. Это заставляет предпринимателей сокращать издержки, в том числе и за счет переезда в более компактные цеха.

Если в прошлом году такие компании искали объекты до 1 тыс. кв. м, то сейчас просят подобрать им вдвое меньшие помещения. Они даже готовы довольствоваться объектами, расположенными в пределах 30 км от Киева. Главное требование — наличие коммуникаций (в частности, электросети 380 В) и невысокая цена (20–30 грн./кв. м в месяц).

Массовое перемещение цеховиков связано и с наличием большого количества новых логистических комплексов. Так как многие из них пустуют, девелоперы готовы отдавать часть помещений под производственные площадки за весьма умеренную плату (от 40 грн./кв. м в месяц).

При этом в качестве бонуса потенциальным арендаторам предлагаются хороший ремонт, возможность обустроить тут же офис и склад, удобная транспортная развязка. По сути, за такие же деньги многие предприниматели снимали старые помещения, приспособленные под цеха, так что для них это реальная возможность улучшить производственные условия, ничего при этом не доплачивая.

Ценовые технологии

На первый взгляд, и покупателям, и арендаторам промышленных помещений есть из чего выбирать. В базе данных столичных риэлторов насчитываются более 6 тыс. предложений, что на 1 тыс. превышает прошлогодние показатели. Так что на одного клиента приходится в среднем четыре-пять объектов. А разрыв в спросе и предложении только растет, так как продолжает увеличиваться армия разорившихся бизнесменов, пытающихся избавиться от ставшей ненужной недвижимости.

Больше всего выставленных на продажу и в аренду площадок в традиционно промышленных районах столицы: Дарнице, на Окружной, в Святошино, а также в Броварах, Борисполе, Гостомеле, Ирпене.

Но это изобилие — только кажущееся. Найти действительно хорошее помещение становится все сложнее. В минувшем году многие предприниматели, пользуясь снижением цен, выкупили лучшие объекты, так что тем, кто не успел этого сделать, выбирать фактически не из чего.

Если ранее эксперты оценивали долю "проблемных" цехов (с сомнительными документами или вовсе без таковых, в плохом техническом состоянии и пр.) в 70% от их общего количества, то в нынешнем сезоне данная цифра выросла до 80–85%. Одна из главных проблем, с которой сталкиваются потенциальные покупатели, — неприватизированный земельный участок.

У многих владельцев столичных объектов земля не оформлена даже в аренду, что делает приобретение такой недвижимости весьма рискованным. Арендаторы сетуют на другие нюансы: плохое техническое состояние помещений и коммуникаций, неудобные подъезды.

Поскольку "идеальные" объекты стали дефицитными, их собственники стараются выжать из недвижимости по максимуму. По сравнению с прошлым годом цены на такие помещения увеличились на 10–15% и продолжают расти. Если средняя стоимость цехов в Киеве не превышает $200–400/кв. м в зависимости от месторасположения и уровня объекта, то улучшенные варианты выставляются по $500–700 /кв. м и выше.

К примеру, производственная площадка (2 тыс. кв. м) в районе Окружной в Киеве, со свежим ремонтом, необходимыми коммуникациями, высоковольтной электросетью, удобной транспортной развязкой предлагается за $1 млн. Такое же по площади помещение, но в убитом состоянии можно найти за $500 тыс., а объект с неприватизированным земельным участком — за $200 тыс.

В Броварах цех площадью 500 кв. м в идеальном состоянии можно приобрести за $200–250 тыс. ($400–500/кв. м), тогда как средняя стоимость промышленной недвижимости в этом городе не превышает $200/кв. м. Потенциальные покупатели платить так дорого не готовы: они просят подобрать помещение в столице стоимостью до $300–400, а в пригороде — до $250/кв. м.

Если еще в прошлом году владельцы были готовы идти на уступки, снижая цену под конкретного клиента на 15–20%, то сейчас, уловив тенденцию повышения спроса, от торга отказываются.

Арендодатели более сговорчивые. За последний год ставки в среднем по рынку снизились на 5–7%. Прежде всего дешевеют старые цеха — их стоимость на сегодняшний день не превышает 20 грн./кв. м в месяц. Идти на уступки собственников такой недвижимости вынуждает обилие предложений от логистических комплексов, которые за последние пару лет снизили расценки для постояльцев на треть.

Относительно дорого сейчас стоят разве что наиболее востребованные небольшие помещения (до 500 кв. м), расположенные в Киеве в непосредственной близости от хорошей транспортной развязки. За них владельцы просят до 50 грн./кв. м в месяц.

Риэлторы прогнозируют, что в ближайшее время на рынке промышленной недвижимости продолжится расслоение: хорошие цеха, за которыми охотятся предприниматели, могут подорожать еще на 5–10%, неликвидные объекты, наоборот, будут падать в цене. До конца года они могут подешеветь еще на 3–5%.