Решайте сами
Создание объединений совладельцев многоквартирного дома и ликвидация коммунальных ЖЭКов считаются в Украине основными показателями реформирования ЖКХ. Однако ОСМД с большим трудом приживаются в нашей стране. Принятый в 2001 г. Закон "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" оказался неудачным: за десять с лишним лет он так и не убедил украинцев в том, что они смогут улучшить свою жизнь, взяв на себя ответственность за собственное жилье.
Теперь чиновники предлагают внести "точечные" поправки в законодательство, позволяющие жильцам принимать хозяйственные решения без создания ОСМД. Хотя все эти новации и не решат в полной мере проблемы ЖКХ, но значительно упростят управление жилым фондом, позволив государству переложить эти заботы на плечи жильцов.
Без ОСМД
На сегодняшний день в Украине создано 16,3 тыс. объединений совладельцев многоквартирных домов — это примерно 21% всех многоэтажек.
План по созданию ОСМД пока выполняется слабо: согласно действующей госпрограмме реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства к 2014 г. жильцам надо передать 70% домов. В каждый город из Киева идут разнарядки: создать за год столько-то ОСМД.
Местные чиновники, в свою очередь, спускают планы ЖЭКам, которым совершенно невыгодно что-то менять в сложившейся системе. Жильцы также не горят желанием коллективно отвечать за свою запущенную собственность.
Только 5% жилого фонда Украины находится в хорошем состоянии, это в основном дома, построенные за последние десять лет. Весь остальной жилой фонд нуждается в частичном или капитальном ремонте.
Поскольку процесс "самоорганизации" населения идет крайне вяло, власти хотят разрешить жителям многоэтажек принимать решения, касающиеся их дома, без создания ОСМД.
Такое положение содержится в законопроектах "Об особенностях права собственности в многоквартирном доме" и "О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины относительно особенностей права собственности в многоквартирном доме", которые опубликованы на официальном сайте Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ.
Разработкой законопроектов занимались юристы международной компании Backer&McKenzie. Причем их работа оплачивалась за счет средств Международной финансовой корпорации.
Согласно законопроектам, если в доме не создано ОСМД, то решения могут приниматься на общем собрании совладельцев. Предполагается, что группа из трех жильцов сможет инициировать проведение общедомового форума, на котором могут рассматриваться вопросы о форме управления домом, проведении капитального ремонта, пользовании общим имуществом, квартплате и т. д.
Решения будут приниматься большинством голосов. Если житель дома не согласен с решением, которое было принято общим собранием, он вправе обжаловать его в судебном порядке.
Эксперты считают это новшество позитивным. "Мы неоднократно настаивали на том, что совладельцы должны иметь возможность принятия коллективных решений и без создания юридического лица", — говорит координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети ОПОРА Татьяна Бойко.
"Предложенные нововведения позволят собственникам квартир стать настоящими хозяевами своего дома без дополнительных формальных действий, таких как создание ОСМД", — уверена директор департамента стратегии реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства Украины Минрегиона Наталья Олейник.
В законодательстве многих европейских стран (Норвегии, Дании, Германии, Польши, Венгрии, Чехии и др.) содержится требование об обязательном создании организации совладельцев жилья. Но в некоторых государствах Восточной Европы (Болгарии, Беларуси, Словакии, Эстонии и Литве) собственники квартир могут не создавать юридическое лицо, а принимать решения на общем собрании.
"Точечные" поправки
Достаточно прогрессивным является предложение о том, что при принятии решений, касающихся содержания дома, жильцы будут иметь количество голосов в зависимости от площади их квартиры и нежилых помещений. В действующем украинском законодательстве закреплена норма "один домовладелец — один голос".
Аналогичная формула действует в Германии, Эстонии, Словакии и Молдове. Предложенный авторами законопроекта подход к "голосованию метрами" основывается на принципе: чем больше человек вложил денег в покупку недвижимости, тем большее влияние он будет иметь при принятии решений в отношении общего имущества.
"Тот, кто владеет большей площадью, будет иметь большее количество голосов на собрании, но при этом будет нести большие финансовые обязательства по ремонту и содержанию дома", — объясняет руководитель проекта IFC "Энергоэффективность жилого фонда Украины" Гжегож Гайда. Такой принцип голосования при принятии решений применяется в США, Канаде, Франции, России, Беларуси, Болгарии и других странах.
Есть в законопроекте и другие позитивные моменты. Согласно документу для создания ОСМД будет необходимо, чтобы на 50% квартир было зарегистрировано право собственности (ранее требовалось, чтобы в доме были приватизированы две-три квартиры).
Эта норма приведет к тому, что застройщики и их представители не смогут создавать свои "карманные" ОСМД. Сейчас это распространенная практика. На этапе завершения строительства дома компания оформляет право собственности на квартиры на своих сотрудников, после чего три-четыре человека создают объединение жильцов, которое принимает решение о передаче дома на обслуживание частному ЖЭКу, основанному самим застройщиком.И только после создания такого ОСМД компания оформляет право собственности другим инвесторам жилья.
Для того чтобы не допустить вступления в это объединение других собственников квартир (которые могли бы большинством голосов поменять руководство), устанавливается вступительный взнос. К примеру, в апреле этого года Апелляционный суд Киева отменил государственную регистрацию устава ОСМД "Квітень" в Голосеевском районе столице, где от жильцов требовали вступительный взнос в 100 тыс. грн.
Если разработанные законопроекты утвердит Верховная Рада и подпишет Президент, то украинцы получат законную возможность создавать ОСМД на базе нескольких домов. Особенно это актуально для многоэтажек, которые имеют общий двор, оборудование, инженерную инфраструктуру, т. е. построены в виде единого комплекса.
Кроме того, за ОСМД, являющимися юридическими лицами, предлагается закрепить право расплачиваться за жилищно-коммунальные услуги по тарифам, установленным для населения. Сейчас предприятия-монополисты требуют от объединений расчета за электроэнергию и газ по ценам, установленным не для бытовых абонентов, а для юрлиц.
Учитывая, что все жильцы платят по более низким тарифам, у ОСМД возникает кредиторская задолженность перед поставщиками услуг. Безусловно, позитивным можно назвать и положение о том, что органы местного самоуправления в трехмесячный срок с момента государственной регистрации ОСМД должны передать ему техническую документацию на дом.
На практике ситуация осложняется тем, что часто документы на жилые здания (особенно старой постройки) или неточны, или вовсе отсутствуют. В таком случае местные власти должны переделать или изготовить новую техдокументацию в течение полугода, причем за собственный счет.
Но, несмотря на ряд позитивных новаций, разработанные законопроекты не затрагивают наиболее острый вопрос — земельный. Сейчас подавляющее большинство украинских домов "висят в воздухе". Из 16,3 тыс. объединений совладельцев многоквартирных домов меньше 1 тыс. оформили документы на придомовую территорию.
Проблема в том, что статьями 41 и 42 Земельного кодекса Украины предусмотрено право ОСМД и ЖСК оформить в собственность или аренду придомовую территорию, но сама процедура не прописана. Этим пользуются местные чиновники, решающие, какой именно пакет документов необходимо предоставить для подачи ходатайства, какую землеустроительную документацию должны заказать жильцы дома, в какой форме будет оформлен земельный участок — в собственность или аренду.
В результате львиная доля ОСМД попросту не могут преодолеть эти бюрократические барьеры, а стоимость оформления придомовой территории колеблется в разных регионах страны от 2 тыс. до 80 тыс. грн.
Во многих странах этот вопрос решили на законодательном уровне. К примеру, в США, Канаде, Германии, Польше, Болгарии, Эстонии и России земельный участок входит в перечень общего имущества совладельцев дома и признается неотъемлемым элементом частной собственности жильца.
Однако в Украине, где система земельных отношений является коррумпированной, ни центральным властям, ни региональным чиновникам не выгодно наводить порядок в этом вопросе.
