Экономика

Риэлторы становятся менялами

Бум коттеджного строительства и массовое переселение киевлян за город — пройденный этап

Бум коттеджного строительства и массовое переселение киевлян за город — пройденный этап. Сейчас многие новоявленные домовладельцы, не готовые нести расходы на содержание коттеджа и мириться с издержками жизни в пригороде, пытаются продать свою недвижимость и вернуться в столицу.

Но сделать это непросто: тогда как предложение реализующихся объектов растет, спрос на них лишь снижается. Это заставляет хозяев рассматривать любые возможности избавиться от проблемного имущества, набирает обороты бартерная схема. Причем тесную квартиру в Киеве реально поменять на просторный дом за пределами городской черты.

Пейзажи в обмен на комфорт

Большинство хозяев готовы рассмотреть буквально любые варианты бартера: равноценный обмен, обмен с доплатой и пр. Хозяева киевских апартаментов могут заполучить дом, площадь которого как минимум вдвое превышает размеры их нынешнего жилья. В качестве бонуса предлагается еще и земельный участок в 6–10 соток.

К примеру, в селе Погребы Броварского района (4 км от КПП) выставлен на обмен коттедж площадью 170 кв. м с участком 8 соток. Его владелец согласен переехать в "трешку" в столице площадью 70–100 кв. м.

Коттедж в 100 кв. м с участком 10 соток в Макаровском районе реально обменять на однокомнатную хрущевку, поскольку хозяин оценил его всего в $34 тыс.

Попытка домовладельцев вернуться в мегаполис поясняется просто: вложив деньги в загородную недвижимость, многие не ожидали, что жизнь за городской чертой окажется настолько проблемной. И транспортная, и социальная инфраструктуры многих населенных пунктов возле столицы оказались не готовыми к буму коттеджного строительства.

В итоге жителям домов в пригороде ежедневно приходится выстаивать в пробках, пытаясь добраться на работу в Киев. К примеру, среднее время, которое тратит на дорогу житель коттеджа, расположенного в 30 км от столицы по Житомирской трассе, стартует с двух-трех часов в день. Многие по этой причине даже вынуждены переводить детей из престижных столичных гимназий в обычные сельские школы.

Неприятным сюрпризом для домовладельцев оказалось и сравнительно небольшое количество в пригороде магазинов, химчисток, парикмахерских, детсадов и пр. С подобными проблемами сталкиваются даже жители коттеджных поселков, которым застройщики обещали разветвленную инфраструктуру (включая тренажерные залы, детсады, медпункты, супермаркеты и пр.).

На практике компании редко выполняют и половину обещаний, ограничиваясь открытием разве что скромного магазина у дома и спортзала. Социальная инфраструктура хромает даже в городках, позиционирующихся как элитные, не говоря уже о поселениях эконом-класса. При этом стоимость обслуживания домов выше, чем декларировалось на этапе продаж.

Поскольку во многих городках проданы далеко не все коттеджи, общую стоимость обслуживания делят на заселенные объекты. В итоге хозяевам приходится выкладывать до $1 тыс. в месяц, что, учитывая экономическую ситуацию в стране, по карману все меньшему числу наших соотечественников.

Коттеджи по бартеру

Некомфортные условия для жизни и дороговизна содержания домов спровоцировали их массовую распродажу еще в минувшем году. И количество желающих избавиться от проблемных коттеджей только растет. По данным компании "Канзас", если в декабре 2012 г. в Киевской области на продажу было выставлено порядка 3,9 тыс. частных домов, то на начало этого года цифра увеличилась до 5,8 тыс.

В более чем 120 коттеджных городках, расположенных в 50 км от Киева, продается до 18 тыс. объектов, что на треть превышает прошлогодние показатели. Помимо коттеджей, которые висят в риэлторских базах годами, сейчас активно предлагаются дома, выставленные на продажу впервые (таковых почти 18%).

Наиболее активно распродается загородная недвижимость в Киево-Святошинском районе, который в свое время был лидером коттеджной застройки: на него приходится около 40% всех выставленных на реализацию объектов. В обуховском направлении сосредоточено 15%, бориспольском — 14%, васильковском — 13% продающихся домов.

Причем избавиться от недвижимости пытаются главным образом "середнячки": те, кто в свое время вложился в коттеджи площадью до 250 кв. м. Сейчас на долю таких объектов приходится порядка 40%. Дома эконом-класса площадью до 100 кв. м занимают в риэлторских базах менее 20%, а элитные объекты в 500 кв. м и более — лишь 11%.

Найти покупателя большинству продавцов непросто. По данным SV Development, в прошлом году по всей области ежемесячно продавалось до 1 тыс. домов, а в ближайшем пригороде — всего по нескольку сотен. Осенью 2013 г., когда были введены ограничения на наличные расчеты при купле-продаже недвижимости дороже 150 тыс. грн., ситуация ухудшилась.

Потенциальные покупатели переориентировались на дешевые домики в 50–60 км от Киева. Там цены стартуют с $200–250/кв. м, что позволяет приобрести небольшой коттедж за наличные. Продажи более дорогих объектов в ближайшем пригороде упали на 60–70% и, по сути, сейчас этот рынок остается замороженным: ежемесячно реализуется не более 100–200 домов.

Покупателей не соблазняют даже существенные скидки. За последний год средняя стоимость квадратного метра в домовладениях ближайшего пригорода упала с 9,8 тыс. до 9,2 тыс. грн.

"Только с сентября коттеджи подешевели на 150 грн./кв. м", — констатируют в агентстве "Канзас". И тенденция снижения стоимости объектов продолжается. За последний месяц дома в Киевской области подешевели на 0,5% (до $990/кв. м). Даже те, кто теоретически не против переехать за город, не могут сделать этого, так как испытывают сложности с продажей квартиры в столице. На вторичке продажи с осени просели почти на 50–60%. Поэтому бартерные схемы, как утверждают опрошенные "ДС" риэлторы, будут набирать обороты.

Большинство домов, предлагаемых на обмен, параллельно продаются и за живые деньги. При этом они висят в риэлторских базах данных как минимум по году, то есть понятно, что многие владельцы соглашаются на бартер от безысходности. Заполучив квартиру в Киеве, они могут хотя бы сдавать ее в аренду, ежемесячно получая от 4 тыс. грн., тогда как коттедж только проедает деньги.

Показательно, что к армии менял все активнее присоединяются застройщики. Дома во многих коттеджных городках реально обменять на киевские квартиры. Впрочем, как рассказали "ДС" в офисе продаж городка "Золоче", желающих провернуть обмен не много.

Очевидно, киевлян сдерживает жадность застройщиков, которые явно занижают стоимость квартир, предложенных в качестве бартера (по самым скромным оценкам, цены на 10–15% ниже рыночных). В коттеджных городках свою скупость поясняют рисками: продать выменянную квартиру сейчас проблематично, а цены на вторичное жилье, которое, как правило, предлагается на обмен, постоянно снижаются.