Сам себе хозяин
В столице неожиданно повысился спрос на непрофессиональную коммерческую недвижимость. Несмотря на обилие строящихся торговых и бизнес-центров, многим арендаторам фешенебельные площади не по карману. Поэтому мелкие компании предпочитают снять офис или магазин с отдельным входом. Тем более что последние заметно подешевели, ведь предложение на этом рынке растет опережающими темпами.
Большое переселение
Столичные риэлторы не нарадуются. Рынок непрофессиональной коммерческой недвижимости (отдельно стоящие здания, помещения на первых этажах жилых домов), который с начала кризиса пребывал в спячке, в нынешнем сезоне неожиданно пришел в движение.
По оценкам аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, количество сделок по продаже и аренде таких объектов увеличилось с начала года на 10%.
Основными клиентами риэлторов являются продавцы продуктов питания, одежды и обуви, а также мелкие фирмы, которые просят подобрать им офис. Они претендуют на сравнительно небольшие площади в 30–80 кв. м. Активизировались также спортклубы (в частности, динамично развиваются Sportlife и российская сеть "Спортлэнд"), которые ищут помещения от 200–300 кв. м и более.
Правда, салоны красоты, парикмахерские и рестораны сбавили обороты — спрос на объекты с их стороны, наоборот, снизился на 5–7%. Новые инвесторы, которые приходят в этот бизнес, как правило, перекупают помещения у менее удачливых коллег, дела которых пришли в упадок.
Рынок оживляют не только новички, которые ищут здания, выросло и количество фирм, съезжающих из занимаемых площадей. То есть на рынке попросту увеличилась текучесть арендаторов.
Наиболее легки на подъем торговцы. Ранее некоторые из них отказывались от отдельных помещений и переезжали в новые торговые центры, рассчитывая, что те предоставят им заявленный поток покупателей.
Наиболее массовый исход арендаторов наблюдался в прошлом году с Крещатика и прилегающих к нему улиц, где освободилось сразу несколько магазинов (в том числе сети "Арго", Crocs и пр.). Тогда ритейлоры объясняли, что аренда площадей обходится им слишком дорого (от $200/кв. м), а ТЦ якобы предложили более приемлемые условия. Теперь торговцы столь же массово бегут из торговых центров.
"С открытием новых ТЦ посещаемость старых падает, они уже не могут предоставить арендаторам нужного потока клиентов, а ставки снижают неохотно. В раскрученных центрах посещаемость высокая, но арендная плата постоянно увеличивается и по карману далеко не всем", — говорит Сергей Костецкий.
Поэтому владельцы небольших магазинов предпочитают снять отдельное помещение в оживленном месте, которое обойдется им в 1,5–2 раза дешевле, чем площадь даже в самом посредственном торговом центре — от $10–20/кв. м.
Схожая ситуация и с офисами. Казалось бы, при нынешнем обилии бизнес-центров, список которых постоянно расширяется, что заставляет риэлторов снижать ставки, у компаний есть возможность поселиться в презентабельной конторе за сравнительно небольшие деньги.
Но содержание такого объекта с учетом эксплуатационных расходов все равно на 20–30% дороже, чем аренда площади в неспециализированном здании. Поэтому мелкие фирмы, для которых имиджевая составляющая бизнеса не столь важна, предпочитают снять небольшое (30–50 кв. м) помещение в жилом доме, а не арендовать его в БЦ.
Повод поторговаться
Заработать на оживлении рынка владельцы непрофессиональных коммерческих помещений пока не могут. Более того, цены на них продолжают падать. Только с начала месяца стоимость торговых площадей в среднем по Киеву снизилась на 0,13% — до $2,3 тыс./кв. м.
В Голосеевском районе они подешевели на 0,5% — до $2,5 тыс./кв. м, в Оболонском — на 0,46% (до $2,2 тыс./кв. м), в Днепровском — на 0,3% (до $1,8 тыс./кв. м). Незначительно выросли цены на помещения лишь в Шевченковском и Подольском районах (до $3,1 тыс. и 2,9 тыс./кв. м соответственно), что объясняется желанием предпринимателей поселиться как можно ближе к центру города. Но общую статистику это не исправило.
С начала года удешевление торговых площадей в непрофессиональных зданиях составило порядка $40/кв. м. Арендные ставки упали за это же время на 10–15% и варьируются от $10–15/кв. м в спальных районах до $100–180 в центре города.
Офисы дешевеют медленнее. В нынешнем сезоне продавцы подвинулись в цене всего на $8/кв. м — до $2,16 тыс./кв. м. Арендные ставки снизились на 5–7% и составляют $8–20/кв. м в зависимости от района. Впрочем, это тоже немало, учитывая, что собственники помещений, наоборот, планировали поднять цены.
За прошлый год торговые площади подорожали на $40/кв. м, а офисные — на $14/кв. м. В этом сезоне карты владельцам коммерческой недвижимости спутало резкое увеличение предложения. Оно выросло как минимум на 20%.
На сегодняшний день на продажу и в аренду в столице выставлено порядка 10 тыс. коммерческих непрофессиональных помещений, из них 3 тыс. — торговых, остальные предназначены для размещения офисов, ресторанов, салонов красоты и пр. По сути, на каждого потенциального клиента приходится не менее пяти объектов, так что выбирать им есть из чего.
Увеличение предложения поясняется как массовым перемещением арендаторов по рынку, так и активизацией жилищного строительства, ведь практически в каждом комплексе первые этажи предназначены для коммерческих целей.
Причем пристроить их владельцам непросто. Если в центре помещения пользуются более-менее стабильным спросом (в частности, со стороны спортивных клубов и ресторанов), то в спальных районах в новостройках пустует не менее половины площадей. Некоторые собственники готовы сбрасывать под конкретного клиента до 15% от первоначальной цены.
А так как в эксплуатацию вводятся все новые и новые комплексы, цены на неспециализированную коммерческую недвижимость, особенно в "непроходных" местах, будут и дальше снижаться, прогнозируют риэлторы. В следующем году их стоимость может упасть еще на 5–10%.
