Экономика

Сезон элитных новоселий

Киевский рынок жилой недвижимости в ноябре просел на 25%, но сегмента элитных квартир данная тенденция не коснулась. Более того, спрос со стороны обес

Киевский рынок жилой недвижимости в ноябре просел на 25%, но сегмента элитных квартир данная тенденция не коснулась. Более того, спрос со стороны обеспеченных покупателей в прошлом месяце вырос на 10%. Арендаторы с деньгами все чаще отказываются от перспективы жить в "золотых" съемных углах, предпочитая либо искать арендованное жилье попроще, либо обзаводиться собственными апартаментами. Это позволило владельцам VIP-объектов сократить размер торга, а то и вовсе отказаться от скидок.

От аренды — к покупке

Состоятельных арендаторов, готовых платить по $5–7 тыс. в месяц за право жить в элитных апартаментах, становится все меньше. По данным агентства недвижимости Park Lane, в ноябре спрос на дорогие съемные столичные квартиры заметно снизился.

Новых сделок было заключено на сумму порядка $114 тыс., что на 42,4% меньше, чем в октябре. Cостоятельные клиенты, как правило, выбирают "трешки" площадью от 100 кв. м в центре Киева (Шевченковский, Печерский, Голосеевский р-ны).

В частности, в минувшем месяце были сданы фешенебельные апартаменты на бульварах Леси Украинки, Тараса Шевченко, на улицах Лютеранской, Лабораторной, Павловской.

Самым дорогим "лотом" ноября стали четырехкомнатные апартаменты площадью 150 кв. м в новом жилом комплексе на бульваре Тараса Шевченко, за которые постоялец согласился платить $6,5 тыс. в месяц. За эти деньги он получил возможность наслаждаться дизайнерским ремонтом, красивым видом из окна и пользоваться хозяйским паркоместом.

Примечательно, что интерес к элитным спальным районам, в частности к Оболони, начал снижаться. Арендные ставки там зашкаливают. Квартиру, претендующую на статус элитной, можно снять не дешевле $4 тыс. в месяц, что соизмеримо с ценами за аналогичные апартаменты в центре.

Экономность потенциальных постояльцев объясняется несколькими причинами. Компании, которые ранее снимали своим управленцам фешенебельное жилье (доля корпоративных арендаторов на данном рынке достигает 30%), ссылаясь на нестабильную политическую и экономическую ситуацию в стране, урезали бюджеты на проживание топов.

Меньше стало и иностранцев, которые традиционно обеспечивали до 20% сделок в VIP-сегменте. Декабрьской статистики в агентствах еще нет, но, судя по предварительным итогам, она будет еще хуже.

Риэлторы прогнозируют, что спрос на аренду дорогих квартир в нынешнем месяце упадет как минимум на четверть. Те, кто все-таки может позволить себе жить в комфортных условиях, выбирают съемные квартиры попроще (до $3–4 тыс. в месяц) или приобретают собственные. По оценкам риэлторов, спрос на покупку дорогих квартир в прошлом месяце вырос на 10% и, судя по всему, будет увеличиваться и дальше.

"Нестабильность в стране и негативные прогнозы финансистов заставляют столичных богачей беспокоиться о сохранности своих сбережений. Многие решили потратить накопленное именно на улучшение жилищных условий. Среди них немало и тех, кто ранее снимал элитное жилье, а теперь решил обзавестись собственными апартаментами. Это отчасти поясняет уменьшение количества арендаторов", — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Наиболее востребованные среди потенциальных покупателей двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 80–120 кв. м, расположенные на Печерске, в Соломенском и Шевченковском районах. Как и арендаторы, покупатели охладели к элитной Оболони, посчитав, что цены на квадратные метры там явно завышены.

Большинство состоятельных граждан ориентируются на бюджеты из расчета $2,5–5 тыс./кв. м, то есть готовы потратить на покупку квартиры порядка $250–500 тыс. За апартаментами по таким ценам активно охотятся российские и европейские предприниматели, имеющие бизнес-интересы в Украине и не желающие жить в съемных квартирах, а также наши соотечественники из регионов, осваивающие столицу.

Но есть и те, кто готов потратить на покупку жилья несколько миллионов долларов. По словам г-на Артюхова, в этот "закрытый клуб" входят в основном чиновники и депутаты. Чтобы не светиться, они обращаются в агентства недвижимости нечасто, предпочитая перекупать апартаменты друг у друга, поэтому точно оценить количество подобных сделок сложно.

Дорого и безвкусно

На первый взгляд, выбирать и арендаторам, и покупателям с деньгами есть из чего. На каждого потенциального клиента приходится более 50 вариантов элитных квартир в новостройках и на вторичке. Причем предложение апартаментов постоянно растет. С начала года оно расширилось как минимум на 10% (в основном за счет ввода в эксплуатацию новых домов).

Но клиенты настолько капризны, что при кажущемся обилии объектов на рынке, за жильем, которое бы устраивало их по цене и качеству, риэлторам приходится побегать. Больше всего претензий у потенциальных покупателей и арендаторов к уровню дома, в котором им предлагают поселиться.

Состоятельные граждане предпочитают клубные комплексы с наличием соответствующей инфраструктуры (фитнес-центр, ресторан и пр.), но таковых в столице не более 15–20. Домов, которые бы устроили клиентов, готовых выложить за квартиру от $2 млн, и того меньше — не более пяти.

Объекты, которые у нас позиционируются как элитные, в большинстве случаев не дотягивают до этого статуса ни по уровню используемых строителями материалов, ни по планировке жилого пространства, ни по инфраструктуре. Нередко жилкомплекс продвигается как VIP-объект только из-за выгодного месторасположения.

Владельцы квартир на вторичке могут предложить покупателю дизайнерский ремонт, дорогие отделочные материалы и антикварную мебель, но при этом не гарантируют ни "приличных" соседей, ни должного уровня самого дома, что также не устраивает богачей.

У покупателей с деньгами немало претензий и к вкусам продавцов, которые тратятся на недешевые ремонты, но экономят на дизайнерах, в итоге смешивают интерьерные стили. Цены же при этом зашкаливают. Минимальная стоимость элитных апартаментов в Киеве стартует с $2,5 тыс. за квадратный метр и может превышать $10 тыс./кв. м.

По мнению Михаила Артюхова, некоторые хозяева явно переоценивают свою собственность. Ее реальная стоимость как минимум на 50% ниже заявленной. Большой люфт позволяет владельцам апартаментов предоставлять покупателям щедрые скидки. Как рассказывают риэлторы, к торгу в данном сегменте готовы практически все продавцы.

Конкретному клиенту они уступают до 20–30% от выставленной цены. Впрочем, активизация потенциальных покупателей уже заставила собственников хороших квартир пересмотреть размер скидок. В прошлом месяце многие сбрасывали не более 5–7% от первоначальной стоимости, а некоторые владельцы действительно качественных объектов и вовсе отказались от торга.