Соседи не помеха

В Киеве растут продажи комнат в общежитиях и коммуналках. Граждане, потерявшие надежду получить кредит или скопить нужную сумму на приобретение квартиры, вкладывают деньги в самую дешевую недвижимость. Но выбор доступного жилья, не отягощенного проблемными документами и скандальными соседями, невелик, что уже спровоцировало его подорожание.

Лишь бы крыша над головой

Сложности с получением банковских кредитов на приобретение жилья все чаще заставляют потенциальных покупателей, располагающих хоть какими-то средствами, обращать внимание на комнаты в коммуналках и приватизированных общежитиях. По данным столичных риэлторов, за прошлый год спрос на такую недвижимость вырос на 10–15%. Всего за год было продано порядка 500 комнат, утверждают в SV Development.

По сравнению с объемами реализации квартир (около 2 тыс. в месяц) цифра небольшая. Однако уже в этом году данный сегмент имеет все шансы для стремительного роста. Ведь по мере ухудшения ситуации в отечественной экономике отдельные квартиры будут доступными все меньшему количеству граждан.

Чаще всего покупатели ищут комнаты в приватизированных общежитиях. Цена за квадратный метр там немного выше, чем в коммунальных квартирах (от $1 тыс. против $800/кв. м), но итоговая стоимость ниже, так как в коммуналках клиент платит не только за жилую, но еще и за часть общей площади (кухня, санузел и пр.). К примеру, если площадь самой комнаты составляет 20 кв. м, то общая может потянуть еще на 10–15 кв. м, а это дополнительно как минимум $4–5 тыс. (общая площадь дешевле жилой, ее стоимость зависит от количества проживающих в квартире, так как каждому принадлежат равные части помещения).

Кроме того, объекты в общежитиях менее проблематичны в переоформлении. Дело в том, что, согласно законодательству, покупатель комнаты должен получить согласие соседей, которые имеют первоочередное право выкупа. Как правило, жильцы общежитий подписывают нужные бумаги без особых проблем, тогда как с соседями по коммуналке могут возникнуть сложности, особенно если прежний владелец был с ними в натянутых отношениях, поясняет директор АН "Світ нерухомості" Дмитрий Телега.

В случае с комнатами, которые распродаются в стандартных отдельных квартирах, нюансов еще больше. Почти половина из них реализуется по решению судов (в случае раздела имущества), а те могут оспариваться второй стороной.

Но наиболее убедительным аргументом для многих покупателей является цена. Если продавец готов уступать, они закрывают глаза на любую волокиту с бумагами. Ведь большинство клиентов располагают суммой порядка $15–20 тыс., утверждают в столичных агентствах недвижимости. Перебирать же особенностями оформления документов, соседями и месторасположением жилья могут разве что те, кто готов платить как минимум $25–28 тыс.

Дефицитные общаги

По данным аналитика SV Development Сергея Костецкого, предложение комнат в Киеве сравнительно небольшое. Если отдельных квартир на продажу выставлено порядка 55 тыс., то комнат всего около 600. Львиную долю составляют объекты в коммуналках, которые еще остались в центре столицы и в отдельных районах на окраинах (ДВРЗ, Дарница), и в квартирах, подлежащих расселению (особенно много таких на Троещине).

Дмитрий Телега добавляет, что хороших вариантов среди них немного. Если комната с чистыми документами выставляется на продажу по доступной цене, она уходит буквально за считанные дни. Но многие продавцы явно завышают свои ценовые аппетиты. К примеру, за 20 кв. м в квартире на Соломенке собственник хочет почти $30 тыс., а некоторые комнаты в центре столицы вообще продаются по $40–50 тыс. Причем далеко не все из них находятся в идеальном состоянии.

Даже если в самой комнате сделан евроремонт, не факт, что столь же обустроенными будут кухня и санузел. Учитывая, что за такие деньги вполне реально приобрести полноценную квартиру в менее престижном районе, неудивительно, что подобные объекты висят в риэлторских базах месяцами, а некоторые не могут найти своего покупателя уже более года.

Еще меньше шансов оперативно провести сделку у владельцев, которые продают сразу по две комнаты в трех–четырехкомнатных квартирах (обычно в случае раздела имущества). Стоимость таких объектов достаточно высока. Скажем, две комнаты (18,6 и 9,2 кв. м) в четырехкомнатной квартире в Голосеевском районе выставлены за $54,3 тыс. Платить такие деньги и при этом делить жилье с соседями потенциальные покупатели не хотят, тем более что за эту сумму можно купить вполне приличную отдельную "единичку".

Комнат в общежитиях продается вообще мало (в базах данных выставлено до 150). Дело в том, что приватизированных объектов в столице всего несколько десятков. Из почти 500 киевских общаг более половины студенческие, которые не подлежат приватизации. В прошлом году КГГА составила список из 209 объектов, жильцы которых теоретически могут получить право оформить комнату в собственность. Но в реальности это смогут сделать лишь жители коммунальных общежитий, а их всего 36 (остальные принадлежат государственным и частным предприятиям).

Впрочем, далеко не факт, что на деле чиновники будут столь же последовательными. Стоит вспомнить перманентные скандалы с приватизацией столичных общежитий, жильцы которых пикетировали мэрию и прокуратуру, жалуясь, что не могут получить обещанных свидетельств о праве собственности на комнаты. Были случаи, когда в обход проживающих, имеющих первоочередное право приватизации, общежития выкупали более денежные покупатели (в том числе застройщики, как, скажем, в случае с общежитием ВДНХ).

Самих жильцов затем пытались выселить, отключая им электричество, воду и канализацию. Так что рассчитывать на быструю и беспроблемную приватизацию столь лакомых объектов вряд ли стоит. Но если этот процесс все же активизируется, предложение продающихся комнат заметно расширится. Правда, не исключено, что многие владельцы предпочтут зарабатывать на аренде (от $100–150 в месяц), тем более что съемные комнаты пользуются стабильным спросом.

Наверняка активизируются и оптовые покупатели, которые попытаются выкупить общежития (или, по крайней мере, их часть) под хостелы либо для последующей сдачи в аренду.

Высокий спрос на жилье "с подселением" уже спровоцировал рост цен в этом сегменте. Если в позапрошлом году стоимость наиболее дешевых комнат в коммуналках стартовала с $15 тыс., то сейчас как минимум с $16–17 тыс. Комната площадью 20 кв. м с ремонтом в хорошем месте обойдется не менее $25 тыс., что на $2–3 тыс. дороже, чем годом ранее.

Эксперты прогнозируют, что в этом году самые дешевые объекты могут подрасти в цене еще на 3–5%. Эта же тенденция, скорее всего, коснется и общежитий.

В то же время собственники, явно переоценившие свое имущество, вынуждены будут уступать. Хотя формально дорогие комнаты за последний год не упали в цене, конкретному покупателю хозяева готовы предоставлять скидки до 10% от первоначальной суммы.