Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Сошлись в цене

Среда, 24 Октября 2012, 11:00
За последний год продажи недорогого жилья в пригородных новостройках выросли впятеро. Застройщики, предлагающие квартиры по $20–25 тыс. в неказистых м

За последний год продажи недорогого жилья в пригородных новостройках выросли впятеро. Застройщики, предлагающие квартиры по $20–25 тыс. в неказистых многоэтажках за пределами городской черты, дадут фору большинству своих столичных коллег: ежемесячно по каждому объекту эконом-класса заключаются не менее 40–50 сделок, что почти вдвое больше, чем в Киеве. Хотя у покупателей и возникают вопросы к качеству такого жилья, ажиотаж на рынке будет только расти.

Киевляне купились на дешевизну

Жители столицы не смогли пройти мимо массовых предложений застройщиков о покупке дешевого жилья ($500–800/кв. м) в пригородных новостройках. В компании "Довира-Финанс" (строит комплексы "Колокол" и "Жемчужина Ирпенских Липок" в Ирпене) утверждают, что с весны количество покупателей у них увеличилось на 50%.

Руководитель отдела продаж "Акрополь Групп" (комплекс "Спарта" в Ирпене) Евгений Писанка отмечает, что за последний год спрос на недорогое жилье вырос в пять раз. Ежемесячно в каждом объекте эконом-класса реализуется как минимум по 40–50 квартир. Такими показателями могут похвастаться лишь наиболее раскрученные столичные новостройки — в среднестатистическом строящемся киевском доме продается не более 30 квартир в месяц.

Бум на этом рынке объясняется просто. Бюджет большинства покупателей, нуждающихся в собственном жилье, не превышает $20–30 тыс. Квартиру в столице за такие деньги не купишь, а кредиты практически недоступны. Застройщики, работающие в пригороде, учли эту тенденцию и, помимо невысокой стоимости квадратного метра, предлагают небольшие площади (однокомнатные квартиры — 30–40 кв. м). В итоге "единичку" здесь реально приобрести всего за $22–25 тыс.

Именно за таким жильем и охотятся почти 40% потенциальных покупателей. За $35–50 тыс. можно стать хозяином двух-, а то и трехкомнатной квартиры. Столь выгодные предложения заставили горожан забыть о привычной в последнее время подозрительности к недостроенным домам.

Если в более дорогих объектах на этапе котлована сейчас практически ничего не продается, а массовый спрос появляется, лишь когда работы близятся к завершению, то эконом-класс расходится буквально с момента закладки фундамента.

Активность покупателей стимулируют и сами застройщики. Они едва ли не ежемесячно пересматривают цены, о чем не стесняются заявлять даже в рекламе, призывая клиентов поторопиться, "пока не подорожало". К примеру, если при старте продаж жилье предлагается по $500/кв. м, то на этапе ввода в эксплуатацию его стоимость может вырасти до $750/кв. м. Для чувствительных к цене потребителей этот аргумент оказался более чем убедительным.

Популяризации объектов эконом-класса за пределами городской черты способствует и развитие инфраструктуры. После реконструкции трассы Киев–Житомир и достройки дороги, соединяющей массив Новобеличи в Киеве с Ирпенем и Ворзелем, спрос на квартиры в новостройках Киево-Святошинского района увеличился втрое.

Пригород застроят "коробками"

Предложения жилья эконом-класса в пригородных новостройках растут как грибы после дождя. Сегодня недорогие квартиры можно приобрести по меньшей мере в полусотне жилых комплексов. Лидирует по количеству выставленных объектов Киево-Святошинский район (Крюковщина, Гнатовка, Белогородка, Петровское, Вишневое, Ирпень и Буча).

Местные риэлторы говорят, что активность застройщиков уже сказалась на состоянии вторичного рынка. Продажи таких квартир упали за последний год едва ли не вдвое, а цены снизились на 10–15%. Ведь найти желающих приобрести жилье в старом доме в том же Вишневом за $700–900/кв. м, если можно заселиться в более дешевую новостройку, становится проблематично.

Множится также число новостроек в Вышгороде, Борисполе и Броварах. И это только начало бума — в ближайшие годы количество таких объектов как минимум удвоится. Только в компании "Довира-Финанс" заявляют, что уже подготовили десять площадок в пригороде под строительство домов эконом-класса.

Планируют реализацию новых проектов и другие застройщики. Исходя из этого, можно сделать вывод, что бизнес в данном сегменте является для компаний более чем выгодным, хотя они продают квартиры в несколько раз дешевле, чем их киевские коллеги.

В чем же секрет дешевизны пригородного жилья? Застройщики в один голос утверждают, что не экономят ни на строительных материалах, ни на технологиях, используя распространенный сейчас монолитно-каркасный метод возведения домов (бетонные перекрытия, кирпичные стены). "$500/кв. м — это реальная стоимость строительства, в которую уже заложена прибыль.

В Киеве цены намного выше из-за дороговизны земли и громоздкой разрешительной системы, высоких отчислений городу. В пригородных населенных пунктах все это обходится в разы дешевле", — объясняет Евгений Писанка. Большинство домов эконом-класса — это компактные объекты (трех–пятиэтажки до 100 квартир).

Понятно, что особыми архитектурными изысками они не отличаются. Их реально возвести за 9–12 месяцев, что не требует от застройщиков длинных денег и больших вложений в технику и рабочую силу, и это в итоге также снижает себестоимость.

Впрочем, некоторые компании все же не смогли отказаться от соблазна сэкономить на качестве. Поэтому риэлторы советуют потенциальным покупателям, претендующим на недорогие квартиры, смотреть в оба. Были случаи, когда застройщики экономили и на разрешительной документации, не позаботившись о своевременном подключении коммуникаций (этим пришлось заниматься самим жильцам). Но по мере ужесточения конкуренции продавать "проблемное" жилье компаниям все сложнее, поэтому они ищут другие способы снизить его себестоимость.

Например, все более популярным становится освоение сельской местности, где власти пока менее избалованы, чем в райцентрах, и не требуют от застройщиков больших инфраструктурных отчислений. Кроме того, строители присматриваются к новым, более дешевым технологиям, в частности, популярному сейчас в России панельному методу возведения объектов.

По сути это те же панели, которыми застроена половина Киева, но за счет современных материалов и качественного утепления они намного лучше, объясняют в строительных компаниях. И, что немаловажно, такая технология позволяет снизить себестоимость квадратного метра до $300–350, так что нижняя планка на рынке самого доступного жилья может еще больше упасть.