Стоит ли воевать с арендодателем?
Не всегда удачные попытки арендаторов договориться о снижении цен на площадки с владельцами ТЦ привлекли внимание предприимчивых посредников. За "небольшие" деньги они обещают торговцам отстаивать их права в борьбе с несговорчивыми девелоперами, а в случае необходимости и вести судебные дела. Но на практике все зачастую заканчивается банальным выкачиванием денег с арендаторов и "террором" девелоперов.
Киевский рынок торговой недвижимости лихорадит уже несколько месяцев кряду. Девелоперы и их клиенты никак не могут сойтись в цене. Дело в том, что в большинстве действующих договоров арендные ставки зафиксированы в долларах. Однако после резкой девальвации гривны большинство предпринимателей - арендаторов оказались не в состоянии платить по возросшим счетам. Тем более что доходы населения, а вместе с ними и продажи только сокращаются. Памятуя опыт прошлого кризиса, арендаторы все активнее требуют у владельцев площадей разнообразных уступок, среди которых, в частности, фиксирование платы в гривнах по более низкому курсу. Как стало известно, многие столичные ТРЦ уже пошли на уступки арендаторам, так что первые шаги к урегулированию кризиса в отрасли уже сделаны. При этом, из-за кризиса в стране и уступок арендаторам увеличиваются сроки окупаемости проектов.
Тут-то и появляется предприимчивый юрист, готовый выступить посредником в споре и, более того, - обещает за - "небольшие" деньги выбить у девелопера щедрые скидки. Для начала он убеждает арендаторов отказаться от индивидуальных переговоров и объединиться с коллегами против арендодателя. Это, якобы, увеличивает шансы на победу. Далее посредники действуют по уже отлаженной схеме: пугая владельца ТЦ массовым расторжением договоров они пытаются выбить нужные арендные ставки.
На самом деле такие юристы рассчитывают, что угроз и давления будет достаточно, для удовлетворения выдвинутых требований. Ведь в большинстве обязательных для исполнения договоров, которые подписывали в свое время ритейлеры, оговорены весьма жесткие штрафы за неуплату, а возможность досрочного расторжения договоренностей без санкций для инициатора "развода" зачастую вообще не предусмотрена. То есть, если следовать букве закона, выдвинуть владельцам ТЦ конкретные претензии достаточно сложно. Возможную девальвацию национальной валюты и план действий на этот случай в договорах прописали разве что самые предусмотрительные арендаторы.
Партнер юридической компании "КПД Консалтинг", председатель Комитета по вопросам права UREClub Владислав Кисиль говорит, что предложения от юристов "прижать" девелоперов в суде, на которые соглашаются арендаторы, это не более чем попытка шантажа. А иногда и банальная афера. Ведь так называемые юристы, предлагающие подобные услуги, фактически ничем не рискуют - свой гонорар они получат в любом случае.
Ритейлеры же могут оказаться в весьма неприглядной ситуации. "Нередко давление на собственника ТЦ приводит лишь к обострению конфликта и возможностей для диалога у арендаторов уже не остается", - отмечает Владислав Кисиль. По его мнению, прежде чем "воевать" против собственников торговых площадей, арендатору стоит скрупулезно проанализировать договор и выяснить, имеет ли он вообще право требовать его изменения либо расторжения в одностороннем порядке. Это может кардинально изменить ход дальнейшего переговорного процесса. Если же компромисса все же удалось достичь, новые условия сотрудничества лучше также закрепить в отдельном договоре.
