Столичный рынок VIP-недвижимости опустел
Состоятельным покупателям практически не из чего выбирать на столичном рынке первичного жилья бизнес- и премиум-класса. Большинство девелоперов из-за кризиса свернули свои проекты в этом сегменте, а в домах, которые продолжают строиться, наиболее привлекательные варианты уже раскуплены. Сложившийся дефицит позволяет продавцам удерживать цены на дорогие квадраты.
Застройщики в анабиозе
К самому дорогому жилью на первичном рынке столицы относятся новостройки премиум-класса со средней ценой $2,58 тыс. (20,67 тыс. гривен) за квадрат и бизнес-класса по $1,84 тыс. (14,7 тыс. гривен). За последние три-четыре года было заявлено о начале возведения 114 объектов в этих сегментах, однако по мере снижения покупательского спроса и возникновения финансовых трудностей у девелоперов многие из них так и не приступили к реализации своих проектов или же приостановили едва развернутые работы.
"Сейчас на продажу выставлены только 73 дома в ценовом сегменте выше среднего, причем лишь треть из них активно строятся, а на остальных работы заморожены или продвигаются вялыми темпами", - говорит коммерческий директор компании "Нест" Константин Браво.
Так что выбор у покупателей, которые хотят заселиться в новые квартиры в обозримом будущем, невелик: интенсивные работы ведутся на 27 площадках. Наиболее дешевым из объектов бизнес-класса в Киеве является жилой комплекс "Комфорт Таун" компании "К.А.Н. Девелопмент" по улице Регенераторной, минимальная стоимость квадрата в котором составляет 8,8 тыс. гривен. В этом сегменте также возводятся ЖК "Сонячна брама" по улице Ломоносова, 73-79 (от 13,8 тыс. за кв. м) и ЖК Riverstone на Днепровской набережной (от 12,8 тыс. гривен за кв. м).
К дорогим новостройкам относятся комплексы "Новопечерские Липки" (от 16 тыс. гривен за кв. м) и "Престиж Холл" (от 19 тыс. гривен за кв. м). В премиум-классе по уровню цен (64–80 тыс. гривен за кв. м) лидируют апартаменты в клубных домах "На Десятинной" (Подол), "Диамант" (бул. Шевченко) и "JaRDANE Le Roi" (Печерский р-н).
Как отмечают опрошенные "ДС" риэлторы, платежеспособный спрос на дорогие многоэтажные столичные дома, которые уже возведены или находятся на финальных стадиях строительства, за последние полгода вырос на 25–30%. Доминирующая часть сделок приходится на ценовой диапазон от $300 тыс. до 500 тыс. Особой популярностью среди покупателей пользуются квартиры в элитных новостройках по улице Кудряшова, 20; проспекту Героев Сталинграда, 8, 4-а, 2-г, 2-е; улице Тимошенко, 21. И хотя во многих комплексах остаются непроданные квартиры, выбор у потенциальных покупателей на самом деле ограничен.
"Примерно в половине активно строящихся или введенных в эксплуатацию домов подобрать квартиру с теми характеристиками, которые ищет конкретный покупатель, уже невозможно", - рассказывает заместитель генерального директора компании ТММ Алексей Говорун.
При этом расширение ассортимента вариантов в дорогом сегменте происходит крайне медленно, поскольку новых проектов практически нет. Если год назад на первичке предлагались к продаже 314 квартир бизнес- и 235 премиум-класса, то сейчас, даже несмотря на возобновление работ на некоторых площадках, их ненамного больше: 440 и 244 соответственно.
Цена престижа
Ограниченное предложение позволяет девелоперам не только удерживать расценки, но и повышать их. По данным портала "Столичная недвижимость", с начала нынешнего года средняя стоимость квадрата в новостройках бизнес-класса выросла на 4,25%, до 14,7 тыс. гривен. В премиум-классе за этот же период цены, наоборот, просели на 3,8% до 20,67 тыс. гривен за кв. м. Однако по мере готовности объектов продавцы переписывают прайсы в сторону увеличения. Разница составляет 10–15% в сравнении с ценой, заявленной на начальной стадии строительства. Но стоимость квартиры отнюдь не является определяющей для большинства потенциальных покупателей в дорогом сегменте.
По словам руководителя отдела маркетинга компании Stolitsa Group Руслана Земляного, при выборе такого жилья сегодня возросло значение "истории компании", того, насколько успешно застройщик пережил кризис. Много внимания покупатели уделяют и используемым в строительстве материалам и технологиям, состоянию инженерных коммуникаций в районе и другим характеристикам, от которых зависит качество жизни. В целом спросом пользуется та новая дорогая недвижимость, которое по своему уровню, благодаря архитектурным решениям, отделочным материалам, оборудованию, однородной социальной среде, отличается от строившегося раньше или от современного социального жилья.
Большое значение играет и месторасположение объекта. Покупатели премиального сегмент сегодня отдают предпочтение исключительно центру столицы, а претенденты на бизнес-класс, как правило, ограничивают свой выбор правым берегом Днепра. Доля спекулянтов на столичном рынке дорогой недвижимости свелась к нулю. Жильем бизнес-класса интересуются, как правило, владельцы компаний, топ-менеджеры, чиновники, а также киевляне, которые продали свои старые квартиры и располагают возможностью одолжить недостающую сумму. Недвижимость премиум-класса приобретают преимущественно политики, высокопоставленные чиновники, хозяева крупного бизнеса, деятели культуры.
Покупателей заманивают подарками
Почти все застройщики дорогого жилья, чтобы привлечь покупателей, используют разнообразные инструменты стимулирования продаж. Наиболее популярным из них является "рассрочка от застройщика", которая позволяет расширить клиентскую базу в условиях отсутствия реального предложения банками доступных кредитных ресурсов. Ее условия и срок, как правило, индивидуальны и зависят от возможностей застройщика и степени готовности проекта. Как правило, от покупателя требуют заплатить 30–50% стоимости единоразово, а остаток суммы нужно внести в течение двух–пяти лет. Но бывает и больше. Например, в ЖК "Комфорт Таун" готовы ждать уплаты всей суммы целое десятилетие. Правда, у многих компаний рассрочка на самом деле вовсе не беспроцентная. Предлагая подобную услугу, основная масса девелоперов начисляет от 8 до 15% годовых (размер ставки зависит от суммы первичного взноса и длительности рассрочки).
Несмотря на то что дорогие квартиры приобретают отнюдь не бедные люди, они охотно пользуются возможностью отдавать деньги за недвижимость частями.
"К примеру, в жилом комплексе бизнес-класса "Изумрудный" за последние полгода количество проданных в рассрочку квартир выросло в три раза, до 30% от общего числа, и этот показатель продолжает увеличиваться. Еще 10% реализуется по ипотечным программам, а остальные - по предоплате", - рассказывает Константин Браво.
Заманивают состоятельных покупателей и разнообразными подарками. Это может быть место в паркинге, освобождение на год от оплаты услуг ЖЭКа и пр. Риэлторы говорят, что в канун Нового года фантазия продавцов должна разыграться и потенциальным владельцам квартир станут предлагать все новые и новые бонусы.
Цены на дорогую недвижимость в ближайшее время существенно меняться не будут. В следующем полугодии ожидается начало продаж квартир сразу в пяти новых комплексах, находящихся на завершающей стадии строительства. Прайсы в них будут несколько выше среднерыночных. Однако увеличение предложения и, следовательно, конкуренции за покупателя заставят девелоперов, которые сейчас раздувают цены, умерить свои аппетиты.
Любовь Осипова ("Деловая столица", N48, 28 ноября 2011)
ДеПо - интернет-ресурс издательства "Картель". Републикация авторских статей и интервью, размещенных на портале ДеПо, запрещена. Читайте подробные Правила републикации.
