Экономика

Строительство "позеленеет"

Дорожающие энергоресурсы заставляют развитые страны все активнее экономить. Европа и США уже выработали достаточно стимулов популяризации строительств

Дорожающие энергоресурсы заставляют развитые страны все активнее экономить. Европа и США уже выработали достаточно стимулов популяризации строительства энергоэффективных зданий: от ужесточения строительных стандартов до финансовой поддержки возведения экологичных домов.

Спрос на них тоже повышается: владельцы и арендаторы "зеленой" недвижимости предпочитают немного переплатить при покупке, чтобы иметь возможность существенно сэкономить на коммунальных платежах. Растущие тарифы ЖКХ очень скоро сделают популярным "зеленое" строительство и в Украине.

Экономный поневоле

Толчок к развитию "зеленого" строительства дал нефтяной кризис 70-х годов прошлого столетия, когда резко выросла плата за электричество, кондиционирование и отопление домов и офисов. Первое экспериментальное энергоэффективное здание было построено в 1972 г. в Манчестере. Чуть позже "зеленые" дома появились в Финляндии, Германии и Австрии.

Но как только цена на энергоресурсы начала снижаться, интерес к возведению энергоэффективных зданий поутих, чтобы снова возродиться в Европе и США уже в 90-е годы, когда энергоресурсы опять стали стремительно дорожать. К этому времени строить экономные дома стало не только выгодно, но и модно.

Тогда же, в 90-е, появились и первые стандарты "зеленого" строительства (британский BREEAM и американский LEED), определившие направления дальнейшего развития отрасли.

Развитые страны взяли "зеленое" строительство под контроль, стимулируя его развитие безотказным методом кнута и пряника. Государство может обязать застройщиков возводить экономные дома, соответствующим образом изменив строительные нормы и правила.

К примеру, начиная с 2016 г. все новые здания, построенные в Великобритании, должны быть zero-carbon — пассивны с точки зрения выбросов парниковых газов. Аналогичная поправка внесена в законодательство американского штата Калифорния. Второй путь — фискальные и административные инструменты, поощряющие возведение "зеленых" зданий.

К примеру, правительство США гарантирует девелоперам ускоренную процедуру согласований для таких домов. Многие муниципалитеты в Америке также требуют, чтобы здания, построенные за бюджетные деньги, соответствовали стандартам LEED.

Впрочем, фискальных стимулов в чистом виде (субсидий, налоговых льгот) Штаты не используют. Отчасти это связано с тем, что перед США не стоит проблема энергозависимости, которую приходится решать Европе. А потому ЕС внедряет самые радикальные стимулы для поддержки энергосбережения, в том числе и в строительной отрасли. К примеру, в Европе субсидии на возведение "зеленых" зданий (в зависимости от страны) могут достигать 50%.

"Субсидируются материалы и оборудование, используемые для роста энергоэффективности. В первую очередь таким образом поддерживаются пилотные проекты зданий с нулевым выбросом CO2 с использованием внутренних поглотителей. Речь идет о герметичных домах, где применяются различные методы утилизации CO2. Например, используются "зеленые" стены или "зеленые" потолки из растений, которые поглощают углекислый газ, плюс экологичные материалы, а также обеспечивается внутренний микроклимат. Активнее всего на Западе развивается строительство энергоэффективных коммерческих зданий, потому что именно оно получает основную государственную поддержку. На этот вид строительства в основном нацелена и система сертификации зданий", — рассказывает руководитель проектной группы "Российский дом будущего" Сергей Журавлев.

Дороже строить — дешевле жить

"Зеленое" строительство обходится, как правило, дороже обычного. По данным Всемирной организации "зеленого" строительства (World Green Building Council), инвестиции в экономное здание в среднем превышают затраты на обычный объект недвижимости на 12–15%, а срок окупаемости этих дополнительных расходов составляет порядка восьми лет.

Но в процессе совершенствования проектов и инженерии их цена постоянно снижается. К примеру, десять лет назад пассивные дома в Германии были дороже обычных на 25%, а сегодня только на 5–10%. Более того, возведение некоторых известных европейских "зеленых" офисных зданий оказались всего на 2–4% дороже традиционных.

Зато экодома дешевле в эксплуатации. Если брать весь цикл жизни здания (от возведения до сноса), то на строительство приходится лишь 20% общих затрат, остальные 80% — на его последующую эксплуатацию (ремонты, оплату энергоносителей, воды, вывоз мусора и уход за состоянием конструкций).

В общих расходах на жизненный цикл дома удорожание, связанное с использованием "зеленых" технологий, составляет лишь 2–4%. А вот экономия средств на эксплуатацию такого объекта может достигать 50%", — говорит управляющий партнер компании "Дельта Проектконсалт Украина" Вольфганг Гомерник.

Интерес европейских и американских инвесторов к этому сегменту рынка легко объясним. Наличие "зеленого" сертификата повышает рыночную стоимость готового офисного здания на 10–15% по сравнению с аналогами. Экообъекты привлекают крупные корпорации, способные платить по повышенным арендным ставкам.

Несмотря на то что аренда квадратного метра в "зеленом" здании обходится на 15–25% дороже, чем в обычном офисном центре, эксплуатационные расходы тут значительно ниже (только экономия электроэнергии составляет от 30 до 55%, а воды — от 40 до 49%). Поэтому интерес к "зеленому" строительству растет.

"Большинство крупнейших девелоперских компаний мира уже задекларировали, что к 2015 году свыше 60% их проектов будут реализовываться по стандартам "зеленого" строительства", — заявила "ДС" менеджер по развитию бизнеса компании "Кнауф Инсулейшн Украина" Анна Духно.

Тарифы заставят "позеленеть"

В Украине это направление находится на самой начальной стадии развития. В большинстве случаев девелоперы используют приставку "эко" к зданиям, расположенным вблизи леса или водоема.

Некоторые застройщики рекламируют свой объект как "зеленый" только потому, что применяют клеенный или профилированный брус, или потому, что в квартирах устанавливается панорамное качественное остекление (мол, естественное освещение лучше, а следовательно, проект "зеленый").

Нередко строительные компании полагают, что дом является "зеленым", если в нем есть внутренний дворик с газонами и цветниками.

Покупатели смотрят на это иначе. "В умах потребителей глубоко укоренились мифы о том, что "зеленое" здание — это солнечные батареи на крыше, висячие сады на фасаде или экологически чистые, но безумно дорогие материалы в интерьере. На самом деле все совсем не так", — говорит управляющий партнер компании ArtBuild Hotel Group Дарон Роуз.

"Зеленый" дом начинается с самых ранних стадий — выбора места строительства, проектирования, дизайна. К примеру, нельзя назвать здание "зеленым", если на месте его возведения были вырублены деревья. Большое значение уделяется форме дома, которая должна способствовать максимальному использованию дневного освещения.

В экодоме применяются технологии, которые позволяют собирать, накапливать и перераспределять солнечное тепло зимой и отражать его летом, тем самым уменьшая потребность и в отоплении, и в кондиционировании. Это могут быть даже традиционные ставни и навесы, защищающие здание от летней жары.

Могут быть использованы и современные устройства, такие как солнечные батареи или тепловые насосы. В любом случае применяются, как правило, технологии использования ресурсов закрытого цикла.

К примеру, из сборника дождевой воды, установленного на крыше здания, очищенная вода может подаваться в туалет и на кухню, а затем вновь собираться и использоваться для полива лужайки. Наибольший эффект достигается, если жители могут регулировать энергопотребление с помощью технологий "умный" дом.

В Украине здания, возведенные по "зеленым" технологиям, есть, но пока это только единичные проекты. Например, архитектор Татьяна Эрнст построила себе дом в Киеве, который стал первым отечественным проектом, занесенным в международный каталог пассивных домов. Среди других проектов: энергоэффективный отель "Ковчег" на горе Мегура в Буковинских Карпатах с автономной энергосистемой (энергия солнца и ветра), проект индивидуальных жилых экодомов в селе Радиславка Ровенской области.

"Но ни один из них официально не является "зеленым", то есть сертифицированным по одной из международных систем", — говорит руководитель департамента недвижимости компании BETEN International Анна Корягина.

Большинство украинских девелоперов не готовы переходить на "зеленые" технологии, пеняя на отсутствие спроса на энергоэффективные здания. Мол, покупатели и арендаторы недвижимости в основном не принимают во внимание стоимость эксплуатации домов, поскольку коммунальные платежи у нас сравнительно невысокие.

Впрочем, причина не только в этом: застройщики и сами не хотят использовать экологичные, а значит, более дорогие материалы, следуя принципу: "вложить по минимуму — получить по максимуму".

Самое простое решение этой проблемы — пойти по западному пути развития отрасли: планомерно ужесточать строительные нормы, внедрять разнообразные государственные дотации и льготы, поощряющие использование возобновляемых источников энергии.

К примеру, государство может на законодательном уровне запретить или ограничить использование вредных материалов и параллельно освободить застройщиков, которые применяют "зеленые" технологии, от уплаты некоторых налогов.

"Для развития этого направления необходима новая нормативная база. К примеру, имплементация в наше законодательство европейской директивы EPBD, которая регламентирует требования к энергетической эффективности зданий", — считает Анна Духно.

Не менее важной является популяризация "зеленых" проектов. Именно этим планирует заниматься новосозданная общественная организация — Украинский совет по "зеленому" строительству (Ukrainian Green Building Council, UAGBC).

"Необходимо формирование "зеленого" сознания у представителей рынка, понимание уровня капитальных затрат и преимуществ, которые получает сертифицированный объект", — полагает Анна Корягина. Эксперты уверены: для того чтобы в Украине активно развивалось "зеленое" строительство, нужно реализовать несколько серьезных проектов в любом сегменте коммерческой недвижимости.

"Пока люди не увидят и не поймут, что такое "зеленое" здание, они не поверят в его преимущества и возможности", — говорит Дарон Роуз.

Вряд ли в ближайшие годы можно ожидать, что в нашей стране массово развернется "зеленое" строительство. На поддержку государства не стоит рассчитывать — наши власти до сих пор не могут решить более актуальные проблемы: упорядочить градостроительство, обновить строительные нормативы.

Так что все будет зависеть от желания девелоперов инвестировать в "зеленые" технологии в расчете на более высокую прибыль от продажи и готовности покупателей и арендаторов заплатить больше в расчете на то, что эти затраты окупятся более дешевой эксплуатацией.

Хорошим стимулом и для одних, и для других станет постоянный и существенный рост коммунальных тарифов, тут уж поневоле придется задуматься об энергоэффективности.