Торговля не пошла
В прошлом году в регионах были введены в эксплуатацию рекордные 224 тыс. кв. м новых торговых площадей. Но заполнить их удалось далеко не всем владельцам ТЦ, не говоря уже о том, чтобы заставить арендаторов платить за помещения хорошие деньги.
Это заставило девелоперов умерить пыл: в нынешнем году в провинции появилось всего четыре новых торговых центра, а многие проекты, планируемые к вводу на 2014–2015 гг., заморожены. Перенасыщенность торговыми площадями Киева не оставляет компаниям выбора: строить в регионах они все же будут, хотя перечень наиболее привлекательных городов заметно сузился.
Ходить готовы, покупать — нет
Отечественные девелоперы призадумались, стоит ли им окучивать региональные рынки торговой недвижимости. В 2012 г., по данным "Украинской Торговой Гильдии", на периферии ввели в эксплуатацию 12 торговых центров общей площадью порядка 224 тыс. кв. м. В некоторых городах появились первые ТРЦ большого формата, в частности, в Херсоне открылись "Фабрика" и "Оскар", в Симферополе — "Меганом".
Но с начала этого года наступление застройщиков на провинцию затормозилось. Открылось всего четыре крупных объекта общей площадью более 75 тыс. кв. м: ТРЦ "Французский бульвар" в Харькове, Lubava в Черкассах, третья очередь "Фабрики" в Херсоне и ТРЦ "Мануфактура" в Сумах. То есть в этом сезоне компаниям не удастся выйти даже на 50% от прошлогодних показателей.
Пока непонятно, что будет с анонсированными ранее торговыми центрами, которые планировалось ввести в эксплуатацию в 2014–2015 гг. Таковых, по данным DTZ, заявлено около десятка (общая площадь — более 300 тыс. кв. м).
В частности, в Харькове предполагается построить ТЦ "Левада Молл", "Никольский" и вторую очередь "Магеллана", в Одессе — ТЦ "Зебра", во Львове — "Форум Львов", в Симферополе — вторую очередь "Меганома" и "Южную галерею", в Луцке — ТЦ "ПортCity". Но многие проекты девелоперы заморозили до лучших времен.
Причина банальна: региональная экономика развивается медленнее, чем ожидалось. Местные жители, в общем-то, не против походов по новым ТРЦ, ведь качественных развлечений (боулинг, бильярд, хорошие кинотеатры) пока не так много даже в городах-миллионниках, не говоря уже о "рядовых" областных центрах. Но совершать ежедневные покупки население предпочитает на базарах.
К примеру, в Харькове главную конкуренцию ТЦ составляет вещевой рынок "Барабашово", популярность которого делает местный сегмент торговой недвижимости малоинтересным для девелоперов. Зависимость посещаемости одесских торговых центров от рынка "7-й километр" менее ощутима, ведь город является туристической Меккой.
Тем не менее рыночные торговцы отбирают у своих коллег из ТЦ немало покупателей. В итоге ритейлоры не спешат арендовать места в новых объектах. Заманить их девелоперы могут разве что невысокими ставками.
В большинстве областных центров стоимость площадей стартует с $10/кв. м в месяц, что как минимум впятеро дешевле, чем в столице. Сдавать площади по $30–50/кв. м удается лишь в отдельных городах: Донецке, Днепропетровске, Одессе, а также Симферополе и Запорожье.
Последние два попали в этот список неслучайно: симферопольские торговцы неплохо зарабатывают за счет туристов, а в Запорожье немного рынков и сравнительно небольшое предложение площадей в ТЦ (всего 55 тыс. кв. м). При этом розничный товарооборот в обоих городах за последний год вырос на 10–12%.
Но даже "высоким" региональным арендным ставкам далеко до киевских. В лучших столичных ТЦ тарифы достигают $200–250/кв. м. А перспективы заставить провинциальных арендаторов платить больше у девелоперов в ближайшее время практически нулевые. За последний год стоимость аренды не только не выросла, но в некоторых случаях даже уменьшилась за счет различных скидок и бонусов.
"Это снижает интерес девелоперов к рынку", — говорит управляющий партнер UTG Виталий Бойко. Некоторые замороженные ТЦ в регионах уже выставлены на продажу, но желающих купить их пока не наблюдается.
Отложенный спрос
Руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ Наталия Миколайчук уверена, что потенциал региональных рынков далеко не исчерпан. Тем более что выбирать девелоперам не из чего. Киев, который долгие годы был для них приоритетным, настолько перенасыщен торговыми площадями, что строить тут новые практически бессмысленно.
В текущем году общая площадь столичных ТЦ достигла 1,2 млн кв. м. Это приблизительно столько же, сколько во всех городах-миллионниках (Львов, Донецк, Днепропетровск, Одесса) вместе взятых. С учетом реализации уже заявленных проектов в следующем году общая торговая площадь в Киеве вырастет до 1,5 млн кв. м, а к 2016 г. — до 2,5 млн кв. м.
И на каждого горожанина будет приходиться более 700 кв. м (сейчас — 419 кв. м), что превышает аналогичные показатели многих европейских столиц.
Регионы пока далеки от насыщения. Скажем, в Запорожье и Чернигове на каждого жителя приходится менее 100 кв. м, в Донецке, Львове и Хмельницком — 170–200 кв. м, в Николаеве, Херсоне, Ивано-Франковске, Днепропетровске, Симферополе — 200–270 кв. м торговых площадей. Особняком стоят разве что Черновцы с рекордной статистикой: около 500 кв. м на каждого жителя (что почти на 100 кв. м превышает киевские показатели). Эксперты поясняют этот феномен активностью местных девелоперов и зажиточностью жителей, спонсируемых родственниками-заробитчанами и готовых оставлять деньги в торговых центрах.
Так что в ближайшие годы наиболее интересными для девелоперов останутся города с населением от 750 тыс. чел. В первую очередь речь идет об Одессе и Львове, которые могут рассчитывать на значительный приток туристов, в том числе и зарубежных. Сейчас тамошние ТЦ заполнены на 95–96%, тогда как в остальных региональных центрах — всего на 70–80%.
Эта тенденция радует девелоперов, которые, помимо обычных ТЦ, собираются развивать здесь и премиальный сегмент. Скажем, во Львове в начале следующего года откроется люксовый торгово-офисный центр "Роксолана".
Ожидается, что на его территории расположатся деликатесный продуктовый магазин и бутики ведущих мировых брэндов одежды, обуви и предметов роскоши. В Одессе до 2015 г. запланирован ввод в эксплуатацию ТЦ "Зебра" и менее помпезного City Centеr Kotovskiy, расположенного на окраине.
Из заявленных объектов, которые должны быть достроены к 2015 г., лишь единицы находятся в "рядовых" областных центрах: "Аврора" в Запорожье (26 тыс. кв. м), "ПортCity" в Луцке (26 тыс. кв. м), вторая очередь "Меганома" в Симферополе (25,4 тыс. кв. м). В других городах областного масштаба новые ТЦ, скорее всего, в ближайшие два-три года не появятся, поскольку привлечь в эти населенные пункты местных арендаторов крайне сложно, а национальные сети пока обходят их стороной.
Так что провинция по-прежнему вынуждена будет довольствоваться рынками и торговыми центрами, перестроенными из старых универмагов. Но девелоперы не исключают возможности более активного освоения регионов в будущем, о чем свидетельствует развернувшаяся охота компаний за привлекательными земельными участками.
