Трансформация офисов. На БЦ влияет желание компаний предложить сотрудникам лучшие условия
Этому способствовали: минимальный объем свободных площадей, который на конец I кв. 2019 г. составил 6,8%, ограниченное количество новых бизнес-центров как в классе А, так и в классе B и, как следствие, повышение арендных ставок. "В краткосрочной перспективе это отразится на высокой заполняемости объектов, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие два года, еще до окончания строительства", - прогнозирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине. В будущем в компании ожидают восстановления интереса девелоперов и инвесторов, что приведет к возобновлению офисного строительства и балансу рынка в ближайшие пять лет.
По итогам года объем валового поглощения офисов составил около 145 тыс. кв. м. Согласно исследованиям компании CBRE Ukraine (Киев) в структуре новых сделок по аренде офисных помещений 53% общего объема спроса составили сделки по переезду, треть - сделки по расширению, 9% - сделки по типу "переезд с расширением", 6% - аренда компаниями, впервые вышедшими на рынок.
Законодатели тенденций
Стремительное развитие интернет-технологий, скорости соединения и широты покрытия, количества пользователей всемирной паутины (Украина занимает седьмое место в Европе), интеллектуальный потенциал населения и развитая образовательная сеть вузов и IT-школ привели к галопирующему развитию аутсорсинговых компаний, специализирующихся на обслуживании ведущих международных ТНК (18 украинских компаний вошли в мировой топ-100). В итоге доля в структуре спроса на профессиональные офисные помещения со стороны IT-компаний ежегодно возрастает, и к началу 2019 г. предприятия сферы информационных технологий занимают 44%, торговые предприятия - 11%, консалтинговые компании - 9%, строительство и девелопмент - 7,7% и офисы производственных корпораций - 8,2%.
Как отметил Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG, бум спроса на офисные помещения со стороны ІТ-компаний оживил практически все законсервированные, замороженные и отложенные девелоперские проекты. За 2017-2018 гг. представители ІТ поглотили все вакантное предложение в действующих БЦ, спровоцировав стремительное сокращение вакантности, резкий рост ставок аренды и немыслимый годом ранее всплеск девелоперской активности. Как результат, рост арендных ставок приводит к политике оптимизации расходов у компаний, не имеющих международных валютных контрактов, и провоцирует переезд в другие помещения. "С другой стороны, большинство сотрудников и рядового персонала IT-компаний не пересекаются с клиентами, а потому не имеют необходимости соблюдать деловой dress-code в одежде, - комментирует Константин Олейник. - Соответственно, такое соседство может оказаться совершенно неприемлемым для ряда учреждений, где строгость внешнего вида является производственной необходимостью. В итоге они выбирают и переезжают в офисные здания, где отсутствуют компьютерщики". Среди прочих причин переезда эксперт называет рост репутации и доходов компании и переезд в более престижные центры, невозможность расширения в рамках существующих зданий, желание обновить атмосферу и ремонт и др.
Ориентация на сотрудников
Среди основных требований большинства крупных компаний в IT-сфере и сфере услуг можно отметить следующие: площадь этажа в здании не менее 1000 кв. м, свободные планировки помещений и перспектива расширения пространства (штат компьютерных компаний обычно ежегодно увеличивается на 25-50%). "Компании в IT-сфере и сфере услуг могут динамично менять количество персонала, структуру подразделений и департаментов, именно поэтому в офисном здании должна существовать возможность применения гибкой модели изменения офисного помещения по необходимости", - отмечает Александр Носаченко, управляющий директор Collliers International (Украина). Расположение офиса вблизи станции метро более приоритетно, чем в центральных районах города. Важным требованием всех крупных компаний является вторая категория электроснабжения, центральная система кондиционирования и вентиляции.
При выборе офисного помещения немаловажную роль также играют следующие факторы: высота потолков, освещение, лифтовая система и количество лифтов, система обслуживания здания, наличие авто- и велопарковки, количество паркомест, наличие заведений общественного питания в здании. При расчете необходимой площади для офиса чаще всего предусматривают около 10 кв. м на одного человека (с учетом зоны рецепшн, кухни и др.). Но все зависит от вида деятельности компании. С учетом последних сделок, совершенных Colliers International, эксперты выделяют и другие требования арендаторов: обеспечение условий доступа в здание людям с ограниченными возможностями, размещение офиса не выше определенного этажа в соответствии с политикой безопасности.
Касательно организации рабочих пространств, в компании JLL в Украине отмечают тренд на создание более функциональных офисов, ориентированных на запросы сотрудников. Например, работодатели больше внимания уделяют созданию комнат матери и ребенка, игровых, зон для отдыха и занятий спортом, врачебных и массажных кабинетов. В первую очередь это отразилось на офисах компаний IT, FMCG сегментов и фарминдустрии, однако в будущем на большую утилитарность и гибкость пространств будут ориентироваться и другие компании. "Этот тренд связан с развитием инноваций, а значит, большей конкуренцией за талантливые кадры, которые могут разрабатывать эти новые технологии", - добавляет Александра Глобина.
Кроме того, сегодня работодатели стремятся к повышению продуктивности команды, поэтому стараются предложить сотрудникам все необходимое в офисе и одновременно обеспечить им большую мобильность, если она необходима.
В Киеве по-прежнему достаточно ограничено новое предложение качественных офисных помещений, потому продолжает наблюдаться спрос на достойные объекты.
Среди преимуществ МФК Gulliver - бизнес-центра класса А: хорошая транспортная развязка, удобный паркинг, развитая инфраструктура, шикарные виды из окон, техническая составляющая и многофункциональность. Имея качественные предложения и рыночные условия для арендаторов, мы не нуждаемся в особом продвижении, но в условиях конкуренции обязаны быть на виду. Основным каналом продвижения для нас является интернет. Не менее эффективно работает сарафанное радио: рекомендации наших арендаторов - международных и украинских компаний, являются индикатором эффективности работы команды.
Выбирая помещение, арендаторы анализируют четыре основных показателя: местоположение здания, его класс, ценовую политику и технические характеристики БЦ. При этом решающими факторами будут предложенные коммерческие условия и местоположение объекта относительно станций метро и основных транспортных магистралей. Сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости активны высокотехнологичные компании, они хотят размещать свои офисы в БЦ, построенных по последнему слову техники, автоматизированных и с бережным отношением к окружающей среде. Также арендаторы уделяют особое внимание репутации управляющей компании, понимая, что в лице профессионального управленца-хозяйственника приобретут дополнительные конкурентные преимущества. Спустя годы эксплуатации объект с грамотным управлением не устареет ни технически, ни морально, арендатору гарантированы "правильные" соседи, поддержка в решении любых бытовых вопросов, заинтересованность в долгосрочных и благонадежных отношениях, а потому гибкая позиция в дальнейшем сотрудничестве, нацеленная на сценарий win-win. За объекты и сервис такого качества арендаторы готовы платить, как и за необходимую инфраструктуру.
Резюмируя, хочу отметить: при выборе офиса отталкивайтесь от эффективности - совокупности многих качеств. И самое главное, меняйте отношение к аренде офиса, она не должна рассматриваться только как строка в расходах. Качественный офис - это ваш актив, который напрямую влияет на подбор качественного персонала, эффективность и успешность компании в целом.
