В столице размораживают стройки

Киевские застройщики возвращают доверие покупателей. В 2011 г. они ввели в эксплуатацию рекордное с начала кризиса количество жилья — 1,2 млн кв. м и существенно увеличили продажи. Для того чтобы активизировать рынок, девелоперам пришлось корректировать разработанные ранее проекты, уменьшая площадь квартир, и массово предоставлять рассрочки и скидки.

Нашлись резервы

В минувшем году столичные застройщики сдали в эксплуатацию на 20% больше жилья, чем в позапрошлом. По предварительным данным Главного управления статистики КГГА, общая площадь квартир составила 1,2 млн кв. м. Показатели могли быть еще выше, но в ряде компаний просто не успели завершить процедуру ввода готовых объектов в строй. Наиболее активно возводили дома в Голосеевском (21,8%) и Дарницком (21,4%) районах Киева, меньше всего нового жилья появилось в Подольском (2,3%) и Днепровском (2,2%) районах.

По словам коммерческого директора компании НЕСТ Константина Браво, результаты минувшего сезона вполне закономерны, поскольку девелоперы еще в 2010 г. стали искать средства, чтобы завершить начатые до кризиса объекты. Некоторые компании решили перекроить выполненные ранее проекты с учетом ухудшившихся финансовых возможностей покупателей. После корректировки они выставили на продажу жилье меньшей площади, которое пользуется спросом на рынке и быстро расходится.

Потенциальным претендентам на новые квадраты активно предлагали рассрочку от застройщика, скидки (до 30% при условии полной оплаты) и различные бонусы. Помогло расшевелить рынок и финансирование отрасли в рамках госпрограммы строительства доступного жилья (девелоперам были выданы кредиты под 15% годовых сроком до трех лет на завершение объектов со стоимостью квадрата не более 8 тыс. грн.). Некоторые компании смогли получить банковские кредиты. После возобновления работ застройщикам удалось привлечь и покупателей, а вырученные от продажи квартир средства направить на другие проекты.

В целом на киевском первичном рынке жилья в прошлом году было заключено 6,5 тыс. сделок, что в 2,5 раза больше, чем в 2010 г. Крупнейшими завершенными проектами года стали комплексы "Ново-Демиевский" на Краснозвездном проспекте, 150–162 (492 квартиры, "Киевгорстрой"), "Васильковский" по улице Васильковской, 31/17 (424 квартиры, "Форум Инвест"), на проспекте П. Григоренко, 12 (368 квартир, "Киевгорстрой"), Golden Park по улице Тимофея Шамрыло, 4-б (285 квартир, ИСК "Столица"), "Печерский Квартал" на бульваре Дружбы Народов, 14–16 (233 квартиры, ЮЗТС) и "Панорама на Печерске" по улице Щорса, 45 (231 квартиры, ЮЗТС).

Запросы мельчают

Сейчас столичные застройщики могут предложить покупателям порядка 14 тыс. квартир, в том числе около 3 тыс. в уже сданных в эксплуатацию домах. Введенные объемы жилья полностью покрыли потребности рынка. Практически в каждой новостройке имеются непроданные квартиры. Но, как правило, это неудачные по планировке или очень большие апартаменты, спрос на которые невысок. Невостребованными на первичке остаются до 15% квартир в уже принятых в эксплуатацию зданиях, тогда как в минувшем году этот показатель составлял 18%, а в 2009 г. — более 30%.

Чтобы нарастить продажи, застройщикам и далее придется пересматривать свои проекты, начатые в 2008–2009 гг. Ведь если до экономического кризиса размеры самых популярных "единичек" составляли 50–60 квадратов, то теперь киевляне предпочитают более скромные площади — 35–45 кв. м. Аппетиты претендентов на "двушки" снизились с 80 до 60 квадратов, на "трешки" — со 100 до 80. При этом лучше всего продается двухкомнатное жилье (45% спроса), тогда как на апартаменты в четыре и более комнат может раскошелиться только 1% покупателей.

Активный ввод жилья в эксплуатацию незначительно повлиял на цены первички. С 1 января по 31 декабря 2011 г. они выросли в домах бизнес-класса (с $1,78 до $1,87 тыс.). Эконом- и премиум-классы, наоборот, подешевели (с $1,24 до $1,22 тыс. и с $2,64 до $2,6 тыс. соответственно). Удорожание бизнес-класса на фоне расширившегося предложения эксперты поясняют тем, что владельцы зданий по мере приближения срока сдачи переписывают прайсы в сторону увеличения на 10–20%. Поскольку в минувшем году было завершено немало объектов, общая цена в данном сегменте поднялась. Но при этом компании не отказывались от рассрочек, скидок при условии полного расчета за квартиру и разнообразных бонусов.

Активность застройщиков вселила оптимизм в покупателей. Если во время массовой заморозки объектов они предпочитали более надежный вторичный рынок или же вообще откладывали сделки до лучших времен, то теперь многие опять готовы инвестировать средства в новые квартиры. Такой тренд вызвал в 2011 г. снижение цены на б/у жилье на 3,4%: если в январе квадрат оценивался в $2 тыс., то в декабре — $1,97 тыс. (в 2010 г. стоимость квадрата просела на 6%). Причинами, которые повлекли снижение цен на вторичку, стали так и не развернувшееся ипотечное кредитование, ставки по которому сегодня гораздо менее выгодны, чем предлагаемые застройщиками рассрочки, а также низкое качество предлагаемых "по дешевке" б/у квартир.

В 2012 г., как прогнозируют в строительных компаниях, темпы ввода жилья в эксплуатацию сохранятся на прежнем уровне. Ведь в столице еще достаточно много объектов, замороженных в 2008–2009 гг. Сейчас работы возобновились примерно на 65% площадок. В числе близких к завершению жилых комплексов девелоперы называют "Златоустовский" на улице Полтавской, 2 ("Киевгорстрой"), "Липинка" на Замковецкой, 102 (SG Stolitsa Group), "Комфорт Таун" на Регенераторной, 4, Diamond Hill на Ивана Мазепы, 11-б, и "Паркове місто" (вторая очередь) на Вышгородской, 45 ("КАН Девелопмент"), "Новопечерские Липки" (вторая очередь) на Драгомирова, 14 (UDP), "Министерский" (первая очередь) на Кондратюка, 1 ("Энергополь-Украина") и др.

Опрошенные "ДС" застройщики не питают иллюзий по поводу существенного улучшения своего финансового состояния в ближайшее время. Основным инструментом стимуляции продаж останется предоставление покупателям рассрочки. Продолжится тенденция роста цены наиболее качественных и близких к завершению объектов. В течение года они могут подорожать на 10%.

Любовь Осипова ("Деловая столица", N1-2, 23.01.2012)

ДеПо - интернет-ресурс издательства "Картель". Републикация авторских статей и интервью, размещенных на портале ДеПо, запрещена. Читайте подробные Правила  републикации.