Вторичка обесценивается

Бум жилищного строительства в столице и ближайшем пригороде, а также ставка застройщиков на невысокие цены заставляют задуматься о смене места жительства все больше владельцев квартир в старых домах. Продав видавшую виды недвижимость, они, по сути, за те же деньги могут приобрести просторные апартаменты в новостройке. Это уже спровоцировало резкое увеличение выставленных на продажу квартир на вторичке: за последний год их число выросло почти вдвое. Покупателей же, наоборот, становится все меньше, что заставляет владельцев неликвидной недвижимости снижать цены.

Повод для переезда

В 2013 г. предложение выставленных на продажу квартир на вторичке выросло по сравнению с прошлым годом на 20–30%. Согласно данным специализированного интернет-ресурса Address.ua, если в марте минувшего года насчитывалось порядка 34 тыс. продающихся апартаментов, то уже к августу их число достигло 45 тыс., а по состоянию на декабрь — 60 тыс., что более чем на 20% превышает показатели за этот же период в 2012 г.

Аналогичная тенденция наблюдается и городах-спутниках: если в начале 2013 г. в них суммарно продавалось 2,3 тыс. квартир, то к декабрю эта цифра увеличилась до 4,5 тыс.

Львиная доля квартир в риэлторских базах — "двушки" и "трешки" (15,5 тыс. и 16,3 тыс. соответственно). За последний год почти на 10% (до 7 тыс.) увеличилось количество четырехкомнатных апартаментов, от которых пытаются избавиться собственники. Вместе с тем однокомнатных квартир, традиционно самых востребованных среди потенциальных покупателей, сейчас предлагается всего 13 тыс.

Причины, заставляющие владельцев жилья подумывать о смене прописки, лежат на поверхности. Резкое увеличение предложения квартир в новостройках и приемлемые цены на них соблазняют все больше горожан. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке в Киеве составляет около $1,7 тыс., тогда как на первичке вполне реально подобрать вариант за $1 тыс./кв. м, а то и дешевле.

То есть, продав старую квартиру площадью 50 кв. м за $85 тыс., реально купить апартаменты в новом доме едва ли не вдвое просторнее. Тех, кому денег от продажи старой недвижимости на покупку квартиры в новостройке не хватает, застройщики активно заманивают выгодными беспроцентными кредитами.

И, по мере того как строительные компании анонсируют очередные жилищные комплексы эконом-класса, где стоимость квадратного метра, купленного на этапе котлована, стартует с 5–5,5 тыс. грн., армия желающих поучаствовать в "обмене" старой квартиры на новую растет как на дрожжах. В городах-спутниках эта тенденция прослеживается еще ярче.

В Вишневом, Броварах, Буче, Гостомеле, Ирпене и Борисполе сейчас строятся порядка 100 новых жилищных комплексов. Упрощенная схема возведения таких новостроек, которую применяют многие компании (малоэтажная застройка, "картонные" стены, низкокачественные стройматериалы и пр.), позволяет им предложить потенциальным покупателям квартиры всего по 4–5 тыс. грн./кв. м.

То есть просторную "трешку" в парковой зоне пригорода реально купить всего за $50 тыс. — дешевле однокомнатной хрущевки на окраине Киева.

В этом году строительный бум в пригороде продолжится — риэлторы прочат этому сегменту рынка как минимум 10–15%-ный рост. А значит, вырастет и количество желающих избавиться от морально и физически устаревшей квартиры в Киеве или городе-спутнике и перебраться в новостройку.

Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что увеличению предложения выставленных на продажу квартир на вторичке будет способствовать и рост доли так называемой "вчерашней первички".

"По нашим наблюдениям, 10–15% покупателей жилья в новостройках приобретают его со спекулятивной целью", — констатирует он.

Охота на покупателей

Но найти покупателя большинству владельцев квартир на вторичке не так просто. Как свидетельствуют данные SV Development, количество сделок купли-продажи на этом рынке только падает. Если весной прошлого года в столице ежемесячно реализовалось до 2 тыс. квартир, то уже с сентября, когда вступили в силу законодательные ограничения расчета наличными за объекты, стоимость которых превышает 150 тыс. грн. (а это, по сути, все киевское жилье), количество сделок снизилось до 1,2 тыс. В ноябре–декабре и вовсе регистрировалось до 800 сделок.

Впрочем, некоторые граждане активно ищут выход из ситуации. В Киеве уже практикуется следующая схема: к нотариусу, оформляющему сделку, покупатель и продавец приходят в сопровождении банковского работника, который предоставляет справку о том, что в их финучреждении продавец действительно открыл счет, а покупатель перечислил на него нужные средства.

Естественно, справка липовая, а реальный расчет происходит наличными. Подкуп банковского клерка якобы стоит от $1–2 тыс. Но в этой схеме кроется существенный минус: у продавца есть возможность опротестовать сделку в суде, поэтому рисковать готовы немногие потенциальные покупатели. Есть и более безопасные схемы оплаты, минуя установленные ограничения, например оплата в рассрочку.

По мере роста предложения и сокращения армии потенциальных покупателей, количество вариантов, которые риэлторы смогут предложить своим клиентам, будет только повышаться, а конкуренция за их кошельки ужесточится. О готовности продавцов идти на уступки говорят данные портала Address.ua.

За последний год средняя стоимость квадратного метра выставленных на продажу "единичек" упала на $7–10 (до $1,738 тыс.), "двушек" — на $30 (до $1,746 тыс.). Аналогичная тенденция прослеживается и в городах-спутниках: стоимость "единичек" подешевела за год с $1,1 тыс./кв. м до $980/кв. м.

И это "официальные" прайсы, по которым собственники жилья выставляют его на продажу. Промаявшись в поисках покупателя не один месяц, продавцы готовы идти на дополнительные уступки. Сумма итоговой скидки на жилье эконом-класса может достигать 3–5% от заявленной стоимости, а на VIP-объектах — 10–15%.

Усиленно торговаться потенциальных покупателей наверняка заставит и девальвация гривни, ведь большинство квартир на вторичке по-прежнему выставляются на продажу в долларах, тогда как на первичке — в национальной валюте. Все это спровоцирует удешевление квартир в старых домах как минимум на 7–10% уже в нынешнем году.