Вторичку лишили преимуществ

На столичном рынке жилой недвижимости наблюдается смена потребительских предпочтений. Из-за введения запрета на наличные расчеты за объекты стоимостью более 150 тыс. грн. потенциальные покупатели вторичного жилья массово откладывают сделки, что привело к снижению продаж как минимум на треть.

В ноябре сегмент ожидают еще большие проблемы: с этого времени вступают в силу новые правила оценки, которые не позволят занижать стоимость квартир. Зато на первичном рынке, на который эти нововведения не повлияют, квартиры продаются все лучше и лучше.

Некомфортная вторичка

Худшие прогнозы столичных риэлторов, прочивших вторичному рынку недвижимости обвал после вступления в силу с 1 сентября законодательного запрета на наличные расчеты при стоимости объектов свыше 150 тыс. грн., стали явью. По данным компании SV Development, в прошлом месяце в Киеве было продано чуть более 1,1 тыс. квартир, тогда как еще в августе продажи составили почти 1,7 тыс.

Учитывая, что с начала осени продажи жилья традиционно повышаются, количество сделок должно было превысить 2 тыс., сетуют представители агентств недвижимости. А в октябре ситуация будет еще хуже. Хотя официальной статистики пока нет, риэлторы полагают, что сделок будет не больше 800–900.

Формально новое требование выполнить несложно. Покупатель обязан открыть счет в банке (как правило, бесплатно) и перечислить туда запрошенную продавцом сумму. Последний может снять ее после завершения сделки. В зависимости от финансового учреждения комиссионные за обналичивание денег либо не взимаются вовсе, либо составляют до 1%.

Но поскольку большинство потенциальных покупателей хранят сбережения в иностранной валюте, им приходится платить банку за конвертацию денег либо же менять их самостоятельно, что также чревато потерями на курсовой разнице.

Впрочем, большинство киевлян смутили не столько дополнительные траты, сколько перспектива "светить" свои доходы. Немало покупателей, имеющих дополнительные и не всегда официальные источники заработка, намеренно покупали жилье на вторичке, чтобы избежать ненужного внимания налоговых органов.

Риэлторы рассказывают, что в прошлом месяце такие клиенты либо вовсе отложили планируемые сделки до лучших времен, либо просили оценщиков максимально занизить стоимость объекта, хотя найти сговорчивых специалистов становится все сложнее. В ноябре рынок ожидают новые трудности: с начала месяца вступает в силу правительственное постановление, ужесточающие правила работы оценщиков.

С этого месяца заниматься данным видом деятельности имеют право лишь сертифицированные специалисты, которые прошли обучение в вузах, аккредитованных Фондом госимущества Украины (их 26). Кроме того, сама оценка будет производиться специальной компьютерной программой, в которую необходимо ввести параметры жилья.

Вся информация об объекте должна отображаться в специальной базе данных, доступной для риэлторов, нотариусов, налоговых органов и пр. По задумке чиновников, эти меры не позволят оценщикам занижать стоимость объектов, а их клиентам — экономить на налогах в госбюджет.

Впрочем, запустить новую схему работы оценщиков оказалось проблематично. По состоянию на сентябрь специальные курсы обучения прошли не более 500 оценщиков (за обучение и сертификат нужно заплатить порядка 3 тыс. грн.). К тому же вызывает вопросы бесперебойная работа новой базы данных. Не исключено, что с ее запуском возникнут такие же проблемы, как в свое время с системой Госреестра (из-за отсутствия доступа к ней нотариусов сделки на несколько месяцев застопорились).

По этой причине введение новых правил уже переносили дважды (первоначально их планировалось ввести еще в прошлом году, затем с 1 августа текущего года). Риэлторы уверены: даже если новая схема будет работать идеально, покупателям не избежать увеличения расходов на оплату услуг оценщиков. Уже сейчас те, кому удалось получить сертификаты, взвинтили цены на свои услуги вдвое (в среднем до 100 грн./кв. м). Что может привести к подорожанию жилья на вторичке на 3–5%.

Повод для новоселья

Проблемы у продавцов вторичного жилья сыграли на руку застройщикам. По данным SV Development, в сентябре в столице было реализовано порядка 1,4 тыс. новых квартир. Впервые за последние годы продажи жилья в новостройках превысили показатели вторичного рынка.

И в дальнейшем перераспределение продаж в пользу первичного рынка будет только расти, ведь этого сегмента рынка нововведения практически не коснулись (платежи и ранее нужно было перечислять на счет компании-продавца, а оценка всегда производилась по реальной стоимости).

Впрочем, сами застройщики поясняют тенденцию роста спроса на новое жилье не только ограничениями на вторичке. Заместитель директора департамента реализации недвижимости ПАО "ХК'Киевгорстрой" Сергей Локоть говорит, что рост спроса на новые квартиры наблюдается с начала года: "В феврале мы заключили в 1,5 раза больше сделок, чем в январе, в марте и апреле продажи выросли на 15%, в июне, несмотря на летнее затишье, — на 30%, в июле — на 28%".

Потенциальному покупателю вторичного жилья все сложнее устоять перед заманчивыми ценовыми предложениями от застройщиков. Например, на Софиевской Борщаговке можно приобрести квартиру по цене от 3,9 тыс. грн./кв. м, тогда как на вторичке минимальные цены даже в спальных районах превышают 6–7 тыс. грн.

Ужесточение конкуренции на рынке заставляет компании постоянно снижать цены и заманивать клиентов акциями и рассрочками. Если в августе средняя стоимость квадратного метра нового жилья составляла $1,42 тыс., то в сентябре она снизилась до $1,4 тыс.

Цены же на б/у жилье, наоборот, выросли за этот период с $1,8 до 1,82 тыс./кв. м. Кроме того, учитывая смещение спроса в сторону жилья эконом-класса, застройщики массово предлагают квартиры небольшой площади (30–34 кв. м), но с просторной кухней (10–14 кв.м.), которые смотрятся более выигрышно в сравнении с малогабаритными апартаментами на вторичке.

Управляющий директор компании ARPA Real Estate (продает объекты ЮЗСТ) Михаил Артюхов уверен, что даже когда на рынке ситуация, связанная с введением ограничений по расчетам и новых правил оценки, стабилизируется, новостройки будут продаваться гораздо активнее. Доля их продаж вряд ли опустится ниже 50% от общего объема реализации жилья, тогда как ранее этот показатель не превышал 35–40%.