Взятки в упрощенном порядке
В Крыму вступил в силу новый порядок легализации самовольно построенных домов площадью до 300 кв. м.
Формально процедура, на которую ранее можно было потратить годы, упростилась. Но на практике пройти ее самостоятельно, не обращаясь к посредникам, требующим за свои услуги немалые деньги, и не давая взяток нужным людям, очень сложно.
Чиновники уже нашли лазейки, которые позволяют им не визировать поданные документы и отправлять заявителей за помощью в прикормленные конторы, поэтому вряд ли стоит ожидать, что крымчане станут массово вводить свое жилье в эксплуатацию.
Строительный хаос
Самовольное строительство ведется во всех регионах страны. Но для Крыма эта проблема особенно актуальна, поскольку каждый квадрат тамошней недвижимости, расположенной в приморских населенных пунктах, может приносить баснословные деньги. Местное население активно строит дома или расширяет уже имеющиеся, превращая их в мини-отели, сооружает во дворах сараи, чтобы в сезон как можно больше заработать на курортниках.
При этом мало кто тратит время и деньги на предварительное получение всех необходимых разрешительных документов. Точное количество самостроев никто не считал. По оценочным данным, в Ялте, Алуште и близлежащих поселках каждый третий частный дом не оформлен по правилам, что никак не мешает их собственникам пользоваться недвижимостью.
Проходить бюрократическую процедуру легализации (официального ввода в эксплуатацию) их может вынудить разве что необходимость продать, обменять, подарить или завещать жилье. По словам крымских риэлторов, порядка 90% сделок затягиваются именно из-за того, что в последний момент выясняется, что у хозяев нет на руках полного пакета документов. Ведь даже узаконенную усадьбу нельзя продать, если во дворе есть неоформленный гараж.
Власти вроде бы пытаются упростить процедуры, чтобы население дисциплинированно выполняло требования правил в сфере строительства, а если они уже нарушены, добровольно оформляло документы постфактум. Например, в прошлом году был принят Закон "О регулировании градостроительной деятельности", согласно которому формально стало легче получить разрешение на возведение домов площадью до 300 кв. м и высотой не более двух этажей.
Был значительно сокращен список документов, подаваемых в ГАСК. Заявителей избавили от необходимости получать согласования в местных управлениях архитектуры, у пожарных (их нужно только уведомить), в СЭС и других структурах, которым ранее приходилось отдавать в качестве взяток чуть ли не половину стоимости объекта.
Теперь достаточно обратиться в местные органы власти с заявлением, приложив к нему копию документа на землю, согласие сособственников надела на застройку, эскиз намерений строительства (схема расположения объектов на участке, максимальные отметки высотности, расстояния до соседних наделов), проект (при наличии) и технические условия. В течение десяти рабочих дней чиновники обязаны бесплатно выдать строительный паспорт, после чего следует уведомить о начале работ ГАСК и можно начинать возводить дом.
В реальности, как уверяют те, кто пробовал действовать по новой схеме, избежать множества официальных и неофициальных платежей все равно не получается. Чиновники по закону могут отказать в выдаче паспорта, если предполагаемый объект не соответствует генплану, строительным нормам, стандартам и правилам.
Повод сказать "нет" найдется буквально в каждом случае. Те же генпланы во многих населенных пунктах вообще отсутствуют или же засекречены, и застройщику трудно угадать, совпало ли его желание с их содержанием. Поэтому заявителю опять же придется решать вопрос давно проверенным способом, договариваясь с нужными людьми. Ввиду несовершенства очередного законодательного акта, призванного якобы облегчить жизнь населению, практику массового самовольного строительства искоренить, пока не удалось.
Придираются к словам
Крымские власти, руководствуясь соответствующим приказом Минрегионстроя, с начала марта изменили Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, пристроек к ним на территории автономии. До его вступления в силу легализовать дом в АРК можно было, обратившись в суд с требованием признания право собственности на данный объект.
Но такие тяжбы длились годами, если истец не мог предоставить какой-то документ, который от него требовали в качестве доказательства. Теперь же появились еще два способа оформления частной недвижимости.
Если дом возведен после 2009 г., то процедура его легализации очень схожа с получением разрешения на начало нового строительства: в местных органах оформляется строительный паспорт, в ГАСКе регистрируется уведомление о начале работ и декларация о намерении сдать объект в эксплуатацию. Но можно пойти и другим путем.
Для сооружений, возведенных до 31 декабря 2009 г., применяется упрощенная схема. Владелец должен предоставить в инспекцию ГАСК декларацию о готовности объекта, отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей, документы на землю, а также копию техпаспорта, выданного БТИ.
Воспользоваться таковой может едва ли не каждый: накинуть годков дому или пристройке совсем несложно. В бюро инвентаризации обычно записывают год постройки со слов заявителя. Расценки на изготовление техпаспорта зависят от сроков выполнения работ, площади объекта и составляют от 600 до 1,3 тыс. грн.
Но и упрощенная схема выстроена так, что хозяевам недвижимости придется нести дополнительные траты. Нет четких инструкций относительно того, как правильно заполнять декларацию о готовности объекта к эксплуатации и отчет о техническом обследовании самостроя. Чиновники умело пользуются различием формулировок в законодательных актах, регламентирующих деятельность в строительной сфере, и не ставят свои визы.
Документы также могут быть возвращены и вовсе по смешным причинам: не указан номер мобильного телефона, вместо "Автономная Республика Крым", написано "АРК" или "Крым". Еще в ГАСКах требуют заверенные копии техпаспорта на дом. Но нотариусы такие паспорта не заверяют.
Вместо копии, конечно, можно заказать выкопировку в самом БТИ, но тогда дата ее выдачи не будет совпадать с датой получения оригинала (она указывается в декларации и в техническом отчете). В итоге данные в декларации будут расходиться с данными в документах, и заявитель на этом основании опять же получит вполне законный и мотивированный отказ.
Чтобы правильно все оформить, владельцы домов вынуждены обращаться в специализированные конторы, а с выбором посредников им охотно помогают сами чиновники. В крымской инспекции ГАСК, например, посетителей отправляют в ООО "Столичное бюро независимых строительных экспертиз и технического надзора".
В частных фирмах обещают решить все вопросы по легализации (от заказа техпаспорта на дом и до регистрации права собственности в БТИ и получения правоустанавливающих документов) в двухмесячный срок. Стоит это от $600 до $5 тыс. (в зависимости от размера и месторасположения объекта).
При сдаче в эксплуатацию построенного без разрешения дома придется заплатить еще и штраф. С 19 января нынешнего года за возведение нелегальных строений он увеличен с 850 грн. до 10,7 тыс. грн. и введены санкции за их эксплуатацию: от 19,3 тыс. грн. до 965,7 тыс. грн. В итоге оформление недвижимости постфактум теперь может обойтись дороже строительства с разрешениями.
Если законодатели стремятся отучить население от наплевательского отношения к установленным порядкам, то они вряд ли в этом преуспеют. Застройщики все равно не хотят тратить годы на получение всех документов, прежде чем приступить к работам. Им удобней возвести дом и жить в нем или использовать для заработка, а потом уже при необходимости оформлять. Ведь взяток и огромных трат все равно не избежать.
В связи с последними новациями количество желающих узаконить объекты может еще более снизиться. Разве что чиновники попытаются запугать нелегалов штрафами, устраивая рейды по проверке документов на дома и технические сооружения.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА . Руслан Драчев Управляющий юридической фирмой "Премьер Консалт"
Веденные новации не принесут никакого облегчения владельцам недвижимости. Как показывает практика, нынешнее упрощение процедуры легализации самостроев значительно увеличило стоимость решения вопроса. Дело в том, что нет четких требований к оформлению документов, и инспекции ГАСК возвращают заявителю бумаги по пять раз. А как их надо правильно заполнить, непонятно. У застройщика остается два пути: или договариваться за определенную сумму, или обжаловать решение ГАСК в суде. Суд первой инстанции будет рассматривать дело два-три месяца, а в апелляционном суде оно может находиться до года. Вероятнее всего, застройщик выиграет суды, потратив на это официально порядка 100 грн. Вот только решение он получит не ранее, чем через год. И не факт, что тогда еще будет действовать упрощенная процедура легализации самостроев. Ведь она введена как временная. Поэтому люди и вынуждены обращаться к посредникам, выкладывая огромные деньги за их услуги. Такие фирмы не могут существовать без попечительства заинтересованных чиновников, которые используют любую возможность получить мзду.
