Загородный шопинг

К 2016 г. общая площадь торговых центров Киева превысит 2,5 млн кв. м, чего явно много для потребностей мегаполиса. Между тем в большинстве населенных пунктов области, включая города-спутники, рынок торговой недвижимости далек от насыщения, а строительство ТЦ обходится дешевле, чем в Киеве. Это заставляет девелоперов вкладывать деньги в пригороды, тем более что именно туда переселяются и многие состоятельные киевляне — потенциальные клиенты магазинов в торговых центрах.

Продажные направления

Девелоперам становится тесно на столичном рынке торговой недвижимости. По данным компании DTZ, на сегодняшний день совокупная площадь киевских ТЦ превышает 1,2 млн кв. м.

В течение ближайших трех лет запланировано ввести в эксплуатацию еще столько же, что усилит и без того жесткую конкуренцию за потенциальных арендаторов и посетителей.

Поэтому инвесторы, которые не против вложить деньги в этот рынок, все чаще посматривают в сторону менее загруженных торговой недвижимостью населенных пунктов Киевской области.

Наиболее интересными для освоения, по словам руководителя департамента инвестиций компании DTZ в Украине Владимира Мысака, являются ближайшие города — спутники столицы: Бровары, Борисполь, Буча, Ирпень, Гостомель, Васильков. Застройщиков привлекают также ближайшие к Киеву отрезки крупных автомагистралей (Е-95 Одесса–Киев–Санкт-Петербург, Е40 Киев–Львов–Чоп и пр.).

Аргументы девелоперов просты: в городах-спутниках большинство населения работает в столице, а значит, более-менее платежеспособно и может позволить себе потратиться на покупки. А интерес к трассам объясняется в первую очередь обилием коттеджных городков, которые в последние годы активно строятся как раз в житомирском и одесском направлениях.

По этой же причине весьма востребованным среди подрядчиков остается обуховское направление, но там их азарт сдерживает неоправданно завышенная стоимость земли.

Застройщики также рассчитывают, что масштабный пригородный проект (скажем, большой молл, торгово-развлекательный центр) сможет привлечь и киевлян, которые не поленятся потратить время на дорогу (чтобы компенсировать транспортное неудобство, некоторые ТЦ даже запускают бесплатные автобусы).

Помимо менее жесткой конкуренции за арендаторов и покупателей, пригородное расположение позволяет инвесторам существенно сэкономить на земле. Эксперты утверждают, что строительство ТЦ вне Киева обходится как минимум на треть дешевле, чем в пределах городской черты.

Если в столице сотка земли коммерческого назначения стоит не менее $2–4 тыс., то в радиусе 30 км от Киева участок можно найти по $800–1,5 тыс./сотка, а в более отдаленных населенных пунктах цены стартуют с $300–500/сотка.

ТЦ вместо сельмага

Активно осваивать пригодный рынок торговой недвижимости девелоперы начали еще до кризиса, когда стоимость земли в Киеве достигла рекордных отметок. В частности, тогда были открыты ТРЦ "Терминал" в Броварах (площадь 70 тыс. кв. м) с первым в области аквапарком, "Аэромолл" в Борисполе (20,5 тыс. кв. м), "Гермес" (30,3 тыс. кв. м) и "Вега" (9 тыс. кв. м) в Белой Церкви, "Модуль" в Буче (25 тыс. кв. м).

С начала 2009 г. активность застройщиков пошла на спад. Из недавних премьер можно отметить разве что аутлет-городок "Мануфактура" в Ходосеевке (обуховское направление) площадью 25 тыс. кв. м, который открылся в октябре этого года и, по задумке проектировщиков, должен привлечь покупателей массовыми распродажами товаров прошлых коллекций.

В ближайшие пару лет на этом рынке станет жарко. Запланирован ввод в эксплуатацию достаточно амбициозных объектов, таких как ТРЦ Mall of Ukraine площадью более 180 тыс. кв. м (7-й км Житомирской трассы), "Киев-Сити-Молл" в Чабанах (35 тыс. кв. м), аутлет-центр "Е-95" (около 35 тыс. кв. м, 12-й км одноименной трассы).

Причем этот список будет только расширяться. Помимо низкой стоимости земли и относительной дешевизны получения разрешительных документов, девелоперы имеют все шансы быстро загрузить свои объекты.

Ведь потенциальные арендаторы, которые ранее пытались обосноваться исключительно в Киеве, из-за высоких арендных ставок (в наиболее раскрученных столичных ТЦ они достигают $250/кв. м в месяц) все чаще соглашаются на переезд. В городах-спутниках им предлагают торговые площади всего по $20–50/кв. м, что для многих является решающим фактором.

Арендаторов же привлекает не только низкая стоимость площадей, но и массовое строительство в пригородах коттеджных городков, обитатели которых являются потенциальными клиентами магазинов. К примеру, в Макаровском районе, несмотря на сравнительно большое расстояние от Киева (до 40–50 км), несколько девелоперов уже присматривают участки под строительство ТЦ.

Там же планирует соорудить небольшой торговый центр и одна из продуктовых сетей. Причина банальна — район лидирует по количеству уже реализованных и строящихся коттеджных городков (их там около 20), что повышает шансы продавцов заполучить платежеспособных клиентов.

И чем дальше от столицы двигаются строители жилья, тем активнее готовы осваивать новые территории продавцы торговой недвижимости. Ведь во многих селах инфраструктура, по сути, отсутствует: часто там нет даже приличного продуктового магазина, так что конкурировать за потребителей фактически не с кем, что позволяет ритейлорам рассчитывать на неплохую прибыль.

По этой же причине девелоперы начали обращать внимание на мелкие населенные пункты, до сих пор остававшиеся вне зоны их интересов. Таковые осваивают главным образом местные инвесторы, в свое время выкупившие старые универмаги, а также продуктовые сети (наиболее активны "Эко-маркет", "Фоззи Групп", "Велика Кишеня" и пр.).

Как правило, последние возводят двух-трехэтажные комплексы, в которых первый этаж занимает супермаркет, а остальные площади сдаются в аренду продавцам товаров массового спроса (от $10–15/кв. м в месяц).

Впрочем, по мнению Владимира Мысака, инвесторы могут и прогадать. Ведь чтобы быть успешным, ТЦ нужно несколько тысяч посетителей в день, чего коттеджные городки, сколь бы крупными они не были, обеспечить не в состоянии.

Наиболее выигрышным вариантом считаются проекты крупных торгово-развлекательных центров, расположенных между более-менее густонаселенными городками и рассчитанных на жителей нескольких близлежащих поселков.