Закон офисного движения

В прошлом году в столице было введено в эксплуатацию 12 офисных центров, что, по мнению экспертов, спровоцировало перенасыщение рынка. Несмотря на это, бум в данном сегменте только нарастает. С начала года открылось еще пять БЦ, а до конца сезона девелоперы обещают сдать более десятка новых объектов.

И это притом что найти клиентов им крайне сложно. В некоторых центрах пока заполнено не более 10% площадей. Дефицит арендаторов заставляет владельцев помещений снижать цены, что позволяет компаниям переезжать в более комфортные офисы с выгодой для кошелька.

Кабинеты на колесах

Столичные риэлторы не нарадуются. Рынок офисной недвижимости, который с начала кризиса демонстрировал лишь отрицательную динамику, в этом году заметно оживился. Как свидетельствуют данные компании DTZ, в первом полугодии было сдано в аренду 74 тыс. кв. м офисных помещений, что превышает аналогичные показатели минувшего сезона на 56%.

Наиболее активно ищут новые офисы фармацевты, дистрибьюторы товаров массового спроса, IT-шники, финансовые и аграрные компании. Некоторые эксперты поспешили связать эту тенденцию с оживлением в бизнесе и выходом на рынок новых компаний.

Впрочем, при ближайшем рассмотрении рекорд выглядит дутым. Ведь более 20% в общей структуре сделок занимают договоры пересмотра условий аренды, то есть речь идет о банальной попытке постояльцев сбить арендные ставки. И эта цифра будет только расти, так как в текущем и в начале следующего года истекает срок действия большинства контрактов, заключенных с владельцами помещений после кризиса.

А так как выбирать есть из чего, арендаторы либо попытаются выторговать максимальные скидки, либо будут искать новые офисы, что создаст видимость очередного всплеска спроса на рынке.

Прослеживается и другая тенденция. Многие компании, пытаясь сократить издержки, ищут возможность переехать в более скромные кабинеты. Если еще в прошлом году самыми ходовыми были площади до 100–150 кв. м, то в этом большинство заказчиков просят подобрать им помещения до 60–80 кв. м.

Ограниченные финансовые возможности большинства предпринимателей привели и к снижению спроса на покупку офисов. Сейчас желающих приобрести помещения крайне мало. Бизнесмены готовы вкладывать деньги в объекты лишь при условии, что им предложат бросовые цены.

Так что, несмотря на массовое движение на рынке, пустующих офисов в Киеве меньше не стало. Средний уровень вакантности бизнес-центров составляет 18%, что соответствует прошлогоднему показателю. В сегменте непрофессиональных объектов (коммунальные здания, первые этажи жилых домов и пр.) эта цифра вообще достигает 25%, хотя в минувшем году не превышала 20%.

Клиентов у собственников отдельных помещений активно переманивают бизнес-центры. Аппетиты девелоперов за последний год заметно снизились. Особенно щедрыми являются владельцы новых БЦ, которые готовы впускать постояльцев на пригласительных условиях.

Это позволяет фирмам, ранее ютившимся в старых зданиях, претендовать на более комфортные помещения, практически ничего при этом не доплачивая.

Офисная распродажа

Динамика снижения арендных ставок на офисы впечатляет. Если еще в прошлом году площади в бизнес-центрах класса А сдавались по $35–41/кв. м в месяц, то сейчас за них просят от $25/кв. м. Помещения в БЦ класса В подешевели на 15–20%, до $14–24/кв. м, а класса С — на 10% (от $8/кв. м).

Помимо снижения цен, девелоперы предлагают потенциальным постояльцам и другие приятные бонусы, к примеру, так называемые "арендные каникулы" (отсрочка платежа до трех месяцев и более), частичное возмещение затрат на отделку и пр.

Сговорчивость владельцев БЦ поясняется просто: предложение в сегменте офисных помещений в разы превышает спрос. Только в этом году в столице ввели в эксплуатацию 63 тыс. кв. м новых площадей (в частности, Silver Breeze, "Феофания-Сити", БЦ на Московском просп., ул. Б. Хмельницкого, просп. 40-летия Октября), а их общая площадь приблизилась к рекордной отметке в 1,5 млн кв. м. И это далеко не последняя цифра.

До конца года запланирована сдача еще 12 новых бизнес-центров ("Сенатор", "Сигма", "Патриарх Холл", City Gate и пр.) общей площадью 180 тыс. кв. м.

Ввод в эксплуатацию столь рекордного количества объектов, по мнению экспертов, способен взорвать рынок. Скорее всего, девелоперам удастся заполнить новостройки лишь на 10–20%. К примеру, в сданном в этом году Silver Breeze (Левый берег) пока занято лишь 8% площадей. Это заставит собственников новых помещений демпинговать.

Ожидается, что они предложат потенциальным постояльцам цены как минимум на 7–10% ниже среднерыночных, что спровоцирует и общее удешевление офисов. В 2014 г. арендные ставки имеют все шансы просесть еще на 10–15%.

Хотя дешеветь киевским офисам есть куда. Ведь, несмотря на рекордное снижение ставок, кабинеты в столице все еще остаются дороже, чем в большинстве европейских столиц. Скажем, в лучших бизнес-центрах Варшавы и Будапешта арендные ставки не превышают $20/кв. м.

Впрочем, аналитики не исключают, что многие девелоперы предпочтут заморозить стройки до лучших времен, нежели раздавать площади "даром". Поэтому сроки ввода в эксплуатацию ряда анонсированных объектов могут быть перенесены. Если это произойдет, то ставки упадут лишь на 5–7%.

Дешевеющая аренда заставляет идти на уступки и владельцев выставленных на продажу зданий. По данным SV Development, только за последние пять месяцев средняя стоимость квадратного метра офисных помещений упала на $50 — до $2,17 тыс.

Правда, накануне собственники, поверив в миф об оживлении на рынке, предприняли попытку повысить расценки на $70–100/кв. м. Но так как клиенты в очереди не стоят, теперь они готовы снижать прайсы как минимум до прошлогоднего уровня (2–2,1 тыс./кв. м).

ДОНЕЦК: Издержки гигантомании

Статус бизнес-столицы Украины, который еще недавно прочили Донецку, воодушевил местных девелоперов. За последние пару лет они ввели в эксплуатацию более десятка новых БЦ. Многие объекты позиционируются в классе А и расположены в центре города ("Столичный", "Пушкинский", "Северный" и пр.). Но очереди желающих обосноваться в элитных помещениях пока не наблюдается.

По словам руководителя местного АН "Жилком" Сергея Тахтарова, большинство компаний ищут офисы поскромнее. Если в прошлом году массовым спросом пользовались помещения площадью до 80 кв. м, то сейчас — 20–50 кв. м. Бизнес-центры же проектировались с размахом и предусматривают аренду не менее 100 кв. м. В итоге многие простаивают полупустыми.

Владельцев не спасает даже готовность снижать цены. К примеру, в "Северном" предлагаются арендные ставки от 80 грн./кв. м в месяц и 10-месячные каникулы (при условии, что постояльцы за свой счет выполнят отделочные работы). Тогда как еще в прошлом году найти помещение класса А в центре дешевле 100–150 грн./кв. м было нереально.

Несмотря на это, клиенты пока не спешат заселять новостройку. Предприниматели отдают предпочтение офисам в БЦ классов В и С, где арендные ставки стартуют с 50 грн./кв. м в месяц, или площадям в коммунальных помещениях, на первых этажах зданий (40–50 грн./кв. м).

Дефицит постояльцев заставляет местных девелоперов массово распродавать объекты. Причем цены заметно упали. Год назад площади в бизнес-центрах выставлялись по $1–1,1 тыс./кв. м, сейчас же их реально купить по $700/кв. м. Но распродаются они этажами (до 500 кв. м и более), так что спрос на подешевевшую недвижимость минимальный.

ХАРЬКОВ: Офисная "утряска"

Харьковские компании массово меняют прописку. Фирмы, занимавшие ранее до 100 кв. м и более, просят подобрать им вдвое меньшие площади стоимостью 50–60 грн./кв. м в месяц. Возможностью сэкономить на аренде соблазнились даже банки, которые традиционно считались одними из наиболее щедрых арендаторов.

Скромные запросы потенциальных постояльцев заставляют их селиться в основном в непрофессиональных офисах (коммунальные здания, первые этажи жилых домов, полуподвальные помещения) или офисных центрах класса С (бывшие институтские и заводские корпуса), тогда как новые объекты классов А и В остаются невостребованными.

На аренду площадей в них приходится не более 10–15% от общего количества сделок, а вакантность многих БЦ превышает 50%.

Предложение же, наоборот, выросло. За последние два года в городе ввели в эксплуатацию 85 тыс. кв. м офисных площадей (класс А — "Бриллиантовый город", "Соломон"; класс В — "Капиталист", "Форум Холл", "Ковчег" и пр.). Эта тенденция спровоцировала снижение арендных ставок.

Если ранее в БЦ класса А они достигали 200 грн./кв. м, то сейчас не превышают 150 грн. В центрах класса В стоимость квадратного метра упала со 120–130 до 100 грн. Объекты классом пониже дешевеют менее стремительно: с начала года арендные ставки в них просели на 3–5%. В 2014 г. ожидается снижение расценок еще как минимум на 5–7%.

ЛЬВОВ: Не из чего выбирать

Спрос на офисы во Львове с начала этого года вырос на 15%. Главными претендентами на помещения являются мелкие фирмы, работающие на рынке услуг (туристические, бюро переводов, агентства недвижимости и пр.), а также банки.

Чаще всего они просят подобрать площади до 30–50 кв. м в центре города. Потенциальные арендаторы отдают предпочтение непрофессиональным объектам, в частности, офисам на первых этажах жилых домов. Это поясняется тем, что БЦ в исторических кварталах Львова крайне мало, большинство расположено на периферии, что не устраивает клиентов.

До кризиса в городе построили порядка 25 офисных центров, а общий объем помещений для бизнесменов составил около 280 тыс. кв. м. С 2008 г. потенциальные инвесторы потеряли интерес к этому виду недвижимости и переориентировались на более прибыльный гостиничный рынок.

Эксперты утверждают, что потребность в высококлассных БЦ во Львове существует, однако такие объекты негде строить, так как найти свободный земельный участок в центре крайне проблематично.

Растущий спрос на фоне стабильного предложения позволяет собственникам наиболее востребованных помещений удерживать цены. За последний год арендные ставки на офисы в центре города практически не изменились и стартуют с 80–100 грн./кв. м. Объекты на окраинах подешевели на 10% (от 50 грн./кв. м).

ДНЕПРОПЕТРОВСК: Слишком много кабинетов

В Днепропетровске предложение офисных помещений превышает спрос вполовину. Хотя сейчас БЦ строятся не очень активно (из новых объектов можно отметить "Кудашевский" — 31,3 тыс. кв. м, "Цивилизация" — 17,9 тыс. кв. м, БЦ по ул. Либкнехта — 4 тыс. кв. м, "Ступени" — 11,8 тыс. кв. м), в городе насчитывается более сотни зданий, расположенных в бывших институтских и заводских корпусах. Они занимают свыше 65% в общей структуре предложения.

Кроме того, до кризиса в центре Днепропетровска (ул. Коцюбинского, Шолом-Алейхема, Глинки, Ширшова, Харьковская) был заложен деловой квартал, где расположены самые дорогие БЦ — "Мост-Сити" и "Призма" (арендные ставки достигают $25/кв. м).

По словам риэлторов, спрос на площади за последний год снизился на 10%. Они поясняют эту тенденцию массовым уходом с рынка мелких компаний. Те, кто не против переехать в новое помещение, ищут максимально компактные (до 50 кв. м) и дешевые (до 50 грн./кв. м в месяц) объекты. Таковые сегодня можно найти преимущественно в старых непрофессиональных зданиях вне центра города.

Владельцев БЦ не спасает даже готовность снижать цены. Только за последний год арендные ставки упали на 5–7% и стартуют с 80–90 грн./кв. м. Центры класса А пока держат официальные ставки на достаточно высоком уровне (от $20/кв. м), но, как рассказывают в местных АН, конкретному клиенту они согласны предоставлять скидки до 30%.

Готовы идти на уступки и продавцы. С начала года квадратный метр офисных площадей подешевел на $100–150 и сейчас стартует с $600. Купить офис на окраине в полуподвальном помещении или на первом этаже жилого дома и вовсе можно за $400/кв. м. В то же время владельцы бизнес-центров класса А за площади просят до $3 тыс./кв. м. Но так как желающих их приобрести немного, они готовы уступать до 20%.

В следующем году, по прогнозам риэлторов, арендные ставки в городе снизятся еще на 10%, а стоимость квадратного метра при продаже как минимум на 5%.

ОДЕССА: Помещения в цене

В Одессе сохраняются достаточно высокие арендные ставки на офисы. Снять помещение в центре, где стремятся обосноваться большинство фирм, можно не дешевле $15–25/кв. м. Причем если в других городах-миллионниках за эти деньги реально найти объект в бизнес-центре классов А или В, то в Одессе предлагаются площади в старых жилых и административных зданиях.

Последние занимают в структуре предложения до 70% (более 200 тыс. кв. м). Новых БЦ в городе строится немного: инвесторам интереснее вкладывать деньги в апартаменты и торговые центры, что поясняется курортным статусом Одессы.

Но даже те немногие офисные центры, которые были введены в эксплуатацию в последние годы, зачастую не отвечают заявленному классу из-за дефицита паркомест и скудной инфраструктуры (конференц-зал, ресторан и пр.). Тем не менее они заполнены на 75–80%, что позволяет собственникам удерживать достаточно высокие цены.

В отличие от других городов-миллионников снижение арендных ставок Одессы не коснулось. Наоборот, стоимость наиболее востребованных помещений в этом году выросла на 5%.