Экономика

Застройщики остановят движение

Представленный на рассмотрение горсовета проект нового генерального плана Киева его разработчики называют панацеей от нарастающих проблем города, в то

Представленный на рассмотрение горсовета проект нового генерального плана Киева его разработчики называют панацеей от нарастающих проблем города, в том числе и транспортных. Жителям столицы пообещали построить новые дороги и тоннели, а также ограничить возведение крупных объектов недвижимости в центральной части столицы, появление которых увеличивает нагрузку на дорожную сеть.

На деле, говоря об ограничениях, разработчики генплана ссылаются на действующие строительные нормативы, которые застройщики систематически игнорируют, предпочитая заплатить небольшие штрафы, но избавиться от существенных затрат в случае соблюдения строительных норм и правил. Поэтому уже через несколько лет центр станет окончательно непроезжим.

Генплан не панацея

Разработчики нового генерального плана Киева обещают защитить центр города от произвола застройщиков. Как рассказал "ДС" начальник коммунальной корпорации "Институт генерального плана Киева" Сергей Броневицкий, в документе заложены строительные ограничения, которые ранее городская власть не устанавливала.

К примеру, в центральной части столицы запретят возводить объекты выше 16 этажей. А после утверждения генплана корпорация проведет зонирование отдельных кварталов, для каждого из которых будут определены свои ограничения.

"В районах, где сохранилась историческая застройка низкой этажности, нормы будем ужесточать вплоть до ограничения в пять этажей. А строительство в буферных зонах историко-архитектурных заповедников "Киево-Печерская лавра" и "София Киевская" будет полностью запрещено", — пообещал г-н Броневицкий.

На самом деле никаких нововведений в институте не разработали. Все ограничения, заложенные в проекте нового генплана, содержит и действующая нормативная база. Когда речь в документе заходит о строительных ограничениях, его текст просто отсылает читателя к соответствующим разделам государственных строительных норм (ГСН).

Но компании, которым город выделяет земельные участки для реализации строительных проектов, попросту игнорируют эти требования, возводя большинство объектов с многочисленными нарушениями. К примеру, в зонах исторической застройки столичного центра высота крышного карниза строящегося объекта не может превышать 27 м.

Но это не предотвратило появление таких многоэтажных монстров, как отель Hayatt на Софиевской площади, 23-этажный жилой дом на улице Михаила Грушевского, 9-а, и 25-этажный Hilton на бульваре Тараса Шевченко.

С нарушениями было застроено и урочище Гончары-Кожемяки. Утвержденный в 2000 г. генеральный план предполагал, что в этом районе здания не могут быть выше 3–3,5 этажа. Но в процессе реконструкции здесь начали массово появляться пятиэтажные дома, и, несмотря на ограничения, столичные чиновники без проблем согласовывали проектные изменения.

Трижды корректировалась и этажность дома на Кловском спуске вплоть до нынешней высотности, значительно превышающей Большую Лаврскую колокольню.

Зачем платить больше?

Каждое масштабное здание, возводящееся в центре столицы, создает дополнительную нагрузку на транспортные артерии, которые и без того не могут справиться с увеличивающимся количеством автомобилей.

Во-первых, из-за дополнительного притока клиентов в новые офисные и торгово-развлекательные центры, а также жильцов многоквартирных новостроек растет дорожный трафик. Во-вторых, прибывшим не хватает паркомест, из-за чего обочины и тротуары близлежащих улиц заняты припаркованными машинами. В ГСН прописаны минимальные требования к количеству паркомест для всех типов строящихся зданий, однако стройкомпании зачастую не соблюдают даже их.

"Из-за высокой стоимости земляных работ сооружение 1 кв. м паркинга обходится примерно во столько же, во сколько возведение квадрата жилья или коммерческой недвижимости. Но продается метраж парковок значительно дешевле, чем квартиры и офисы. Поэтому их предпочитают вообще не строить или возводить в минимальном объеме", — рассказал "ДС" председатель постоянной комиссии Киеврады по вопросам транспорта и связи Дмитрий Олийнык.

Так, например, поступили при сооружении бизнес-центра "Парус" на улице Мечникова, в котором, согласно проекту, под паркинг планировалось отвести весь первый этаж.

Однако заказчики решили, что продать эти площади под офисы намного выгоднее, и теперь громоздкий БЦ обеспечен лишь парой десятков машиномест перед входом. А поскольку его возвели в пределах существовавшей линии застройки, мест для въезда и выезда машин на улице не осталось, и даже не особо оживленное движение по улице Мечникова стало проблематичным.

Игнорировать требования ГСН позволяют смехотворные штрафы, размер которых в зависимости от тяжести нарушения варьируется от 6 тыс. до 100 тыс. грн.

Для сравнения: строительство среднестатистического современного многоквартирного дома обходится в $80 млн. В такой ситуации заказчику проекта выгоднее удешевить смету, компенсируя затраты на штрафы снижением расходов на сооружение паркингов и других необходимых инфраструктурных объектов. Незначительны эти финансовые санкции и в сравнении с размером взяток, которые застройщики платят за землеотводы и всевозможные разрешения.

По словам руководителя одной из столичных строительных компаний, пожелавшего сохранить анонимность, в последние годы застройщики закладывают на вознаграждения для чиновников от 30 до 40% от общей сметной стоимости работ. "В нашей стране ничто не обходится так дорого, как "бесплатные" услуги государства", — констатирует собеседник "ДС".

Взвиваясь ввысь

Сейчас единственным контролером в строительной сфере является Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), в штате которой отсутствуют профессиональные архитекторы (новые правила контроля введены Законом "О регулировании градостроительной деятельности" в 2011 г.). Поэтому при выдаче разрешений на строительство оценить влияние той или иной стройки на инфраструктуру города чиновники неспособны.

"Для такой оценки необходимо анализировать градостроительные нормы, а работники ГАСКа без соответствующего образования даже не умеют читать архитектурные проекты", — объяснил "ДС" киевский архитектор Вадим Жежерин.

Поэтому при дальнейшей застройке центральной части города его перспективное развитие попросту не учитывается, из-за чего в столице проектируется и возводится все больше и больше гигантских объектов.

К примеру, на бульваре Шевченко, напротив Ботанического сада, строится жилищно-гостиничный комплекс, который по высоте превзойдет отель Hilton и БЦ "Парус". На улице Жилянской, 120, неподалеку от железнодорожного вокзала, готовятся к возведению высотного жилого дома, а рядом с Дворцом бракосочетаний, у Воздухофлотского путепровода, сооружаются две 55-этажные офисные башни.

Под улицей Владимирской, прямо у главного корпуса Киевского национального университета, планируется построить три подземных этажа торгово-развлекательного центра.

Еще один ТРЦ размером с целый квартал намерены возвести на улице Антоновича, 52–54. А на улице Бассейной, неподалеку от БЦ "Парус", готовится к запуску торгово-офисный гигант "Гулливер", появление которого способно полностью остановить автомобильное движение в этом районе.

"К каждому из данных объектов устремятся потоки арендаторов и их клиентов. Даже если все перечисленные торговые и бизнес-центры будут располагать нужным количеством паркомест, проехать по соседним улицам станет невозможно, ведь ни один из проектов не предусматривает расширение дорог", — утверждает киевский архитектор, автор генплана столицы 1986 г. Николай Демин.

Не планируют расширять дороги и разработчики нового генплана. В документе нет ни слова о создании дополнительных полос движения, равно как и о строительстве парковок в центральной части города. Единственная мера, которую предлагают принять для снижения транспортной нагрузки на эти улицы, — прокладка в восьми автомобильных тоннелей.

Но для этого у столичной власти нет ни средств, ни механизма привлечения инвесторов. А пока вместо инфраструктурных объектов они строят воздушные замки, застройщики приведут транспортную сеть к полному коллапсу.

Разрешение на пробки

Города по-прежнему будут застраиваться хаотично. 19 сентября Верховная Рада снова отодвинула, теперь уже на 1 января 2015 г., дату вступления в силу жесткой нормы: земли под застройку не могут выделяться без наличия детального плана освоения территории.

Свое решение народные избранники по традиции объясняют заботой о народном благе. Мол, после того как указанное требование начало действовать (с 1 января нынешнего года), большинство горсоветов утратили возможность выделять землю под строительство жизненно важных социальных объектов.

Поскольку не смогли к этому времени утвердить генпланы своих населенных пунктов. Ведь подобный документ — слишком дорогое удовольствие для местной казны. Общие правила землеотводов будут действовать и для Киева.

Хотя изначально, чтобы защитить зеленые зоны и районы исторической застройки, для столицы хотели сделать исключение и сохранить мораторий на землеотвод, пока не будет утвержден генплан развития. Однако строительное лобби сработало на пятерку.

В столице снова дали зеленый свет на строительные работы, которые ведутся без учета интересов города и его жителей с систематическими нарушениями строительных нормативов. Это выливается в хроническую нехватку детских садов, школ и медучреждений, превращает столичные дворы в неприглядные колодцы, закупоривает движение транспорта да и просто уродует облик столицы.

Самые большие проблемы возникают в центре города, где застройщики при полном попустительстве властей отбирают у местных жителей детские и спортивные площадки, скверы, места для парковок, пытаясь выжать максимум прибыли из каждого клочка земли.

К чему приведет принятый закон, спрогнозировать несложно: только за первый месяц его действия в Киевраду поступило уже около сотни обращений от строительных компаний, желающих получить землеотводы для реализации своих проектов.

Причем самая ожесточенная схватка идет за оставшиеся или потенциально пригодные для застройки клочки земли в центре. А это значит, что при таком подходе властей к строительному вопросу уже через пару лет центр Киева превратится в одну сплошную пробку.

Дорогая моя столица

Появление дорожных пробок в центре Киева закладывалось давно. Еще во времена СССР в градостроительные проекты закладывали так называемые плановые и реальные показатели.

Плановые использовались для выбивания государственного финансирования и составления отчетов, а реальные, которых строителям действительно удавалось достигать, оказывались гораздо скромнее.

"К примеру, линию скоростного трамвая должны были оборудовать еще двумя транспортными развязками, а на площади Победы переложить инженерные сети и построить проходной коллектор. Из-за проблем со снабжением этого не сделали, проект реализовали только частично, и теперь город не может найти деньги, чтобы избежать коллапса транспортной и канализационной систем в этом направлении", — объясняет архитектор Николай Демин.

В период, когда Киевом руководил Александр Омельченко, в городе существенно выросло количество легковых автомобилей. В это же время начались и масштабные манипуляции чиновников со столичной землей.

О развитии транспортной инфраструктуры городская власть тогда не побеспокоилась — гораздо больше чиновников и депутатов волновали их нелегальные доходы, которые они получали за землеотводы на рекреационных территориях и за согласования строительных проектов в обход законодательных ограничений.

Именно в это время началась активная раздача земли в Конче-Заспе, а также в столичных парках и на днепровских склонах. Дошло до того, что перед очередными выборами горсовету по поручению г-на Омельченко пришлось срочно отбирать уже застроенные участки, чтобы компенсировать распроданные зеленые зоны.

"Так, в статус зеленой зоны, не подлежащей застройке, был переведен надел Поместной церкви евангельских христиан на улице Жукова, 2, с утвержденным, прошедшим экспертизу проектом и зданием, построенным на 85%", — вспоминает архитектор Георгий Духовичный.

При мэре Леониде Черновецком торговля киевской землей достигла небывалых масштабов. Члены его "молодой команды" без проблем получали любой участок в центре столицы и оформляли его на подставные фирмы для последующей перепродажи реальным застройщикам.

От стремительного роста небоскребов в историческом центре киевлян спас только мировой финансовый кризис, в условиях которого у потенциальных покупателей не нашлось средств на удовлетворение непомерных аппетитов подручных г-на Черновецкого. Но и за время их нахождения при власти в столице успели снести ряд исторических зданий, в частности Сенной рынок и дома в Десятинном переулке, а на строительной карте города появились такие горячие точки, как улица Гончара, 17–23, станция метро "Театральная" и Пейзажная аллея.

Практику неконтролируемой застройки поощряет и команда Александра Попова. Только на протяжении последнего месяца в Киевраду поступило около сотни обращений от застройщиков о выделении земли, в том числе и в центральной части столицы. Можно не сомневаться, что большая часть из них будет удовлетворена.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктор Глеба, экс-заместитель главного архитектора Киева

О том, как заставить застройщиков соблюдать строительные нормы

Чтобы заставить застройщиков соблюдать строительные нормы, необходимо контролировать деятельность заказчика, строителей и проектировщиков на этапе получения разрешений. Делать это должны специалисты в области архитектуры, которые понимают принципы проектирования и строительства.

Тогда они смогут сразу оценить, насколько тот или иной проект соответствует градостроительной документации и регламентам, утвержденным для данной территории или конкретного участка.

И если проект не отвечает нормам высотности, этажности, соотношениям площади зданий к площади участка или количества зеленых насаждений к числу железобетонных конструкций, то на его возведение не должны выдаваться разрешения.

В Украине подобного контроля вообще не существует, а соблюдение нормативов проверяется уже на этапе строительства и сдачи объектов в эксплуатацию. При подаче документов на получение разрешения проект не требуется, достаточно условий и ограничений, выданных органом архитектуры местной власти.

Когда уже возведены стены, а то и все здание и что-либо менять в конструкциях поздно, на объект приходит инспектор с лазерной линейкой и начинает замерять углы и расстояния.

При этом профильного образования у него нет, поэтому задача такого инспектора заключается не в том, чтобы не допустить нарушения при строительстве, а в том, чтобы обнаружить те, которые уже допущены, наложить штрафы и отчитаться перед начальством о пополнении бюджета.

Если штрафы уплачены, а общественность не обнаруживает нарушений, даже ненормативная стройка проходит успешно. Поэтому у меня сложилось впечатление, что работа ГАСКа нацелена не на обеспечение соответствия застройки градостроительным нормам и требованиям, а на стимулирование проведения незаконных работ и сбор официальных и неформальных платежей.