Землю отложили
Верховная Рада разблокировала передачу коммунальных и государственных земель в собственность или пользование физическим и юридическим лицам. С начала этого года более половины населенных пунктов Украины не проводили операции с землей из-за отсутствия планов зонирования и детальных планов территорий. Теперь народные депутаты решили отсрочить это требование законодательства до 2015 г. За это время местные органы власти должны утвердить необходимую градостроительную документацию.
Заложники ситуации
С начала нынешнего года более половины населенных пунктов Украины лишились возможности выделять земельные участки под строительство. Согласно требованиям Закона "О регулировании градостроительной деятельности" местным органам власти запрещено принимать подобные решения, если у населенного пункта нет утвержденного плана зонирования или детального плана территории, которые разрабатываются на основе генпланов.
Поскольку на момент принятия этого закона в феврале 2011 г. утвержденные генпланы имели лишь 39,5% городов, поселков и сел, вступление в силу данного требования сначала отсрочили до 1 января 2012 г., а затем до 1 января 2013-го. Но ситуация с разработкой градостроительной документации за прошедшее время кардинально не изменилась.
По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, на начало этого года действующими генпланами располагали только 44,8% населенных пунктов страны. Еще хуже обстоят дела с планами зонирования (утверждено всего 33 таких документа) и детальными планами территорий (624).
Местные власти не спешат заказывать градостроительную документацию, объясняя это банальным отсутствием бюджетных средств на проведение соответствующих работ, дефицитом проектных организаций и нерентабельностью разработки генпланов для небольших городов и сельских населенных пунктов.
"Стоимость разработки генплана для города с населением до 10 тыс. человек может составить 200 тыс. грн., 50–60 тыс. человек — 500 тыс. грн., до 100 тыс. человек — более 1 млн грн. Планы зонирования и детальные планы территорий обходятся в 15–18 тыс. грн. за 1 га площади. Это очень большие расходы для населенных пунктов", — рассказал в интервью "ДС" эксперт Ассоциации городов Украины Ярослав Рабошук.
К примеру, бюджету Харькова план зонирования, разработанный местной фирмой "Вист", обошелся в 2,18 млн грн. А Севастополь заплатил за зонинг, подготовленный киевским государственным предприятием "Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства", 2,78 млн грн. Если крупные города могут выделить из своих бюджетов деньги на разработку градостроительной документации, то райцентры и села оплатить такой заказ не в состоянии.
Поэтому Верховная Рада в третий раз отсрочила норму, обязывающую местные власти проводить операции с землей только при наличии градостроительной документации. Народные депутаты поддержали законопроект №2361-1 с поправками в Закон "О регулировании градостроительной деятельности".
До 1 января 2015 г. передавать коммунальные и государственные земли в собственность или пользование физическим и юридическим лицам можно без планов зонирования или детальных планов территорий. За это время местные органы власти должны заказать проектным организациям разработку градостроительной документации и утвердить ее. Деньги на это планируется заложить в государственном бюджете на 2014 г.
"Это главное условие, чтобы не приостанавливать действие закона. Иначе и до 2015 г. никаких детальных планов территорий, как и планов зонирования, не будет", — считает народный депутат Александр Черноволенко.
Однако маловероятно, что государство найдет средства на разработку градостроительной документации. Учитывая среднюю стоимость разработки планов зонирования территории (16,7 тыс. грн. за 1 га) и общую площадь земель в пределах населенных пунктов (7,4 млн га), для разработки зонинга всех населенных пунктов Украины необходимо более 1,2 млрд грн. Поэтому не исключено, что через полтора года Верховная Рада снова разрешит выделять наделы под строительство без планов зонирования и ДПТ.
Для сел сделают исключение
На сегодняшний день без градостроительной документации остались те населенные пункты, в которых затраты на разработку всех планов значительно выше потенциальной финансовой выгоды от выделения земли под застройку.
Если на начало этого года 85% областных центров профинансировали подготовку генпланов, то только 21% поселков и 14% сел нашли в своих бюджетах средства для оплаты работы проектных организаций.
"Средств в местных бюджетах нет. Особенно это относится к небольшим (численностью до 10 тыс. человек) населенным пунктам, прежде всего депрессивным регионам с мизерными поступлениями в местный бюджет, обесцененной землей и недвижимостью, стойкой тенденцией к сокращению населения. А с учетом почти нулевой градостроительной активности в таких населенных пунктах расходование средств из местных бюджетов на приведение градостроительной документации в соответствие с требованиями законодательства является неэффективным и нерациональным", — убежден народный депутат Владислав Атрошенко.
В некоторых поселках главными спонсорами проведения зонирования выступают сами застройщики. К примеру, такая практика распространена в Киевской области или на ЮБК, где цена земли зашкаливает. Инвесторы, оплатив зонинг всего населенного пункта, получают взамен самые привлекательные земельные наделы. Но в целом по Украине подобные схемы широко не применяются.
"Необходим гибкий подход к процедуре выделения земельных участков. Поселкам и сельским населенным пунктам следует разрешить распоряжаться землей без утвержденных планов зонирования и детальных планов территорий", — считает Ярослав Рабошук.
С этим мнением согласен и Владислав Атрошенко, который предложил законопроект №2269а, предусматривающий применение этой нормы только для населенных пунктов с численностью населения более 10 тыс. человек. По мнению народного депутата, Кабмин должен утвердить перечень небольших городов и поселков, которые будут обязаны разработать градостроительную документацию.
В частности, в этот список предлагается внести населенные пункты, расположенные в курортных, лечебно-оздоровительных и рекреационных зонах, а также имеющие историко-культурное значение.
