Чьи заробитчане богаче? В Ивано-Франковске самое дешевое жилье спросом не пользуется, тогда как в Тернополе только его и покупают
Ивано-франковский и тернопольский рынки жилой недвижимости, несмотря на соседство этих городов и высокий уровень трудовой миграции местного населения, демонстрируют диаметрально противоположные тенденции. Жители первого покупают мало, но не экономят на комфорте, отдавая предпочтение квартирам улучшенной планировки и новостройкам, а во втором продаются только самые дешевые объекты. Соответственно меняются и цены: стоимость старого фонда в Ивано-Франковске снижается, а в Тернополе постепенно растет.
Мигранты — источник доходов риэлторов
Ивано-франковский рынок жилой недвижимости уже не спасает приток денег заробитчан. По словам директора местного АН "Тонус" Николая Тарасюка, количество сделок за 2009 г. снизилось в три-четыре раза. Среднестатистическое агентство в лучшем случае оформляет до пяти операций купли-продажи в месяц. Учитывая, что более-менее активными в городе остаются восемь–десять риэлторских контор, общее число сделок исчисляется несколькими десятками, тогда как до кризиса счет шел на сотни. По словам г-на Тарасюка, среди немногочисленных покупателей квартир в городе по-прежнему лидируют заробитчане. Получая доход в валюте, они могут воспользоваться снижением цен на недвижимость. Однако ряды трудовых мигрантов, располагающих средствами на покупку квартиры, заметно поредели, поскольку многие из них потеряли работу за рубежом и были вынуждены вернуться на родину. Движение на рынке жилья обеспечивают также горожане, желающие улучшить свои жилищные условия. Ведь разница в цене между одно- и двухкомнатными квартирами сокращается и на сегодняшний день составляет порядка $10 тыс.
Подобная структура клиентской базы ивано-франковских агентств определяет и особенности спроса. "Если в большинстве регионов страны популярностью у покупателей пользуются наиболее дешевые "единички", то у нас на вторичке готовы брать разве что двух- и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки или в хорошем месте", — говорит риэлтор агентства "Маєток" Оксана Семянчик. По ее словам, сейчас жилье в хрущевке реально продать лишь в том случае, если оно расположено в центре города. При этом "двушка" стоит $35 тыс., а "единичку" и вовсе можно найти за $22–24 тыс., что вдвое дешевле, чем до кризиса. Представитель компании "Увекон" Анастасия Илич отмечает, что одной из причин невысокого спроса на ивано-франковскую вторичку является и плохое качество старого фонда — много домов находятся в аварийном состоянии. Рассматривая варианты в микрорайонах, потенциальные покупатели предпочитают дома улучшенной планировки, которые с начала кризиса потеряли в цене 30–40% — до $35–40 тыс. за однокомнатную квартиру.
Недострои пугают покупателей
Другой тип недвижимости, интересующий потенциальных покупателей, — квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках. До кризиса в Ивано-Франковске возводили порядка 100 тыс. кв. м жилья в год. В минувшем сезоне, по данным г-жи Илич, предложение жилья в новостройках увеличилось еще на треть, так как подрядчикам пришлось достраивать большое количество заложенных еще до кризиса объектов. Теперь девелоперы не могут их продать. По информации директора АН "Прикарпатский дом" Светланы Андрийчук, в общей сложности застройщики предлагают до 150 квартир. Апартаменты с документами на право собственности можно купить и в центре (на ул. Карпатской Сечи, Кисилевской, Коновальца), и в микрорайоне Каскад (ул. Симоненко). Цены варьируются от 5,5 тыс. до 7 тыс. грн./кв. м, что, по меньшей мере, на 1 тыс. дешевле, чем в начале 2009 г. Причем новые квартиры эконом-класса порой стоят меньше старых. К примеру, "единичка" в 43 кв. м в новостройке на улице Кисилевской предлагается за $30 тыс., квартира в доме на Каскаде площадью 38 кв. м — за $26 тыс., тогда как аналогичные по квадратуре в домах улучшенной планировки советской постройки стоят около $40 тыс.
По словам г-жи Андрийчук, в конце прошлого года местные девелоперы разморозили не менее пяти строек в центре города, в микрорайонах Пасечный и Каскад. Их обещают сдать в эксплуатацию не позже 2011 г., а некоторые уже к лету. Но потенциальные покупатели опасаются вкладывать деньги в недострои, несмотря на привлекательные цены — от 4,5 тыс. грн./кв. м.
Уже не манит горожан и земля, хотя до кризиса участки в Ивано-Франковске и пригороде расходились на ура. Сдвинуть продажи с мертвой точки не смог даже ценовой обвал. Если в 2008 г. сотка земли в областном центре стоила до $30 тыс., то сейчас нет желающих приобрести ее и за $10 тыс. Ближний пригород подешевел вдвое. Скажем, в Микитинцах сотка упала в цене с $9 тыс. до $4–5 тыс., в Подпечарах и Чернигове — с $6 тыс. до $2,5–3 тыс. Риэлторы рассчитывают, что к лету ситуация изменится. По мнению Николая Тарасюка, если потенциальные покупатели все-таки активизируются, то интересовать их будут исключительно дешевые наделы по $1,5–2 тыс./ сотка в ближайшем пригороде (4–5 км от городской черты). "Общая сумма сделки вряд ли будет превышать $20 тыс. Поэтому владельцы более дорогих участков вынуждены будут и дальше снижать цены", — резюмирует эксперт. Светлана Андрийчук говорит, что торг, удешевляющий квартиры и наделы как минимум на 10%, будет основным двигателем продаж в течение ближайшего полугодия. Но даже низкая цена не повышает спрос на неликвид.
Тернопольцы гонятся за дешевизной
Тернопольские риэлторы, в отличие от своих ивано-франковских коллег, отмечают рост спроса на самое доступное жилье. По словам директора местного АН "Проспект" Марии Стацишин, с начала февраля число потенциальных покупателей увеличелось на 20%. Эксперт поясняет активизацию клиентов отложенным спросом, ведь в течение последнего года в городе практически ничего не продавалось, поскольку все ожидали дальнейшего снижения цен. Но так как с лета стоимость жилья не изменилась, а по рынку поползли слухи о его возможном удорожании, то имеющие накопления потенциальные покупатели все же стали подыскивать квартиры. Продажи жилья подтолкнуло и возвращение на родину заробитчан, потерявших работу в Греции и Испании из-за обострившихся там экономических проблем. Директор АН "Світ" Оксана Тлумацкая говорит, что наибольшим спросом у них пользуется самая дешевая вторичка — однокомнатные квартиры стоимостью до $28 тыс. (гостинки, хрущевки и полногабаритные квартиры в отдаленных микрорайонах Кутковцы и Оболонь). Уловив такую тенденцию, хозяева стали повышать цены: за последний месяц они выросли на $1–2 тыс.
В то же время квартиры в домах улучшенной планировки в центре города или в популярных спальных районах (Солнечном и Дружбы), наоборот, теряют в цене. Если до недавнего времени за них просили $1 тыс./кв. м, то сейчас — $950/кв. м., и хозяева обещают скидку при торге. По словам Марии Стацишин, конкретному покупателю уступают до $2–5 тыс., что, впрочем, не повлияло на спрос: желающих потратиться на сравнительно дорогое жилье по-прежнему в два-три раза меньше, чем продавцов.
Не привлекла потенциальных покупателей и щедрость застройщиков. Если до кризиса стоимость квадратного метра в новых домах доходила до 7 тыс. грн./кв. м, то сейчас можно приобрести квартиру в уже сданном объекте за 5 тыс. грн./кв. м, а по 7–8 тыс. грн. выставляются апартаменты с ремонтом. Предлагается порядка 20 уже достроенных объектов на Молодежном, Восточном, Солнечном массивах. Эксперты говорят, что из-за большой площади новое жилье слишком дорого для горожан, рассчитывающих отдать за квартиру не более $30 тыс. Незавершенные объекты сейчас выставлены на продажу по 3,5–4 тыс. грн./кв. м, но спросом не пользуются.
Выбирая земельный участок, местные жители также обращают внимание на самые доступные по цене варианты. К примеру, интересуются наделами по $800/сотка в селах Буцнив, Великая Лука, Настасив, а также домами постройки 60–70-х годов прошлого века по $30–35 тыс. Более дорогие участки в востребованных до кризиса населенных пунктах — Петриках, Кутковцах — стоимостью $3–4 тыс./сотка, подешевевшие за год в два раза, по-прежнему простаивают. С началом строительного сезона они могут потерять в цене еще 10–15%.
