Смена вывески

Создание конкуренции на рынке жилищных услуг украинские власти преподносят как панацею от всех проблем отрасли. Роль главного "спасителя" отводится управляющим компаниям и частным ЖЭКам. К сентябрю этого года Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ должно разработать план мероприятий по переходу на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, а к 2015 г. воплотить их в жизнь. Но, скорее всего, запланированная реформа отрасли сведется к смене вывесок коммунальными ЖЭКами и банальному повышению квартплаты.

Вопреки декларациям

Потенциал рынка жилищных услуг в Украине поражает воображение: 250 тыс. многоэтажных домов, 95% квартир в которых приватизированы. Но, за исключением 15 тыс. строений, в которых созданы общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), управляют жилыми зданиями местные власти посредством коммунальных ЖЭКов. Такая ситуация полностью устраивает региональных чиновников. Ведь они контролируют денежные потоки, поступающие от жильцов в виде квартплаты, а также распоряжаются бюджетными средствами, выделяемыми на содержание и ремонт жилья.

Первые частные организации на рынке жилищных услуг появились в 2005 г. Тогда государственный комитет Украины по ЖКХ утвердил Порядок определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг в жилом фонде, а Кабмин принял Порядок проведения конкурса на право предоставления жилищно-коммунальных услуг. После этого присутствие частного бизнеса в данной сфере приобрело официальный характер, но массовым не стало. На сегодняшний день в Украине работают около 70 управляющих компаний и чуть больше 500 частных фирм, занимающихся обслуживанием жилья. И это на более 5,5 тыс. коммунальных ЖЭКов. Местные власти не рады появлению конкурентов, так как не хотят отдавать им контроль над многомиллионными потоками. К примеру, "дочка" немецкой компании Peter Dussmann GmbH не смогла работать на рынке жилищных услуг — "П. Дуссманн-Украина" буквально выжили из Киева, Луганска и Одессы. Не договорилась со столичными чиновниками и частная фирма "ЖилКом Украина" (дочернее предприятие российской компании "ЖилКом"), которая выиграла конкурс на управление 88 жилыми домами в Подольском районе Киева. Договор расторгли "по обоюдному согласию сторон" буквально сразу же после его заключения, и о причинах можно только догадываться. В других городах частные компании тоже чувствуют себя не очень уютно. В Сумах, где до 2011 г. услуги по содержанию домов оказывали 16 частных ЖЭКов, теперь 90% жилья обслуживает коммунальное предприятие "Сумыжилье", которое неоднократно уличали в необоснованно завышенных тарифах.

Смена вывески

Украинские власти на протяжении последних двух десятков лет критикуют положение дел в ЖКХ. Решить все проблемы отрасли, по мнению государственных чиновников, должен частный бизнес. Схема спасения жилищной сферы, по их мнению, выглядит просто: собственники квартир обязаны сами заботиться о своем доме. А если не желают этим заниматься, то могут нанять (естественно, за дополнительную плату) управляющую компанию, которая и будет договариваться с исполнителями услуг. Тогда, по замыслу правительственных чиновников, в жилищной отрасли возникнут рыночные отношения, появятся свободные деньги и можно будет с легким сердцем снять эту сферу с государственного "довольствия", оставив из бюджетных расходов только субсидии малообеспеченным.

Перечень мероприятий по переходу на рыночные отношения в сфере жилищных услуг Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ должно разработать к сентябрю этого года и воплотить их в жизнь к 2015 г. Концепцию документов, регулирующих отношения в жилищной отрасли, разрабатывают юристы компании Backer&McKenzie, работа которой оплачивается за счет средств Международной финансовой корпорации (входит в группу Всемирного банка). Они предлагают украинцам два варианта управления своими многоквартирными домами — через управляющую компанию и без нее. Если создано объединение совладельцев многоквартирного дома, то как юридическое лицо ОСМД заключает договоры с фирмами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги (ОСМД также может нанять управляющую компанию, которая будет контактировать с исполнителями услуг). Второй вариант — жильцы большинством голосов выбирают управляющую компанию, которая заключает договоры на обслуживание дома с частными ЖЭКами. Если собственники квартир не выберут себе управляющую организацию, то за них это сделают органы местного самоуправления.

Разработчики проекта отдают предпочтение второй модели, которая успешно работает в Германии, Литве и Эстонии. Но то, что эффективно у них, не всегда работает у нас. Рынок управляющих компаний в Украине абсолютно не сформирован. Уже несколько лет государство обещает заняться профессиональным обучением управляющих кондоминиумами и лицензированием этой деятельности, однако и по сей день дело не сдвинулось с мертвой точки. Понятно, что к 2015 г. вряд ли появится такое количество профессиональных управляющих организаций, чтобы "охватить" весь жилой фонд. Поэтому украинские власти намерены поступить просто: приватизировать существующие коммунальные ЖЭКи, на бумаге превратив их в частные управляющие компании, имеющие в своем составе сантехников, электриков, уборщиц, дворников и т. д. То есть, по сути, все ограничится банальной сменой вывески на дверях ЖЭКа. Еще один вариант — регистрация фирмы, состоящей из директора, бухгалтера и нескольких управляющих домами, которая будет посредником между жильцами и коммунальными или частными ЖЭКами.

Управдом повысит квартплату

В скором времени придется платить не только за обслуживание домов и придомовых территорий, но и за управление ими. Сейчас как коммунальные ЖЭКи, так и частные жилищные организации обязаны подавать для утверждения в местные органы власти расчеты своих тарифов. Однако далеко не все частные компании согласовывают свои расценки с муниципалитетом (особенно, если начисляют жильцам заоблачную квартплату).

Рыночные отношения в жилищной сфере подразумевают, что об оплате услуг управителя придется договариваться в свободном режиме. Если в разных странах вознаграждение управляющей организации составляет в структуре затрат на содержание дома 6–8%, то в украинских реалиях эта цифра может быть значительно выше. В теории, если жильцам не понравятся расценки управляющей компании, то они могут ее сменить. Но на практике сделать это весьма проблематично. Ведь для такого решения необходимо письменное согласие большинства жителей дома. Как показывает практика, собрать подписи огромного числа жильцов и заставить действующую управляющую компанию уйти без скандала зачастую невозможно.

Прайсы ЖЭКов тоже будут договорными. Если заказчику услуг (ОСМД или управляющей компании) цены покажутся высокими, они смогут заключить контракт на обслуживание дома с более дешевой фирмой. Однако такая схема сработает только в том случае, если на рынке жилищных услуг действительно есть конкуренция. В противном случае "доить" жильцов будут и управляющая компания, и частный ЖЭК.

Частники выбирают новостройки

В нашей стране уже есть несколько крупных сервисных компаний, которые предоставляют полный комплекс услуг по управлению и содержанию жилья. К примеру, ООО "Жилищно-коммунальный союз Украины" обслуживает более 7 млн квадратных метров жилья в 12 городах (Харьков, Сумы, Житомир, Тернополь, Бердянск, Мелитополь и др.). Однако большинство управляющих компаний обслуживают жилые здания по аутсорсинговой схеме: нанимают подрядчиков для выполнения работ.

Приблизительно 20% жилого фонда, как правило, в больших городах, где много новостроек, обслуживают дочерние компании застройщика или нанятые им частные ЖЭКи. "В новом доме не нужно ничего капитально ремонтировать и менять. Не то, что в старом жилом фонде: то крыша протекла, то трубы в подвале прорвало. А квартплата в новостройках в 2–2,5 раза выше, чем в обычном доме, ведь жильцы состоятельные, и можно на них заработать", — объясняет директор Института города Александр Сергиенко. Поэтому нередко вспыхивают скандалы по поводу завышенных тарифов. К примеру, жители одного из киевских домов отсудили у ООО "Эксплуатирующая компания Голосеево" 2,5 млн грн., которые были переплачены из-за незаконно установленных высоких цен за обслуживание. И если за право обслуживать новостройки, на которых можно неплохо заработать, частные

ЖЭКи готовы побороться, то вряд ли найдется много желающих взять на попечение старые дома. Разве что если тарифы на содержание такого жилья будут значительно увеличены.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Гжегож Гайда

Руководитель проекта МФК: "Энергоэффективность жилого фонда Украины"

Управляющие компании смогут предоставлять качественные услуги по приемлемым ценам только в том случае, если на рынке жилищно-коммунальных услуг будет конкуренция. Именно так происходит во многих странах мира. Но в Украине этого пока нет, и управление многоквартирными домами является не слишком распространенным видом бизнеса. Объединение совладельцев выступает заказчиком, а управляющая компания — поставщиком жилищно-коммунальных услуг: собирает платежи от жителей, контролирует качество предоставленных услуг, ведет бухгалтерию и учет. В Украине считают, что наиболее дешево — это когда ОСМД управляет домом самостоятельно, чуть дороже — когда ЖЭКи выполняют функции управдома, и самый дорогой вариант — через частную управляющую компанию. Но мировой опыт говорит об обратном. Управитель-профессионал имеет возможность выбрать "правильных" поставщиков коммунальных услуг, контролировать качество их услуг, влиять на разрешение спорных ситуаций, в том числе отстаивать интересы жильцов в суде.