Гектары про запас
Бизнесмены кинулись скупать землю под Киевом — за прошлый год количество сделок выросло на 15–20%. Но поскольку выставленных на продажу участков в разы больше, чем потенциальных покупателей, последние перебирают объектами и пытаются максимально сбить цены. Дорожает лишь наиболее ликвидная земля, которой в риэлторских базах осталось не так много.
Участки карман не тянут
Земля коммерческого назначения (под строительство складов, торговых центров, промышленных предприятий и мини-цехов) в Киеве и ближайшем пригороде становится все более ходовым товаром. По оценкам аналитика SV Development Сергея Костецкого, за последний год спрос на нее вырос на 15–20%. В этом сезоне эксперт прогнозирует данному сегменту рынка как минимум такую же динамику. Основными претендентами на участки остаются иностранные инвестиционные фонды, которые начали активно скупать землю пару лет назад — на их долю по-прежнему приходится не менее 60% всех сделок.
Повышенным интересом у иностранцев пользуются наделы площадью 5–10 га и 30–40 га в 30-километровой зоне от столицы. Причем если ранее большинство покупателей приобретали их, планируя в ближайшее время начать строительство или же выгодно перепродать, то теперь берут землю про запас, рассчитывая возвести объект на протяжении пяти–семи лет, когда экономическая и политическая ситуация в стране станет более предсказуемой.
Столь отдаленная перспектива возврата инвестиций повысила аппетиты претендентов на участки. Если ранее, вкладывая $1 млн, они хотели выжать из земли $1,5 млн, то сейчас — не менее $2 млн (сроки получения этих денег зависят от планируемого объекта: для жилых домов — после ввода в эксплуатацию, для складов и ТЦ — на протяжении семи-восьми лет). Следовательно, прицениваясь к участкам, бизнесмены более тщательно анализируют их перспективность и отказываются от тех, которые, по их мнению, не в состоянии принести двойного дохода.
Наиболее ходовыми сейчас являются территории, расположенные вдоль трасс: Житомирской, Бориспольской, Броварской и Одесской. Первая привлекает потенциальных покупателей сравнительно невысокими ценами (от $400/сотка), наличием большого выбора участков с коммуникациями и удобной транспортной развязкой (прямой выход на просп. Победы). В последующем здесь планируют сооружать большие торговые моллы и развлекательные центры, ориентированные как на жителей близлежащих населенных пунктов, так и на киевлян.
По Бориспольской и Броварской трассам предложение земли с подведенными коммуникациями заметно ниже, а цены выше (от $500–600/сотка). Но это компенсируют сравнительно большая плотность населения и обилие коттеджных городков, что, как рассчитывают инвесторы, обеспечит им поток платежеспособных клиентов. Здесь, помимо ТРЦ, собираются возводить логистические комплексы и промышленные предприятия. Участки в одесском направлении берут с прицелом на более отдаленную перспективу, рассчитывая на бурное развитие коттеджного строительства.
Крупные отечественные компании охотятся за землей менее активно, так как большинство из них уже успели скупить ее сразу после кризиса, когда цены снизились вдвое. Сейчас они приобретают участки только в случае необходимости, скажем, если в ближайшее время собираются что-то строить. Но активизировались небольшие фирмы и частные предприниматели, желающие заполучить землю в столице. Они ищут небольшие наделы (от 3–6 до 50 соток) под строительство магазинов или мини-цехов. В то же время спрос на большие участки в Киеве (1,5–2 га) под ТЦ или бизнес-центры, наоборот, упал. Это поясняется значительным количеством уже реализованных проектов, что сводит к минимуму шансы инвестора не только заработать, но хотя бы вернуть вложенное.
Цены взошли не у всех
Несмотря на растущий спрос, количество сделок на рынке земли коммерческого назначения пока далеко от докризисных показателей. Сергей Костецкий рассказывает, что, если до 2008 г. они продавали до 400 га в месяц, то сейчас — не более 70 га. Предложение же, наоборот, существенно выросло. Те, кто приобрел участки по бросовым кризисным ценам, массово выставляют их на продажу, надеясь неплохо заработать, ведь за последние годы земля подорожала как минимум на 10%. Впрочем, немало и таких, кто пытается избавиться от разоряющего их имущества. Как правило, они приобрели землю по завышенной цене, рассчитывая построить торговый- или бизнес-центр. Но по соседству появился такой же объект, из-за чего реализация проекта потеряла смысл.
Благодаря широкому выбору потенциальные покупатели стали переборчивыми. Они все неохотнее рассматривают варианты без коммуникаций, с неудобным расположением и тщательно проверяют участок на проблемность. Поэтому цены на наиболее привлекательные наделы (расположенные в "правильном" месте, с коммуникациями, без соседей-конкурентов) за последний год выросли на 5–7%. Такая земля будет дорожать и дальше, ведь подобных участков становится все меньше, уверены риэлторы. Стабильно высокой остается и стоимость столичной земли. На окраинах и в промышленных зонах за сотку просят не менее $10–15 тыс., а верхняя планка может достигать $50–60 тыс. В центре (в радиусе 8–10 км от Крещатика) цены стартуют со $100–150 тыс./сотка и могут достигать $300 тыс. Наиболее дорогой участок, выставленный на продажу в Киеве, — 100 соток под коттеджное строительство в Печерском районе, на бульваре Дружбы Народов. Собственник хочет получить за него почти 70 млн грн.
Но хорошо заработать удается далеко не всем продавцам. Многие хозяева участков с неудачным месторасположением не могут продать их до семи-восьми месяцев и вынуждены снижать цену. Хотя формально стоимость земли не изменилась, конкретному покупателю предлагают существенные скидки, достигающие 20%. Так как проблемных объектов в базах риэлторов много, они будут дешеветь и дальше, уверены в агентствах недвижимости.
Спорная земля
В последнее время на земельном рынке Киева и области то и дело вспыхивали скандалы, когда по результатам прокурорских проверок сделки признавались недействительными, а участки возвращались в собственность коммунальной общины. Среди наиболее нашумевших — признание недействительными госактов на более чем 500 наделов, многие из которых были предназначены и под коммерческое использование в поселке Коцюбинское. В конце прошлого года признаны недействительными и сделки купли-продажи по участкам общей площадью около 70 га в селе Счастливом Бориспольского района на сумму порядка 50 млн грн. В зоне риска может оказаться буквально любая земля, расположенная вблизи населенных пунктов, жители которых нередко являются противниками строительства. Немало подобных прецедентов и в самой столице. Наделы, выделенные в свое время столичными властями на так называемой "бесплатной" основе (в долгосрочную аренду), за которые компаниям пришлось заплатить немалые взятки (от $500 тыс. до $1 млн и более), то и дело возвращают в коммунальную собственность после прихода к власти команды Александра Попова. Скажем, не так давно было запрещено строительство жилого дома на пересечении улиц Юности и Космической в Днепровском районе Киева. С появлением кадастра столичных земель число таких случаев будет только расти, ведь, как утверждают эксперты, даже поверхностное изучение карт позволяет выявить немало участков, законность выделения которых под застройку можно оспорить в суде (в заповедных, водоохранных зонах и пр.). Поэтому потенциальные покупатели пригородных земель все чаще присматриваются к сельскохозяйственным угодьям, претензий к которым намного меньше, а смена их целевого назначения стоит сравнительно недорого ($100–150/сотка). Те же, кто охотится за киевскими наделами, более тщательно изучают их историю.
