Новое жилье будут продавать готовым
Застройщики прогнозируют, что цены на новое жилье будут повышаться в Киеве еще как минимум полтора года. К тому же на рынке первичного жилья в скором времени уменьшится количество квартир, продаваемых на стадии "котлована", а следовательно, по более низким ценам.
Разбирают все
За последние полгода цены на жилье в новостройках на массивах традиционно поднялись на 15–20%, что застройщики объясняют увеличением себестоимости строительства, особенностями столицы и растущим спросом. В то же время цены на дорогое жилье практически не изменились. По словам руководителя отдела продаж компании Kramall, возводящей два элитных проекта в центре города, Романа Терещенко, рост цены на дорогое жилье возможен только в случае появления на рынке новых качественных проектов, расположенных в особо элитных, так называемых видовых местах. "Но даже если эти проекты будут размещены на самых престижных площадках города и содержать полный набор инфраструктуры, цена в них вряд ли превысит $2 тыс. за квадрат. Пока столица не готова покупать жилье по более высокой цене", — отметил он. Рост же стоимости массового жилья, по мнению застройщиков, будет продолжаться.
В отделах продаж строительных компаний отмечают, что спросом сегодня пользуются все ценовые категории. Тем не менее, по утверждению заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы, являющегося головной организацией ГХО "Житло-Інвест", Аркадия Бондарева, первое место по спросу все-таки занимает наиболее дешевое жилье, ценовая планка которого колеблется в пределах 2 тыс. грн. за кв. м. "Я бы сказал, что за последнее время еще больше усилился ажиотаж вокруг одно- и двухкомнатных квартир, — отмечает он. — И несмотря на то что сегодня метр в малогабаритной квартире оценивается на 100–200 гривень. выше, нежели в трехкомнатной, такое жилье разбирают в течение первых трех месяцев с момента его поступления в прайсы строительных компаний. Это связано с продолжающимся повышением цен: если бы у людей были лишние деньги, они, может быть, предпочли бы и трехкомнатные квартиры, а в преддверии следующего подорожания хотят купить хоть что-нибудь. Поэтому, видимо, строительным компаниям придется еще больше повышать разницу в цене между квадратным метром однокомнатной и трехкомнатной квартиры".
В ХК "Киевгорстрой" говорят, что в последнее время интерес населения к трехкомнатным квартирам повысился. По словам вице-президента компании Василия Можара, если в начале года можно было говорить о колоссальном спросе на одно-, двухкомнатные квартиры, в то время как остальное жилье застаивалось, то сейчас можно с уверенностью сказать, что любое предложение уже находит своих покупателей, и это касается трех-, четырехкомнатных квартир.
Чтобы как-то снизить ажиотаж вокруг нового жилья, застройщики продолжают активно бороться с перепродажами на первичном рынке. Так, уже практически все строительные организации запретили переуступку прав собственности на квартиру до сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, те, кто вкладывает деньги в новостройки с целью их перепродажи (а это, по оценкам застройщиков, порядка 30% рынка), вынуждены теперь ждать год-полтора, прежде чем они смогут продать свою собственность по более высокой цене. Тем не менее, несмотря на рост цен и меры застройщиков, активность на рынке перепродаж продолжает оставаться высокой.
Лидеры не изменятся
Застройщики отмечают, что покупатели нового жилья стали более уверенными в своих доходах и уже не так активно пользуются кредитами. Среди клиентов ГХО "Житло-Інвест" кредит используют всего 4–5%, среди покупателей ХК "Киевгорстрой" — порядка 10%.
Однако покупают преимущественно то же, что и полгода назад. По словам генерального директора компании "Енергобудлізинг" Дмитрия Филимоненко, наибольшим спросом на рынке пользуются районы массовой застройки, а также тихие "средние" районы с видом на Днепр, которые в последнее время стали активно осваиваться новыми застройщиками. Несмотря на это, строительные компании не прогнозируют в ближайшее время усиления конкуренции на рынке, предвидя, что в ближайшие полгода музыку будут заказывать два прежних флагмана — ГХО "Житло-Інвест" и ХК "Киевгорстрой". По оценкам Романа Терещенко, новые застройщики, которые планируют выйти на рынок, в ближайшее время будут сопровождать всего один-два проекта и не смогут делать на рынке погоды и влиять на снижение цен.
Определенные изменения на рынок принесут земельные аукционы. Большинство застройщиков не согласны покупать землю, поскольку ее стоимость автоматически ложится на себестоимость строительства, а эксплуатировать в дальнейшем дом будет отнюдь не строительная организация.
Как говорит Василий Можар, сегодня строительным организациям предлагается покупать землю, а потом передавать ее в пользование обществу собственников или коммунальным организациям абсолютно безвозмездно. Поэтому более справедливым решением застройщики считают передачу земли им в аренду. Против покупки земли выступают и небольшие строительные организации. Так, в компании Kramall заметили, что смысл покупать землю есть только в том случае, если в последующем предполагается эксплуатация объекта, в ином случае такая покупка лишена всякой логики для застройщика. Правда, в ГХО "Житло-Інвест" к покупке земли уже готовы. "Естественно, затраты на приобретение земли ложатся на себестоимость строительства, но процесс выделения земельных участков в столице так усложнился, что мы уже готовы в отдельных случаях и покупать землю, — сказал "ДС" Аркадий Бондарев. — Покупка земли существенно не повысит стоимости квадратного метра в центре города, но жилье на окраинах, несомненно, подорожает". Рассматривают возможность покупки земли и в компании "Енергобудлізинг". Ее генеральный директор Дмитрий Филимоненко отметил, что компания с удовольствием приобрела бы земельный участок, если бы он был хотя бы на 50% дешевле, нежели участки, выставленные на первом земельном аукционе. Тем не менее в планах компании присутствует покупка земельных участков под элитное строительство.
Застройщики готовят новшества
Похоже, что два лидера рынка — "Житло-Інвест" и ХК "Киевгорстрой" — в дальнейшем будут исповедовать различную политику продаж. Как сообщил "ДС" Аркадий Бондарев, "Житло-Інвест" приняло решение в дальнейшем перейти на продажу уже практически готовых к сдаче объектов. "Мы будем вкладывать собственные средства в строительство жилых зданий и продавать их уже на стадии завершения по более высокой цене, — говорит он. — У нас сегодня достаточно оборотных средств, чтобы использовать именно такую схему продаж. Ранее же из-за удорожания стоимости строительства по многим жилым домам мы выходили практически на ноль, не получая необходимой прибыли".
В ХК "Киевгорстрой" к подобным изменениям еще не готовы. По словам Василия Можара, для того чтобы начинать продавать дом, когда он практически готов к сдаче в эксплуатацию, надо иметь достаточные оборотные средства, которых у холдинга нет, поскольку он работает с дешевым и средней ценовой категории жильем. "По всей видимости, на рынке произойдет разделение клиентов двух наиболее крупных компаний, — предполагает Василий Можар. — У "Житло-Інвест" квартиры будут покупать те, кому они нужны сразу, у нас же — те, кто предпочитает подождать год-полтора и купить жилье дешевле".
О строительстве за свои деньги задумываются и в компании "Енергобудлізинг". "Может быть, мы сможет использовать данную схему, выгода которой неоспорима, при строительстве мелких клубных особняков и вообще небольших объектов, — отметил генеральный директор компании Дмитрий Филимоненко. — Для финансирования такой схемы при строительстве крупных объектов у нас пока средств нет".
Цены будут расти
Все застройщики сходятся во мнении, что в течение ближайших полутора лет цены на новое жилье будут повышаться, причем особенно стремительный их рост будет наблюдаться в сегменте дешевого жилья.
"Цены будут плавно расти до конца года, и общегодовой их рост составит приблизительно 25%, — прогнозирует Василий Можар. — В следующем году, в связи с вступлением в силу закона об НДС, жилье подорожает еще на 7%, а если спрос и цена строительства будут продолжать расти, то эта цифра станет еще больше. В общем же, цены на жилье будут увеличиваться пропорционально росту доходов населения, пока мы не столкнемся с перенасыщением рынка, что произойдет еще не скоро". По словам же Аркадия Бондарева, общегодовой рост цен составит порядка 35%, и в следующем году эта тенденция продолжится.
В то же время, по мнению застройщиков, изменится не только цена новой недвижимости, но и качество предложения. "В дальнейшем покупатели получат больший выбор жилых комплексов с развитой инфраструктурой обслуживания, — рассказывает Дмитрий Филимоненко. — Кроме того, по мере развития экономики люди будут склонны заказывать больше квартир с отделкой, нежели проводить ремонт самостоятельно в течение еще года-двух".
