Строители не хотят много платить
Как и ожидалось, столичные застройщики встретили в штыки попытки инвестора отстоять свои права в суде. Большинство строителей выразило всяческую поддержку пострадавшей в суде "Консоли". Это и понятно, ведь на месте этой компании могла бы оказаться любая другая, поскольку несвоевременной сдачей объектов в эксплуатацию грешат практически все столичные застройщики. Подобные нарушения они объясняют объективными причинами.
На минувшей неделе "Консоль" подала в апелляционный суд столицы иск о признании недействительным решения Святошинского суда, который обязал компанию выплатить 1 млн грн. своему инвестору за задержку сроков строительства. Как уже писала "ДС", суд решил, что заключенный между инвестором и компанией договор является договором подряда, и применил к нему соответствующее законодательство, а также Закон "О защите прав потребителей". "Мы будем оспаривать решение суда, потому что предмет договора — совместная деятельность, а не отношения подряда, — говорит директор по маркетингу регионального представительства "Консоли" Наталья Павленко. — Кроме того, несмотря на то что документ не предусматривал штрафных санкций, компанией была предоставлена компенсация пайщику за задержку сроков строительства".
В компании утверждают, что задержка вызвана объективными причинами: "Консоли" пришлось соорудить новую котельную, вместо того чтобы, как ранее предусматривалось, использовать старую маломощную. В результате пришлось пересогласовывать и дополнительно утверждать проект, что и привело к задержке сроков строительства. "Несмотря на то что новая котельная улучшает качество жизни и необходимость ее строительства увеличила себестоимость объекта, мы не поднимали цену на квартиры в этом доме, — отмечает Наталья Павленко. — К тому же еще в апреле (то есть до подачи иска в суд) мы предлагали истцу подписать договор о приеме-передаче готовой квартиры, что он по непонятным причинам отказался сделать до получения нашей компанией акта о приеме дома в эксплуатацию".
Данное дело, естественно, обеспокоило и другие строительные компании. "Конечно, сдавать объекты надо в срок, но разве размер компенсации может в пять раз превысить стоимость квартиры? — отмечает заместитель генерального директора компании "Энергобудлизинг" Александр Вулах. — Прецедент может привести к волне подобных исков и отодвинуть строительную отрасль столицы на уровень 1990–1992 годов, когда в Киеве практически ничего не строилось".
Защищая себя, застройщики отмечают, что ни одна строительная организация не задерживала сроки без причин. "Существуют объективные причины, — говорит замначальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадий Бондарев. — Если бы стройка начиналась с полностью готовой строительной документацией, то застройщики могли бы более реально оценивать сроки ввода объекта в эксплуатацию. В то же время этот процесс в столице идет по другим схемам. И часто случаются пересогласования объектов, а то и некачественно выполненные проектные работы. Если застройщика подводят подрядчики, то материальную ответственность можно перевести на них, но что делать, если в процессе строительства дома начинают трещать стены близлежащих зданий и необходимо их укрепить, или если обнаруживаются ценные для археологов залежи, и нужно дать специалистам возможность поработать? После этого инцидента застройщики начнут более внимательно работать над договорами с инвесторами и указывать в них обстоятельства, при которых застройщик не должен платить компенсацию, а также предусматривать более отдаленные сроки сдачи объектов". Подобного мнения придерживаются и руководители других строительных организаций, отмечая, что если суд примет по этому вопросу положительное решение, столичные застройщики начнут указывать в инвестиционных договорах сроки сдачи объекта, которые будут как минимум на год превышать реальные. Правда, в этом случае затянется и срок погашения стоимости квартиры, ведь согласно действующим схемам стоимость квартиры выплачивается в течение всего срока строительства. Это изменит взаимоотношения между застройщиком и инвестором и приведет к новшествам на рынке.
Отметим, что найти покупателя квартиры, которого заинтересуют проблемы застройщика, довольно сложно. Так же, как застройщик требует своевременной оплаты квартиры, инвестор вправе ожидать своевременной сдачи объекта. В любом случае решение вышестоящих судов во многом определит дальнейшие взаимоотношения застройщиков и инвесторов. Застройщики сходятся во мнении, что вышестоящие инстанции отменят решение Святошинского суда, но даже в этом случае они будут пересматривать свои договорные отношения с инвесторами и сроки официального ввода своих объектов в эксплуатацию в сторону большей реальности.
В то же время, если данный договор будет все-таки признан вышестоящими инстанциями договором подряда, штрафные санкции, накладываемые на строительные организации, будут взиматься в соответствии с законодательством, регламентирующим подрядные отношения, а не так, как предусматривается договорами застройщиков.
Чтобы избежать этого, последний год строительная компания "Консоль" работает уже с новыми формами договоров, предусматривающими штрафные санкции в размере 10% от суммы сделки. Но даже по этим договорам в случае положительного решения суда инвестор сможет требовать компенсацию в размере, предусмотренном для договора подряда (3% в день от стоимости недвижимости). Вот против этого и выступают застройщики, отмечая, что компенсировать ущерб инвестору строители, конечно, должны, но в любом случае они считают, что речь не может идти о 3% в день, т. е. о миллионах гривень. "Штрафные санкции в 3% в день — это ненормальное явление, — отмечают в юридическом отделе ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 имени Загороднего". — "Консоль", безусловно, должна оспаривать данное решение".
