Первичный рынок стабилизируется
Большинство застройщиков убеждены, что период стремительного роста цен на столичную недвижимость уже заканчивается. По их оценкам, до нового года жилье подорожает на 5–10%, а в следующем году уровень цен стабилизируется.
На рынке много новичков
Сейчас в прайсах застройщиков насчитывается более 110 объектов, планирующихся к вводу в 2003–2005 гг. Строительство большинства из них предполагается завершить в 2004 г. Флагманы рынка компании "Киевгорстрой" и "Житло-Інвест" свои позиции укрепили, предлагая к продаже в следующем году порядка 30 объектов. Еще около 40 домов рассчитывают ввести в эксплуатацию другие застройщики, на каждого из которых приходится от 1 до 15 домов. Наибольшие объемы после "Киевгорстроя" и "Житло-Інвеста" имеет ЗАО "Трест "Киевгорстрой-1", активно осваивающее микрорайон 3-А на Оболони и предлагающее к сдаче в 2004 г. порядка 20 домов. На долю остальных приходится по три-четыре дома, причем небольшие компании осваивают, как правило, только один из трех ценовых сегментов: дорогое жилье (ЗАО "Мост-Инвест", Remax Group), среднее ("Киев-Донбасс") либо дешевое ("Новобудова", "Агробудпереробка", "Градострой", "Экосорб"). Интенсивность реализации проектов строительства жилья свидетельствует о высокой прибыльности этого бизнеса. Поэтому неудивительно, что в этом году появилось много новых застройщиков. По словам руководителя отдела продаж жилой недвижимости ООО "Компания развития проектов "Киев-Донбасс" Олега Приходько, выход на рынок не так уж сложен, если у компании есть качественный проект и отведенный городскими властями земельный участок. При продуманной политике продаж и грамотной рекламе реализация квартир при нынешнем спросе не представляет особых трудностей.
"Компании, которые только выходят на рынок и продают пока один-два проекта, предпочитают осваивать участки, приближенные или находящиеся в самом центре столицы, — рассказывает г-н Приходько. — Исключение составляет лишь работающая сегодня на рынке дешевого жилья, расположенного на окраинах, ПКФ "Новобудова", для которой строит фирма "Атлант". Но в любом случае новому девелоперу необходим значительный стартовый капитал, который большей частью направляется на разработку проекта, а также рекламные акции, рассчитанные на то, чтобы люди узнали нового застройщика".
Спрос на дешевое растет
В отличие от объектов, которые сдаются в эксплуатацию в нынешнем году, среди домов, предлагающихся к сдаче в 2004 г., еще присутствует предложение 1–2-комнатных квартир. И все-таки ограниченное количество "единичек" продолжает оставаться самой значимой особенностью рынка нового жилья. В отделах продаж строительных компаний отмечают, что 1-комнатные квартиры исчезают из прайсов в течение недели после появления, в то время как двушки держатся до полугода, а 3-комнатные квартиры нередко можно купить даже накануне сдачи дома в эксплуатацию. "В следующем году мы будем наблюдать такой же ажиотажный спрос на 1–2-комнатные малометражные квартиры на окраинах, — прогнозирует вице-президент ХК "Киевгорстрой" Виктор Величко. — Финансовое состояние киевлян не улучшается так стремительно, как того хотелось бы, и, следовательно, в будущем году большие 3–4-комнатные квартиры будут залеживаться на полках практически до сдачи дома в эксплуатацию". "Наиболее удачным проектом года у нас стали Позняки и Святошин, — говорит заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадий Бондарев. — Однокомнатные квартиры пробыли в прайсах не более трех месяцев, разойдясь на ура. Теперь мы будем закладывать в свои проекты больший процент 1–2- комнатных квартир". То, что спрос на дешевое малогабаритное жилье продолжает оставаться ажиотажным, подтверждают и в холдинге "Киевгорстрой". "Наиболее успешными проектами 2004 г. обещают стать панельные дома усовершенствованной серии АППС, которые наш домостроительный комбинат №4 строит по всему городу, — утверждает Виктор Величко. — Огромный спрос, который мы наблюдаем на эти объекты, объясняется тем, что они дешевле и в то же время это уже не те панельные дома, которые строились раньше. Это жилье лучше утеплено и имеет более продуманную и комфортную планировку — здесь более просторная кухня, совмещенная со столовой, большой холл и так далее. Поэтому эти объекты расходятся практически мгновенно и обещают стать лидерами продаж следующего года".
И все же наиболее дешевое жилье на сегодняшний день предлагает не холдинг, а новичок рынка — ПКФ "Новобудова", выставляющая в своих прайсах минимальные цены. По словам директора отдела компании Богдана Маханца, это обусловлено стремлением ускорить реализацию проектов даже за счет сокращения прибыли. "То, что наша компания строит исключительно на периферии, — объясняет он, — связано с тем, что тут дешевле и легче отвод земли, в то время как проекты отличаются большей ликвидностью. Сейчас самый дешевый квадратный метр оценивается в 1950 грн., но даже если цены будут повышаться, мы вряд ли перешагнем планку в 2200 грн. за квадратный метр".
Цена достигнет $2 тысяч
Что касается дальнейшего развития рынка жилья средней ценовой категории и элитной недвижимости, то застройщики сходятся во мнении, что спрос будет повышаться. По словам Олега Приходько, 2004 г. принесет не только количественные, но и качественные изменения. "Эти сегменты рынка будут развиваться по пути повышения комфортабельности, — говорит он. — Комплексы будут в обязательном порядке включать подземные паркинги, огороженную территорию дома, развитую внутреннюю инфраструктуру. На первых этажах дома жильцы получат все необходимое в быту — магазины, парикмахерские, аптеки, пункты приема химчистки и прачечной, кофейни и так далее. Наша компания сейчас реализует свой первый проект, и перед выходом на рынок мы анализировали ситуацию и пришли к выводу, что в таком ценовом диапазоне именно объекты с развитой инфраструктурой будут пользоваться повышенным спросом. Элитные проекты, кроме того, должны предусматривать просторные места общего пользования, входные холлы и зимние сады, широкие коридоры, которые должны обязательно отапливаться зимой, и эксплуатируемые крыши". По информации директора реализующего исключительно элитные объекты агентства недвижимости Capital Real Estate Сергея Шапоренко, в 2004 г. будет повышаться как спрос на элитные объекты, так и цена на них. Планка в 9,6 тыс. грн./кв. м еще не является для столицы пределом, и данная отметка может достигнуть в следующем году $2 тыс. за кв. м. Основными покупателями такого жилья на сегодняшний день являются собственники предприятий и компаний, руководители высшего звена и иностранцы.
Застройщики прогнозируют, что центр города в ближайшие несколько лет будет довольно активно застраиваться и предоставит столичным жителям еще немало новых элитных проектов, причем наиболее высокими цены будут в ставших сегодня модными домах клубного типа, рассчитанных всего лишь на несколько квартир.
Что будет дальше
Говоря о прогнозах на будущее, и застройщики, и девелоперы, и руководители агентств недвижимости, занимающихся первичным рынком, в большинстве своем отмечают, что стабилизация цен на новое жилье не за горами. "Сегодня сложно прогнозировать, что будет, поскольку пока растут и цены, и себестоимость жилья, — говорит Виктор Величко. — Дорожает цемент, металл, кирпич и так далее, поэтому в ближайшие полгода незначительный рост цены будет продолжаться. По моему мнению, он будет продолжаться и в следующем году, хотя мне хотелось бы ошибиться, поскольку дальнейшее подорожание жилья вызовет падение спроса и покупательной способности граждан". Если предложение превысит спрос, застройщикам придется обратиться к риэлторам. Пока же они работают лишь с избранными агентствами. По утверждению коммерческого директора агентства недвижимости "Планета Оболонь" Виталия Котенко, на данный момент недвижимость можно продавать без рекламы, ограничившись щитом возле места стройки. "Однако время все изменит, когда предложений станет много и конкуренция усилится, застройщики поймут, что строить должны одни, а продавать другие", — считает он. В то же время большинство застройщиков предсказывают, что в следующем году рынок первичного жилья стабилизируется. По мнению Олега Приходько, резких скачков цены ожидать не приходится: "В этом году, наверное, еще продолжится тенденция роста, максимум на 5–8%, а в следующем цены будут стабильными".
"Новое жилье в будущем году однозначно не подешевеет, — полагает вице-президент холдинга "Киевгорстрой" Василий Можар. — Тем не менее, скорее всего, рынок ожидает стабилизация — цены поднимутся еще на 7–8% и в первом квартале 2004 г. замрут на этом уровне. Подорожание строительных материалов должно прекратиться. К тому же цены уже почти достигли максимума".
