"Вторичка" продолжает дорожать

Цены на вторичном рынке жилья продолжают неуклонно расти, что, однако, не уменьшает количества людей, желающих приобрести недвижимость. Относительной же стабилизации стоимости квадратного метра, по мнению риэлторов, следует ожидать уже в следующем году.

Разный спрос

Несмотря на непрекращающееся повышение цен на столичное жилье, все агентства недвижимости отмечают неуменьшающуюся активность на рынке, которая не падала даже летом. Но если в агентстве "Благовест" говорят, что количество поступающих звонков по сравнению с периодом отпусков увеличилось как минимум втрое, то, например, в C. I. T. утверждают, что особого всплеска осенью этого года не произошло — спрос остался крайне высоким, но сохранился на летнем уровне.

По словам директора агентства недвижимости C. I. T. Эдуарда Бразаса, хотя спрос продолжает превышать предложение, былой ажиотаж присутствует лишь в некоторых сегментах рынка. "Спрос на дешевое жилье превышает сегодня предложение минимум в пять-шесть раз. Если квартира стоит меньше $20 тыс. и более-менее приемлема по параметрам, то ее продажа с первого просмотра практически гарантирована, — рассказывает он. — В то же время в средней ценовой категории на жилье невысокого качества покупателей не так уж и много — оно может задерживаться в прайсах и месяц, и два, пока не найдется человек, предпочитающий именно этот дом или микрорайон. Не расхватывают, как горячие пирожки, и дорогие квартиры — здесь продажи идут в спокойном режиме".

По утверждению риэлторов, рост цен на вторичную недвижимость сегодня нельзя уже назвать стремительным — он составляет 3–4% в месяц, стоимость квадратного метра увеличивается несколько быстрее только в дешевом сегменте. Причем активнее всего поднимаются цены не на одно-, а на двухкомнатные квартиры, поскольку предложение первых уменьшилось и составляет не более 10% от общего числа выставляемых на продажу объектов. Отсутствие "единичек" риэлторы считают весомой проблемой, так как именно на них завязаны цепочки по размену жилплощади. Самую большую часть предложения на рынке составляют трехкомнатные квартиры, которые в связи с проблемой выбора "двушек" стали пользоваться спросом. Риэлторы говорят, что поскольку разница в цене между двух- и трехкомнатной квартирами уменьшилась и найти по реальной цене "двушку" довольно проблематично, их клиенты все чаще стали предпочитать дешевые "трешки", расположенные возле станций метрополитена.

Популярный Киев

По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Андрея Игнатенко, как и прежде, наиболее частой остается заявка на покупку одно-двухкомнатной квартиры в 10–15 мин. ходьбы от метро. "Большой популярностью пользуются такие районы, как Харьковский, Оболонь, Нивки, Академгородок, Святошин. Менее востребованы Левобережье и Русановка, — констатирует он. — В принципе, сегодня популярен весь Киев. Спросом, пусть и чуть меньшим, пользуются даже такие непопулярные ранее районы, как ДВРЗ и Старая Дарница. Квартиры здесь покупают люди, которым не хватает денег на жилье, расположенное возле метро. Так, если однокомнатная квартира в доме серии КТ на Харьковском массиве стоит $25 тыс., то такая же жилплощадь на Старой Дарнице оценивается в $20 тыс. Еще больше разница в стоимости двухкомнатных квартир: приличная "двушка" на Харьковском выставляется на продажу, как правило, по цене $35–36 тыс., а на Старой Дарнице — $28–29 тыс. Так что любое жилье во всех районах, если оно не выставлено по завышенной цене, продается достаточно быстро. Хотя чем больше квартира по метражу и выше по цене, тем меньше на нее клиентов".

По утверждению риэлторов, самым дешевым жильем в столице продолжают оставаться гостинки с 10–12-метровой комнатой, находящиеся в отдаленных районах. Тем не менее цена на них за прошедшие полгода существенно изменилась и на сегодняшний день составляет минимум $13 тыс. "Такое жилье уже давно не строится, — объясняют в компании "Благовест", — и в то же время продолжает пользоваться ажиотажным спросом, поскольку является разменной монетой: и приезжие, обладающие небольшими сбережениями, и киевляне, только скопившие необходимую сумму, сразу же стремятся вложить ее хотя бы в такую недвижимость. Поэтому строительным компаниям имело бы смысл подумать об этом сегменте рынка, учитывая его прибыльность, — ведь стоимость квадратного метра в гостинке выше, нежели в обычной однокомнатной квартире".

Что касается сегмента дорогих квартир, то, как отмечает Андрей Игнатенко, особым спросом пользуется просторное элитное жилье с дизайнерским ремонтом. "За советский евроремонт, традиционно включающий стеклопакеты, ламинат, испанскую сантехнику и обои под покраску, никто из покупателей, имеющих деньги, сегодня платить не будет. Востребованы на рынке квартиры с дизайнерским ремонтом, причем особенно в последнее время популярно стало присутствие в нем элементов фэн-шуй и других изюминок. Такая квартира, в зависимости от метража и месторасположения, может стоить и $200 тыс., и $1 млн. Учитывая, что потенциальных покупателей здесь не так много, как на рынке массового жилья, выбор элитного жилья в городе довольно велик", — рассказывает он.

Последние тенденции

За последние полгода среди клиентов риэлторских компаний значительно вырос спрос на банковские кредиты (в среднем на 50%). "Сегодня банки уже перебирают, кому из покупателей недвижимости давать кредит, а кому нет, — утверждает Андрей Игнатенко. — Даже если нотариус, оформляющий сделку, говорит, что у него нет претензий к документам, банки подключают к процессу свою службу безопасности. Практически повсеместной тенденцией стал отказ в предоставлении кредитов под покупку квартир, которые продаются по генеральной доверенности. Недавний случай показал, что в данной ситуации на обширном столичном банковском рынке кредит может дать лишь банк "Надра", и то не во всех случаях. Все остальные дают кредиты только под абсолютно "спокойные" документы. Самые популярные кредиты — $3–20 тыс.". Риэлторы отмечают, что взаймы берут чаще всего молодые люди, которые работают в перспективных фирмах и получают высокую зарплату. Они не боятся кредитов и охотно берут их под покупку, как правило, просторных двухкомнатных квартир в новостройках на Харьковском массиве и Оболони.

Усложнилась и ситуация с расселением. "Люди, которые не просто продают свою недвижимость, а покупают себе что-то взамен, более отрицательно стали относиться к такому явлению, как деньги на руки и заключение договора задатка до того, как будет найдено соответствующее жилье, — рассказывает Эдуард Бразас. — Сегодня на рынке присутствуют как сделки по разъезду, так и простой размен, например 3+2 меняют на 4+1 и так далее. Все подобные сделки завязываются в цепочки длиной пять–десять звеньев, что крайне затягивает время".

Кроме того, риэлторы отмечают, что приток в столицу иногородних не ослабевает и они продолжают активно скупать недвижимость. Хотя, по некоторым оценкам, в этом году значительно меньше покупалось так называемое "студенческое жилье", то есть квартиры, которые богатые родители приобретают для своих чад, поступивших в киевские вузы.

Начало пользоваться повышенным спросом и жилье за пределами столицы. При расселении из дешевых "трешек" уже стало правилом, что одна из квартир приобретается под Киевом. И наиболее близкие города, такие как Вишневое и Бровары, по уровню цен практически догнали столицу — разница составляет всего 10–20%. Зато где-нибудь в Бородянке трехкомнатную квартиру все еще можно купить за $10–15 тыс.

Ожидаемые темпы

Что касается прогнозов на будущее, то риэлторы сходятся во мнении, что до конца года недвижимость будет дорожать столь же невысокими темпами, то есть примерно на 3–4% в месяц. Далее многие из специалистов прогнозировать затрудняются. "По идее, в новом году должна произойти стабилизация цен на новом уровне, — говорит Эдуард Бразас. — Но есть два момента, которые могут этому помешать. Во-первых, отмена льгот по НДС, которая может заставить застройщиков поднять цены на 5–7%, что не замедлит отразиться и на вторичном рынке. Во-вторых, негативным фактором могут стать предстоящие выборы. До их проведения люди будут продолжать активно вкладывать деньги в недвижимость. После них платежеспособный спрос опять-таки повысится, поскольку надо будет обеспечить жильем новую команду. Поэтому, несмотря на то что время стабилизации цен на недвижимость уже подошло, они могут повыситься и в 2004 г., хотя еще этой весной все специалисты рынка отмечали, что увеличиваться им больше некуда. Однако если рост цен в следующем году и продолжится, он вряд ли превысит 10–15% годовых, поэтому доходность вложений в недвижимость значительно ослабеет". "Сложно сказать, когда цены наконец достигнут своего пика, — говорит Андрей Игнатенко. — Тем не менее, по всей видимости, это произойдет довольно скоро. И после этого возможны небольшой "откат" по некоторым позициям и дальнейшая стабилизация цен на новом уровне".