Проблема хранения.Дороговизна столичной земли провоцирует острый дефицит складских помещений
Несмотря на дефицит складских помещений, инвестиции в данный сегмент рынка со стороны отечественных и иностранных компаний продолжают оставаться крайне незначительными. Это приводит к тому, что компании начинают активно выкупать земельные участки за городом и строить на них склады под собственные нужды.
Все хотят тепла
По словам менеджера агентства недвижимости С.I.T. Тамары Борсук, спрос на аренду складских помещений превышает предложение примерно вдвое. Самый острый дефицит наблюдается в сегменте дешевых отапливаемых площадей, которые предлагаются по ценам ниже среднерыночных и могут быть сняты напрямую у директоров предприятий. "Сегодня наши клиенты уже не делают разницы между городскими районами и различают лишь левый и правый берег — в зависимости от того, где у компании находятся офисы и магазины, — рассказывает она. — Наиболее часто требуются склады под хранение бытовой техники, сантехники, стройматериалов, продуктов и различных пищевых добавок. Спросом пользуются как маленькие помещения площадью от 50 до 200 кв. м, так и довольно большие — от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м. Последние снимают, как правило, крупные отечественные и иностранные компании, однако они уже не заинтересованы в аренде площадей более 3 тыс. кв. м, как это было прошлой весной".
Стоит отметить, что, в отличие от рынка аренды жилья, где цены уже давно превысили здравый смысл, стоимость съема складов не растет. Риэлторы объясняют это тем, что без него какое-то время обходятся практически безболезненно. Соответственно клиент может себе позволить достаточно долго выбирать устраивающий его по всем параметрам вариант даже в условиях дефицита.
Кроме того, очень многие фирмы сейчас хотят снять одновременно склад и небольшой офис, чего не наблюдалось ранее. "Сейчас на территории предприятий, где в большинстве своем и предлагаются помещения, админздания уже отремонтированы, и маленькие офисы в них сложно найти, — говорят в агентстве "Татьяна". — Поэтому многие наши клиенты ставят обязательным условием, чтобы в непосредственной близости от склада агентство нашло им небольшой офис по сходной цене".
Дешевое пустует
В разных сегментах рынка тенденции существенно различаются. Так, наиболее дешевые неотапливаемые склады невысокого качества (около одной десятой рынка) довольно часто пустуют, даже несмотря на то что их цена составляет всего $2–2,5 за кв. м. "Их довольно сложно использовать под хранение чего-либо, кроме металла и стройматериалов, — отмечает Тамара Борсук. — Кроме того, их нужно приводить в порядок, вкладывая дополнительные средства, которые не всегда идут в счет аренды. Поэтому если еще полгода назад компании экономили и хранили в неотапливаемых складах промгруппу, то сегодня поняли, что это невыгодно, поскольку товар тут может подмокнуть и испортиться, и более целесообразно арендовать качественные отапливаемые помещения".
Не пользуются популярностью такие склады и среди покупателей. По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, если они продаются, то не дороже $100 кв. м. Но и в этих случаях их, как правило, сносят, а на освободившемся месте строят новые, приближенные к евростандартам, для собственных нужд. Если же здания размещены на неинтересном участке и имеют маленькие площади, которые проблематично использовать под одновременную погрузку-разгрузку нескольких фур, то они могут стоять в прайсах агентств недвижимости и год-полтора.
В то же время качественные неотапливаемые склады пользуются гораздо большим спросом среди как арендаторов, так и покупателей. "Неотапливаемые склады в хорошем состоянии составляют порядка 40% предложений, — говорят в агентстве недвижимости Red. — Это, как правило, сухие помещения, которые можно использовать не только для хранения стройматериалов и сантехники, но и под промышленную группу товаров. Освобождаются они, как правило, только в случае, если кто-то из арендаторов нашел более просторный или высококачественный склад и переезжает".
Учитывая довольно большой спрос на такие помещения, некоторые компании вкладывают деньги в развитие данного сегмента рынка. В частности, сейчас строятся новые неотапливаемые склады с железнодорожной веткой в районе Столичного шоссе на территории бывшего кирпичного завода. На рынок аренды они в дальнейшем предлагаются по $3–5 за кв. м. Продаются же по $150 за кв. м и наиболее активно используются для хранения пластмассы, дерева, пластика, металла и запчастей.
Хранить начинают с ответственностью
Отапливаемые помещения, составляющие практически половину рынка, предлагаются в аренду уже по цене от $5 за кв. м и продаются по $150–200 за кв. м. Это различные новые склады, бывшие производственные здания, а также овощные и продуктовые базы советских времен, снабженные рампой и прочим необходимым оборудованием. Например, множество отремонтированных баз на улице Алма-Атинской сдаются сегодня по цене от $5,5 за кв. м и практически не освобождаются. Их используют, как правило, под хранение продуктов и ликероводочных изделий.
Риэлторы отмечают, что в последнее время подобные склады начали сдавать под ответственное хранение, которое включает охрану, услуги кладовщика и по погрузке-разгрузке товара. "Под ответственное хранение начинают сдавать, как правило, вновь построенные помещения, которые предлагаются в среднем по семь долларов за квадратный метр. Сопровождающие услуги обходятся клиенту еще порядка двух долларов за квадратный метр, — говорит Тамара Борсук. — Тем не менее ответственное хранение устраивает не всех. Как правило, склады с такими дополнительными услугами снимают иностранные и российские фирмы, а также компании из регионов. Киевляне же считают, что ответственное хранение увеличивает бумажную волокиту и пока избегают его, предпочитая пользоваться услугами собственной охраны и кладовщика".
Практически не пустуют и высококачественные помещения (порядка 10% рынка), которые сдаются в аренду по цене от $7 до $10 за кв. м. "От склада, от логистики зависит эффективность деятельности предприятия, своевременность доставки его товаров по регионам и в магазины города, — говорит консультант по коммерческой недвижимости компании Colliers International Аркадий Вершебенюк. — Поэтому те, кто имеет средства, предпочитают специализированные склады самого высокого качества, предоставляющие дополнительно лицензионные и таможенные услуги. Сейчас новый складской комплекс в Гостомеле строит компания "Кюне энд Нагель", готовятся к выходу на рынок и другие, менее крупные проекты". По словам Натальи Матвийчук, на рынок продажи они не поступают и используются как средство получения прибыли от сдачи их в аренду.
Пополнения будут незначительными
Дефицит складских помещений вызвал повышение стоимости их продажи. По данным "Благовеста", цены на них за последние шесть месяцев выросли в черте города в среднем на 15–20%, за городом — на 10–15%. Имущественные комплексы под такие помещения (с удобными подъездными путями и земельным участком от 1 га) подорожали в черте города на 20%, в пригороде — на 15%. Но, несмотря на дефицит площадей, специалисты отмечают, что строятся такие объекты весьма слабо. По данным компании Colliers International, до середины следующего года на рынок поступит не более 10 тыс. кв. м подобных площадей (сегодня емкость всего рынка складских помещений — около 500 тыс. кв. м), хотя реальная потребность в них значительно выше. "Главная причина того, что этот рынок весьма слабо инвестируется, — говорит Аркадий Вершебенюк, — это отсутствие профессиональных девелоперов". По мнению же директора агентства С.I.T. Эдуарда Бразаса, вложения средств в сооружение складов крайне редки, потому что окупаемость такого рода строительства составляет 7–12 лет, в то время как в сегменте офисного и торгового — не более пяти. "Таким образом, наши инвесторы все сроки окупаемости, которые превышают пять лет, рассматривают как непривлекательные и вкладывают средства в склады, только если это необходимо для деятельности самой компании, а не в целях получения прибыли, — отмечает г-н Бразас. — Иностранные же компании, готовые инвестировать в складские помещения, еще на наш рынок не пришли".
Средняя стоимость складов, $/кв. м
Характеристика
Аренда
Покупка
Профессиональные склады советской постройки, высота складирования
