Офисы подорожали. Несмотря на значительный рост спроса, владельцы офисных помещений не спешат выставлять их на продажу
Несмотря на довольно большой рост предложения на рынке офисов, столица все еще испытывает дефицит подобных помещений. За последний месяц цена продажи офисов выросла на 15–20%. Риэлторы ожидают, что она будет расти и дальше. В то же время арендные ставки практически не изменились.
Окраины пустуют
По словам старшего агента компании DTZ Аллы Литвин, этой осенью на рынок вышло довольно много новых объектов, которые сразу же после ввода в эксплуатацию нашли арендаторов. Это свидетельствует о том, что дефицит офисных площадей все еще сохраняется. Практически все вышедшие на рынок объекты относятся к классам В и С. Общая площадь офисов класса В и С за полгода, по данным DTZ, составила порядка 50 тыс. кв. м. При этом арендные ставки на помещения всех классов за последнее время практически не изменились и составляют за офисы класса А — $33–46/ кв. м (с НДС и коммунальными услугами), В — $22–35/ кв. м, С — $5–18. Наиболее дорогие, как и прежде, арендуют иностранные и крупные отечественные фирмы, обладающие достаточными ресурсами для поддержания имиджа. В то же время все большую популярность среди отечественных бизнесменов завоевывают офисы класса В, куда они переезжают из менее презентабельных помещений. По данным DTZ, мигрируют в офисы этого класса и фирмы, арендовавшие до этого класс А. "Такие компании, как правило, уже завоевали имя на рынке и могут себе позволить не работать на свой имидж так, как раньше, — говорит Алла Литвин. — Наряду с этим спрос на самые высококачественные помещения остается стабильным, и деловые центры класса А продолжают оставаться заполненными на 90–100%". Наибольший уровень вакантности на офисном рынке наблюдается в классе С. Среди помещений, удаленных от центра и находящихся в труднодоступных местах, он порой достигает 40%. По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, в большинстве случаев они расположены на территории различных заводов и сдаются за не более чем $5–6/кв. м. В то же время офисы класса С, расположенные в приближенных к центру районах, практически полностью заполнены, хотя оцениваются гораздо дороже — $11–18/кв. м. "В отличие от весны, когда все хотели что подешевле, сейчас люди готовы платить за офисы чуть больше, но они требуют более высококачественных помещений", — говорит г-жа Матвийчук.
Популярность квартир, сдающихся под офисы, значительно снизилась, хотя на их долю все еще приходится порядка 20% рынка. Самым большим спросом пользуются расположенные на первом этаже в районе с хорошей транспортной развязкой. Уровень арендной платы за такие помещения с ремонтом продолжает оставаться на уровне $15–25/ кв. м.
Популярная продажа
Что касается продажи офисных помещений, то, несмотря на большой спрос, подобных предложений в столице весьма мало, поскольку большинство из объектов предлагаются все-таки к аренде. Собственники расстаются с помещениями неохотно и, как правило, в связи с определенными финансовыми проблемами.
По словам Натальи Матвийчук, месяц назад цены на продажу всех объектов коммерческой недвижимости выросли на 15–20% и стабилизировались. Тем не менее это заставило задуматься лишь покупателей крупных помещений. Компании, которых интересуют небольшие площади, это не смущает. На окраинах реальные цены продажи сегодня составляют $400–700/кв. м, возле метро квадрат оценивается от $700, в центре же цены колеблются в пределах $1–3 тыс./кв. м. "Наибольшим спросом во всех районах пользуется нежилой фонд на первых этажах с отдельным входом", — отмечает Наталья Матвийчук.
По словам Аллы Литвин, ныне покупаемые объекты на рынок аренды в ближайшее время не попадут, так как по таким ценам компании ищут их для собственных нужд. "Для покупки под коммерческие цели эти объекты нерентабельны, поскольку инвестиции в офисы, с точки зрения украинских бизнесменов, должны окупаться в идеальном случае за 1,5–2 года, а в среднем — за 3–4 года. Наиболее активно покупают офисные помещения медицинские, страховые, автомобильные, телекоммуникационные, нефтегазовые и туристические компании, а также банки и юридические конторы. Если раньше наибольший спрос наблюдался на объекты площадью порядка 100 кв. м, то сейчас такие компании укрупняются и ищут уже помещения по 300–500 кв. м. Правда, достаточно часто запрашивают и 1–1,5 тыс. кв. м. Их покупают компании перечисленных выше специализаций, которые планируют в ближайшем будущем расширяться", — говорит она.
Иностранцы активизировались
Самым знаковым событием последнего месяца стала инвестиционная сделка по продаже офисного комплекса "Артем бизнес-центр" (стороны и сумма сделки не разглашаются). По словам консультанта по инвестициям в коммерческую недвижимость сопровождавшей сделку компании Colliers International Юрия Нартова, трансакция готовилась около года, начиная от получения инструкций со стороны владельцев и до подписания документов. При этом смена собственника, по мнению г-на Нартова, на управлении бизнес-центром не скажется. "Для нового владельца важно сохранить сильных арендаторов, которые располагаются сейчас в "Артеме", — отмечает он. — Это коммерческий отдел посольства США, визовый отдел посольства Великобритании, Robert Bosch, Mary Kay и другие. В то же время это была первая сделка подобного плана на украинском рынке, и она, несомненно, будет иметь положительные последствия для рынка в целом. Можно сказать, что это первая ласточка выхода новых западных инвесторов на столичный рынок. Если опыт этих покупателей окажется успешным, то после президентских выборов стоит ожидать более активного выхода новых иностранных инвесторов на столичный рынок".
Отмечают возросшую активность западных инвесторов и другие риэлторы. По словам Натальи Матвийчук, сейчас появилось много людей и компаний, заинтересованных в покупке под строительство офисных центров земельных участков либо зданий под снос или реконструкцию. Причем большинство таких клиентов составляют иностранные компании или их представительства. Как правило, они ищут участок от 0,3 до 1 га в центре или в месте с хорошей транспортной развязкой. "Сооружение офисных центров, которых не хватает на столичном рынке, сейчас крайне выгодно, — говорит генеральный директор совместного украинско-французского предприятия "Основа-Солсиф" Юрий Карпенко. — Себестоимость строительства офисов класса А составляет порядка $400–600/кв. м в зависимости от того, какие отделочные материалы применяются, а класса В — $350–500. И хотя свободный земельный участок развязывает руки — на нем можно построить офисный центр, наиболее приближенный к современным требованиям, — реконструкция менее дорогостояща и быстрее окупается и к тому же в этом случае проще оформить отвод земли".
По словам Натальи Матвийчук, наибольшей популярностью пользуются участки, где 1 га оценивается в $1 млн, но такого предложения на рынке практически нет. Рынок предлагает участки по $5–10 млн, которые не реализуются из-за завышенной цены.
Если же говорить о дальнейшем развитии рынка офисных помещений, то, по мнению Аллы Литвин, снижение цен на аренду офисных помещений неминуемо, но произойдет оно не ранее 2005 г. и в разных сегментах проявится по-разному. Так, в классе А цены практически не снизятся, тогда как удешевление класса С может достичь 50%. Если введут все заявленные к сдаче в эксплуатацию офисные центры, снижение арендных ставок в классе B составит порядка 15–20%. В ближайшем же будущем, по мнению Натальи Матвийчук, цены расти не будут ни на продажу, ни на аренду.
