Земля приносит деньги

В последнее время столичная земля становится все более эффективным инструментом заработка: высокая стоимость наделов позволяет неплохо заработать на их перепродаже. При этом все признаки показывают, что вторичный рынок земли в ближайшее время будет продолжать расти.

Спрос растет

Как сообщил "ДС" заместитель главы мэрии, начальник главного управления земельных ресурсов Анатолий Муховиков, к началу осени было зафиксировано более 4 тыс. трансакций на вторичном рынке земли. По мнению экспертов, прошлогодний 5-тысячный показатель в текущем году будет превышен, что свидетельствует о существенном увеличении интереса к "кормилице". При этом цены на столичные участки выросли в несколько раз. По словам заместителя начальника Киевзема Андрея Тарнопольского, количество сделок на вторичке ежегодно составляет 10% от общего числа операций с земельной собственностью на первичном рынке. "Как правило, вторичный рынок отражает общие тенденции экономического роста. В период подъема количество трансакций увеличивается, в период спада — уменьшается. Сегодня у нас наблюдается рост, поэтому мы прогнозируем, что число продаж также увеличится", — высказал он свое мнение в интервью "ДС".

По мнению риэлторов, спрос на земельные участки под застройку по сравнению с прошлым годом существенно возрос, продолжая двигаться в сторону увеличения. Если раньше агентства не обращали внимания на данный сегмент рынка недвижимости, то сейчас им пришлось заняться этим вопросом вплотную. Земля активно продается и покупается не только в центре, но и на Отрадном, Виноградаре, в Беличах, а также в районе 10 км от городской черты, рассказали "ДС" в брокерской компании "София Плюс". Причем цены, как правило, стартуют от $2–3 тыс. за сотку в зависимости от расположения надела. И так же, как и на рынке жилья, неуклонно повышаются. "Порой безосновательно. Но ведь значительно увеличилось количество покупок пригородных участков под индивидуальное жилье, а также обменов Киев на Киев плюс пригород. А там речь идет об участке земли с застройкой, что гораздо выгодней, чем просто недвижимость", — говорит в беседе с "ДС" директор агентства C. I. T. Эдуард Бразас. В целом цены на вторичном рынке за последний год, по словам земельных чиновников, повысились почти в три раза.

Подводные камни

Впрочем, пока вторичный рынок земли далек от состояния полной цивилизованности. Главная проблема — не всегда надлежащим образом проводится оценка наделов. Как рассказала в беседе с "ДС" начальник отдела оценки земли и налогообложения Института земельных отношений Галина Сулима-Самуйло, в последнее время взялись оценивать наделы некоторые организации, не имеющие для этого достаточного пакета документов. Владельцы садовых и приусадебных участков, выступающие основными участниками рынка, стремясь получить за пай как можно больше денег, часто не думают о том, что сделка может оказаться незаконной. К тому же при оформлении операции в бюджет платится 1% именно от оценочной, а не конечной стоимости участка. "Попасть впросак очень легко. А до конца все проверить и предотвратить нарушение может только нотариус. Поэтому нужно очень избирательно относиться к выбору как эксперта, так и нотариальной конторы", — говорит она. По мнению специалистов, до сих пор достаточно непросто определить настоящую стоимость земли на вторичном рынке. Ведь первоначально свои сотки киевляне получали бесплатно. Однако рост в цене всей недвижимости не мог не внести свои коррективы.

Конечная стоимость является тайной сделки, но, как правило, она близка к экспертной оценке, утверждает г-жа Сулима-Самуйло. А цены растут буквально на глазах. "В одной газете участок могут оценить, к примеру, в 10 тысяч долларов, а в следующем ее номере за тот же надел уже попросят 12 тысяч", — утверждает она. При этом любое строение, находящееся на данном участке, может, в зависимости от ситуации, как поднять, так и опустить стоимость надела. Естественно, берется во внимание и время постройки, и планировка строения, и наличие на участке газа, воды, будет ли использоваться старый дом или новый хозяин сразу же отдаст его под снос и тем самым будет вынужден решать проблему освобождения надела. Но даже в подобных ситуациях стоимость пая еще не опускалась, говорят в Киевземе. По словам Эдуарда Бразаса, сейчас люди обзаводятся землей независимо от того, застроена она или нет, поскольку чистый участок с выведенными коммуникациями, но без лишних нагромождений, — большая редкость. "Но, как правило, то, что есть на земле, идет под снос", — утверждает он.

В любом случае пай и находящаяся на нем недвижимость всегда рассматриваются как единый комплекс. Обычно все оценивается полностью, потом отнимается цена строения и вычисляется стоимость земли. Если надел пуст, применяется также метод сопоставления продаж подобных земельных участков. Как говорят в Киевземе, многие в городе заняты процессом скупки земли, особенно на Подоле и Печерске, застроив которую, продают на несколько порядков дороже. "Как ни крути, дом меняется, а земля есть и будет. Она первична и никогда не подешевеет", — считает г-жа Сулима-Самуйло. "Если недвижимость до конца года, к примеру, вырастет в цене на 25%, земля, в свою очередь, должна подняться до 40%. Пока такой взаимосвязи нет, но скоро она появится. Ведь земельный ресурс невосполним", — говорит г-н Тарнопольский.