Президент подписал новый Закон "Об аренде земли"
Президент Украины подписал Закон "Об аренде земли", изложенный в новой редакции. В документе конкретизированы условия заключения арендных договоров, права и обязанности сторон, установлены параметры определения арендной платы, что, безусловно, даст новый толчок развитию арендных отношений. Вместе с тем, по мнению наблюдателей, новый документ имеет ряд серьезных недостатков, главный из которых — преимущество прав арендодателя над правами арендатора. Потребность откорректировать закон вызвана несколькими причинами. Прежде всего, действующая до этого редакция документа не согласовывалась с нормами нового Земельного кодекса. Кроме того, документ перестал отвечать требованиям современных арендных отношений в стране. Именно эти задачи и постарались решить разработчики обновленной версии документа. В законе изменена трактовка понятия "аренда земли", которая основана теперь на договоре между сторонами. Такой договор вступает в силу после его государственной регистрации, а срок его действия не может превышать 50 лет. Кроме того, норматив определил достаточно широкий перечень объектов, закрепленных в коммунальной или государственной собственности, которые могут передаваться в аренду. Расширен и круг субъектов арендных правоотношений.
Несколько изменены и правила сдачи земельного участка в субаренду. Арендованный земельный участок или его часть может передаваться в субаренду без изменения его целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Вместе с тем передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий государственной или коммунальной собственности, их структурные подразделения, запрещается. Документ также установил предельный размер годовой арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности — 10% от их денежной оценки. Исключение составляют случаи, когда арендатор определяется на конкурсной основе. При этом ранее установленной нижней границы арендной платы закон уже не предусматривает. Также сняты ограничения на внесение арендной платы на будущий период сроком более одного года.
Тем не менее отдельные нормы нового закона понравились не всем. "Органы местного самоуправления лишены права предварительно согласовывать на сессиях решения о передаче имущества в аренду, принятые органами исполнительной власти. А это может привести к конфликтам в отношениях местных общин с будущими арендаторами", — поясняет председатель подкомитета комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений Владимир Лещенко.
Некоторые эксперты считают также необоснованным исключение нормы об обязательном нотариальном удостоверении договоров аренды земельных участков на срок более пяти лет. По их мнению, ликвидация этого положения ухудшает содержание понятия "договор аренды земли". В свое время профильный комитет ВР также высказывал недовольство по поводу исключения некоторых требований к арендаторам сельхозземель, ведущих товарное с/х производство (для юридических лиц — обязательность декларирования в учредительных документах соответствующего вида деятельности, для физлиц — наличие квалификации или опыта работы в сельском хозяйстве). Мол, такая новация откроет путь к земле непрофессионалам, что увеличит вероятность нанесения ущерба объектам аренды. Однако наибольшее недовольство аналитиков вызывает зафиксированное в законе сужение прав арендатора и одновременное расширение круга его обязанностей. В частности, на отдельные негативные моменты указали эксперты Института проблем законодательства им. Ярослава Мудрого. Закон обязал раз в три года пересматривать арендную плату за земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в коммунальной или государственной собственности. А это, в свою очередь, может негативно сказаться на предпринимательской деятельности арендаторов. Неопределенность в завтрашнем дне в условиях, которые могут быть установлены для арендаторов, может спровоцировать упадок арендных правоотношений.
Кроме того, эксперты считают весьма нелогичным установление обязанности для арендаторов в пятидневный срок после госрегистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставлять в налоговый орган копию соответствующего договора. Согласно украинским законам все бюджетные платежи по договорам аренды проводит арендодатель. Соответственно на него и нужно было возлагать обязанность по предоставлению копии договора. Более того, аналитики вообще ставят под сомнение такую регистрацию в налоговой. Ведь все без исключения договоры по аренде земли и без того регистрируются государственным органом земельных ресурсов.
Ущемляет права арендатора и следующее правило: в случае инициирования им расторжения договора аренды земли арендатор обязан уплатить арендодателю 6–12 размеров арендной платы. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда пользователь земли разрывает арендный договор из-за невыполнения его условий со стороны собственника, и при этом такому пользователю придется уплатить значительные суммы штрафов.
