Пищевиков манит дальний пригород

По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Натальи Матвийчук, объем свободного предложения производственных площадей сегодня в столице составляет порядка 400–500 тыс. кв. м. В то же время найти хорошее помещение с "чистой" историей, которое было бы полностью готово к эксплуатации, довольно сложно. В среднем покупатели затрачивают на поиск подходящего варианта от полугода до года. Примерно такое же время занимает "вычистка" документов, которые в 90% случаев не соответствуют нормативам.

"На сегодняшний день рынок производственных помещений является одним из самых слаборазвитых с коммерческой точки зрения, — рассказывает директор агентства недвижимости C.I.T. Эдуард Бразас. — Большую его часть занимают не чистые сделки по купле-продаже, а отчуждение производственных площадей через процедуры банкротства, продажу акций предприятия или же смену состава акционеров. Поэтому предложений к свободной продаже по реальным ценам не хватает. Практически все они имеют темную историю — на предприятиях, которые реализуют, не всегда должным образом проходили процедуры корпоратизации, не всегда корректно осуществлялись предыдущие продажи. К тому же, если речь идет о больших территориях, то часть имеющихся на них зданий обычно не зарегистрирована в БТИ, поскольку строилась без необходимых разрешений и согласований. Выбор ограничивает и тот факт, что в этом сегменте не строят новых помещений в целях последующей продажи, поэтому рынок практически не пополняется".

Тем не менее, несмотря на все сложности, ежемесячно на рынке совершается порядка 15–20 сделок, в ходе которых реализуется 25–40 тыс. кв. м. Наибольший спрос наблюдается на одноэтажные помещения относительно новой постройки площадью 1–3 тыс. кв. м с высотой потолков 4–6 м. В последнее время покупатели предпочитают не совсем развалившиеся здания по самым низким ценам, а производственные помещения среднего ценового диапазона, предлагающиеся по $120–200 за квадрат и практически готовые к эксплуатации. Это связано с тем, что большинство дешевых производственных помещений не имеют проложенных коммуникаций, затраты на прокладку которых весьма существенны, и, кроме того, требуют времени на разработку проекта и всевозможные согласования.

"Приоритет имеют промышленные сооружения, находящиеся возле удобной транспортной развязки или же рядом с остановками общественного транспорта, располагающие всеми коммуникациями, которые должны быть максимально автономными, — говорят в агентстве "Благовест". — Особым спросом пользуются обособленные комплексы или же площади, которые возможно обособить и которые имеют удобные подъезды".

Наиболее активными покупателями являются динамично развивающиеся компании, специализирующиеся на выпуске продуктов, товаров строительной группы, а также переработке цветных металлов и полиграфии.

Неплохим спросом у покупателей пользуются и помещения в 200–700 кв. м, которые оборудуются под небольшие типографии, прачечные, кондитерские цеха, мини-пекарни, СТО и швейное производство. "Чем меньше продающиеся площади, тем больше шансов, что у них "чистые" документы, — отмечают в агентстве Red. — Как правило, такие помещения выкуплены одним физическим лицом, по ним не надо проводить аудит и их продажа не вызывает особых трудностей". Кроме того, специалисты утверждают, что поскольку в 10-километровой зоне уже практически все продано и новых предложений на рынок не поступает, предприятия химической промышленности, а также вредные производства (в частности заводы ЖБИ) начинают активно рассматривать 30-километровую зону.

По словам специалистов, наиболее знаковой тенденцией на рынке производственных помещений в последние полгода стала активизация пищевых компаний, которые интересуются пригородом и рассматривают предложения в зоне 100 км. Остальные по-прежнему мало интересуются площадями, расположенными дальше 50 км от городской черты. "Пищевики расширили границы пригородной зоны столицы, производственные помещения в которой пользуются спросом, — отмечают в агентстве "Благовест". — Они предпочитают комплексы, расположенные в маленьких населенных пунктах, как можно ближе к сырьевой базе. Во-первых, строения и земля здесь намного дешевле, во-вторых, с местными властями легче уладить различные вопросы, а в-третьих — в провинции очень дешевая рабочая сила". Максимальная цена таких зданий в основном не превышает $100/кв. м, в то время как гектар земли в этой зоне оценивается в $30–80 тыс. в отличие от киевских $1–5 млн. Особой популярностью пользуются населенные пункты, расположенные на оживленных трассах, и производственные комплексы в них, которые уже имеют проложенные коммуникации.

Как правило, здесь располагаются отнюдь не новые помещения, они требуют определенной реконструкции. Однако это более выгодно, чем строительство, поэтому пищевые компании все-таки преимущественно покупают уже готовые сооружения, нежели земельные участки. "Несмотря на то, что новое строительство обходится в $30–150 за кв. м, компании преимущественно покупают уже имеющиеся промышленные объекты, — говорит Наталья Матвийчук. — Ведь если на земле уже есть пусть даже коровник, значит, участок имеет промышленное назначение и его не надо перепрофилировать, отпадают и многие проблемы, связанные с землеотводом и утверждением документации на инженерные коммуникации".

По словам Эдуарда Бразаса, практически все покупатели промышленной недвижимости за городом желают приобретать более дорогие объекты, которые, однако, имеют оформленное право аренды на землю. "Земельный участок — это единственное, что может позволить в дальнейшем компании развиваться и расширять свое производство, — отмечает г-н Бразас. — Что касается нового строительства, то на него решаются только компании, имеющие налаженное производство по западным технологиям или же производство, требующее последующей сертификации. Строительство — дело довольно хлопотное, поэтому все остальные довольствуются реконструкцией".

Несмотря на то что покупка продолжает оставаться более популярной, нежели аренда, предприятия, которые только начинают развивать свой бизнес, предпочитают для начала все-таки арендовать производственные площади. Однако если полгода назад наибольшим спросом пользовались довольно просторные помещения в 0,5–2 тыс. кв. м, то сейчас самые популярные на рынке площади — 100–500 кв. м.

Чаще всего арендаторы хотят работать в удобно расположенных промзонах, где цена за квадрат составляет $3–5. Подвалы и полуподвалы практически перестали пользоваться спросом, так же как и большие метражи и здания, расположенные в неудобных районах. Снимают их, как правило, под столярное, кузнечное и швейное производство, фасовку продуктов, СТО и автомойки.

Зато в пригороде легко арендовать более просторные помещения (до 3 тыс. кв. м), использующиеся под столярное производство, выращивание грибов, а также под ремонт сельскохозяйственной техники. Правда, специалисты отмечают, что особо активного спроса на аренду за городом не наблюдается, предпочтение традиционно отдается городской черте.

Говоря о дальнейшем развитии рынка промышленных помещений, риэлторы сходятся во мнении, что более активно в этом плане будет развиваться пригород и общей тенденцией рынка станет вытеснение промышленности из городской черты. "Площади в городской черте сегодня довольно активно освобождаются от производства, — отмечает Эдуард Бразас. — Собственников вытесняют высокими земельными налогами, освобождая участки под строительство жилья, торговых и офисных центров, которые имеют более высокую рентабельность. Поэтому цены в городе будут стремительно расти и станут со временем недоступны производственникам, в то время как 30–50-километровая зона будет активно застраиваться".

"Несмотря на то что цены на многие производственные комплексы в сентябре поднялись на 15–20%, в течение ближайшего времени они опять снизятся, — считает Наталья Матвийчук. — Но особо активно будет развиваться рынок промышленных помещений в пригороде, где Киеву экономически выгодно размещать свое производство".

Kачество помещения

Продажа

Аренда

Kиев

Зона до 30 км

Зона до 100 км

Kиев

Зона до 30 км

Зона до 100 км